안녕하세요. 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다.
계약은 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 이사 날짜부터 고민하게 됩니다. 임차권등기명령을 신청해 두고 먼저 나가도 되는지, 집주인이 새 세입자를 구하려면 등기를 지워야 한다고 할 때 어떻게 대응해야 하는지도 문제입니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 실제로 완료됐는지부터 확인해야 합니다. 법원 명령에 따른 임차권등기를 말소할 때는 보증금 반환과 말소의 순서를 구별해야 합니다. 주택 임차인이 이 두 시점을 판단할 때 필요한 기준을 설명하겠습니다.
임차권등기명령의 단점은 무엇인가요?
임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사한 뒤에도 임차주택에 관한 권리를 유지할 수 있도록 마련된 제도입니다. 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장하는 권리가 대항력입니다. 우선변제권이 있으면 경매대금에서 정해진 순위에 따라 보증금을 받을 수 있습니다. 기존 요건을 유지한 상태에서 등기를 마치면 두 권리를 보전할 수 있습니다.
절차를 이용할 때의 부담은 시간과 비용, 실제 회수의 불확실성입니다. 법원의 심리나 서류 보정뿐 아니라 결정 후 등기소의 기입까지 확인해야 하므로 이사 일정과 맞춰야 합니다. 신청·등기 비용도 우선 지출하게 됩니다. 등기를 마쳤더라도 집주인이 계속 반환을 미루면 소송이나 지급명령, 보증이행 등 회수 방법을 검토해야 합니다.
재임대 협의에도 영향을 줄 수 있습니다. 임차권등기 후 해당 주택을 새로 임차한 사람은 소액보증금의 일정액을 다른 채권자보다 먼저 받는 최우선변제권을 누리지 못합니다. 다만 새 임차인의 대항력과 일반 우선변제권까지 모두 배제되는 것은 아닙니다. 이 규정이 재임대를 금지하지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3, 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결
대출·보증을 이용한다면 해당 상품의 조건과 기존 대출의 정산 방식은 따로 확인해야 합니다.
임차인의 사망으로 주민등록이 말소돼 보증이행이 거절된 경우에는 임차인 사망 후 반환보증 지급청구 승소사례에서 면책약관의 효력과 설명의무에 관한 판단을 참고할 수 있습니다.
신청 전에 계약 종료일을 먼저 확인하세요
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 경우 신청합니다. 보증금 중 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있으며 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
임대인이 사망했다면 계약 종료 통지와 보증금 반환을 요구할 상대를 확인해야 합니다. 상속인 한정승인과 보증금 반환청구 사례는 상속인의 책임 범위를 살피는 데 참고가 됩니다.
임대차계약의 효력 자체가 다투어지는 경우는 전세계약서 허위 주장에 대한 보증금 반환 판결에서 계약서와 최종 합의를 살핀 판단을 참고할 수 있습니다.
계약서에 적힌 만료일만 볼 것이 아니라 갱신 여부와 종료 통지의 내용을 함께 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신됐거나 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차라면, 임차인의 해지 통지를 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 문자나 내용증명을 보낸 날짜와 상대방이 받은 날짜가 다를 수 있으므로 도달 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항
모든 재계약에 이 규칙이 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 어떤 경위로 계약을 연장했는지, 갱신인지 새 계약인지 다툼이 있다면 계약서와 대화 내용을 먼저 살펴야 합니다.
임대인이 별도의 연장 합의를 주장한다면 2년 연장 합의 주장을 배척한 묵시적 갱신 보증금 반환 사례에서 법원이 확인한 사정을 참고할 수 있습니다.
합의로 계약을 끝낸 경우에는 합의 내용과 종료 시점을 입증할 자료가 중요합니다. 누수·곰팡이 주택의 종료 합의와 보증금 반환 승소사례에서는 메시지, 신규 임대차 및 이사 준비 자료를 연결해 종료 합의를 주장했습니다.
현재 주택 임차권등기는 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 촉탁할 수 있습니다. 송달을 기다리느라 등기를 못 하는 문제는 줄었지만, 송달 전 촉탁이 가능하다는 사실과 등기가 실제로 완료됐다는 사실은 구별해야 합니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조
이사는 등기부에 임차권등기가 올라간 뒤에
신청서를 접수하거나 법원의 인용결정을 받았다는 것만으로 등기가 끝난 것은 아닙니다. 법원이 등기소에 등기를 요청하는 촉탁과 등기소가 등기부에 실제 기입하는 단계가 남아 있습니다.
보증금을 받기 전 기존 권리를 지키며 이사하려면, 등기사항증명서에서 임차권등기의 기입을 확인한 뒤 퇴거·전출·열쇠 반환 일정을 정하는 것이 중요합니다. 해당 주택과 임차인의 표시, 반환받지 못한 보증금액, 임차 범위, 점유개시일·주민등록일·확정일자 등 기재 내용도 실제 계약과 맞는지 확인하세요.
대법원은 임차인이 등기 전에 주택의 점유를 잃었다면 기존 대항력이 소멸하고, 나중에 등기가 완료돼도 그 대항력이 소급해 회복되지는 않는다고 판단했습니다. 기존에는 임차인보다 뒤였던 근저당권이 앞서게 되면 경매 매수인에게 임차권을 주장하지 못할 위험이 생깁니다. 등기부에 과거 전입일이나 확정일자가 기재됐다고 상실한 순위가 되살아나는 것은 아닙니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
전출만 미루거나 짐 일부를 남겼다는 이유로 안심해서도 안 됩니다. 실제 점유가 유지되는지, 열쇠를 넘겼는지, 집주인이나 새 세입자가 사용을 시작했는지 등을 확인해야 합니다.
이미 이사했다면 신청 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 대법원은 임대차 종료 후 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 신청할 수 있다고 보았습니다. 다만 신청할 수 있다는 것과 예전의 권리 순위를 보전한다는 것은 별개입니다. 이사일과 등기일, 다른 권리의 설정 시점을 함께 검토해야 합니다. 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정
“먼저 말소하면 보증금을 주겠다”는 요구를 받았다면
집주인이 새 세입자의 보증금이나 대출금으로 반환하겠다며 임차권등기를 먼저 지워 달라고 요구할 수 있습니다. 이때 지급 계획과 실제 보증금 반환을 구별해야 합니다.
법원 명령에 따른 임차권등기에서는 집주인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무보다 먼저입니다. 대법원은 집주인이 임차권등기 말소와 동시에 이행하겠다는 이유로 보증금 반환을 거절할 수 없다고 판단했습니다. 단순한 지급 약속만으로 임차인이 먼저 말소에 응할 의무는 없습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
일부만 입금받거나 지급 날짜를 약속받은 상태에서 전부 말소하면 권리를 보전할 수단을 잃을 수 있습니다. 말소·집행해제 신청서나 관련 권한을 먼저 넘기는 경우도 주의해야 합니다. 반환해야 할 보증금 잔액이 실제로 지급됐는지 확인한 뒤 말소에 협력하는 순서로 진행하는 것이 원칙적으로 안전합니다. 집주인이 공제하겠다는 금액이 있다면 항목과 근거도 확인해야 합니다.
등기의 종류가 다르면 반환과 말소의 관계도 달라집니다.
전세권을 설정한 뒤 임대인의 체납을 알게 됐다면 세금과 전세권을 함께 따져 보는 보증금 회수 기준을 확인하세요.
| 확인할 의무·등기 | 보증금 반환과의 관계 |
|---|---|
| 법원 임차권등기명령에 따른 등기 말소 | 보증금 반환이 먼저입니다. |
| 임차주택을 집주인에게 인도하는 의무 | 보증금 반환과 원칙적으로 동시에 이행합니다. |
| 계약에 따라 설정한 임차권등기 말소 | 다른 약정이 없으면 보증금 반환과 동시에 이행합니다. |
| 전세권 목적물 인도와 말소서류 교부 | 전세금 반환과 동시에 이행합니다. |
계약으로 설정한 임차권등기에 관한 판단은 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결, 전세권의 관계는 민법 제317조에서 확인할 수 있습니다.
별도의 반환·말소 합의, 변제공탁, 보증기관의 보증금 지급이 있다면 문서를 함께 살펴야 합니다. 요건을 갖춘 공탁은 채무를 면하게 할 수 있고, 보증기관이 지급한 경우에는 기관의 권리와 말소 협의도 확인해야 합니다. 민법 제487조
공탁의 유효 여부가 다투어지는 경우는 보증금 공탁의 효력과 반환 청구에서 사례와 함께 살펴볼 수 있습니다.
선말소 요구를 받았다면 요구받은 문구와 반환 예정액을 정리해 두세요. 제이씨엘파트너스 전화상담에서 말소 시점과 보증금 반환을 요구할 방법을 함께 살펴볼 수 있습니다.
등기비용과 지연손해금은 어디까지 청구할 수 있나요?
임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 대법원은 민사소송으로 청구하거나 요건을 갖춰 상계하는 방법으로 비용상환청구권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 상계는 서로 부담하는 금전채무를 같은 금액만큼 없애는 것입니다. 다만 실제로 어떤 비용이 얼마만큼 인정되는지는 지출 내역과 업무 범위를 따져야 합니다. 모든 변호사비·이사비·중복 주거비가 자동으로 포함되는 것은 아닙니다.
같은 판결에서 법원은 주택 인도나 인도의 이행제공이 입증되지 않은 보증금 지연손해금 주장을 받아들이지 않았습니다. 보증금 반환과 등기 말소의 순서가 정해져 있어도, 주택을 넘기는 의무와의 관계는 따로 검토합니다. 계약이 끝났거나 등기가 완료됐다는 사실만으로 이자가 언제부터 발생하는지 결정할 수는 없습니다. 실제 인도일, 열쇠·비밀번호 전달, 인도를 제안한 내용과 당시 상황을 확인해야 합니다. 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결
반대로 주택 인도가 인정돼 보증금과 청구한 이자가 모두 인용된 경위는 주택 인도 후 보증금과 지연손해금이 인정된 사례에서 확인할 수 있습니다.
인도의 이행제공은 주택을 넘길 의무의 내용에 맞게 집주인이 인수할 수 있도록 제공하는 것입니다. 집주인이 미리 받기를 거절하거나 인도에 집주인의 행위가 필요하다면, 넘겨줄 준비를 마쳤다고 알리고 인수를 요구하는 방식이 문제 될 수 있습니다. 단순히 나중에 집을 넘기겠다고 말하는 것만으로 충분하지는 않습니다. 민법 제460조
보증금을 기다리며 계속 거주·사용한다면 그 기간의 월세나 사용 이익의 정산도 문제 될 수 있습니다. 집을 인도하지 않을 수 있다는 사실과 사용 비용을 부담하는 문제를 혼동하지 않는 것이 좋습니다.
등기를 마친 뒤에도 반환 요구와 회수 절차를 관리해야 합니다. 임차권등기 자체에는 압류·가압류·가처분에 준하는 소멸시효 중단 효력이 없으므로 등기만 믿고 장기간 기다려서는 안 됩니다. 소송 등 필요한 조치와 시점을 별도로 검토해야 합니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결
반소와 청구 변경 후 강제조정으로 확정한 보증금 반환 사례에서는 소송 중 반환금액과 지급기일을 정한 결정이 확정돼 분쟁이 마무리됐습니다.
집주인이 회생절차를 이유로 반환을 거절한다면 회생 항변을 배척하고 보증금 지급을 명한 판결처럼 임차인의 권리와 실제 절차 단계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
이사·말소 전에 확인할 자료와 상담 과제
이사 날짜가 다가오거나 말소 요구를 받았다면 다음 자료에서 각각 무엇을 확인할지 정리해 두세요.
- 계약서와 갱신 자료: 계약이 어떤 경위로 연장됐고 언제 끝나는지 확인합니다.
- 종료·해지 통지와 도달 자료: 상대방이 통지를 받은 날짜와 내용을 확인합니다.
- 최신 등기사항증명서: 임차권등기 완료와 기재 내용, 근저당권·압류 등 다른 권리를 확인합니다.
- 입금·공제 내역: 받은 금액과 미반환 잔액, 집주인의 공제 주장과 근거를 확인합니다.
- 인도·열쇠 반환 자료: 실제로 주택을 넘겼거나 넘기기로 제안한 시점과 내용을 확인합니다.
이사 예정일, 아직 받지 못한 보증금, 집주인의 말소 요구 여부부터 정리하면 검토할 질문이 분명해집니다. 계약서와 등기부를 바탕으로 계약 종료·이사·말소의 순서와 보증금 회수 방법을 살펴보고 싶다면 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사에게 상담을 문의해 주시기 바랍니다.
참고자료
- 주택임대차보호법 제3조의3, 제6조의2, 제6조의3
- 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조
- 민법 제460조 — 인도의 이행제공 방법
- 민법 제317조, 제487조
- 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 — 등기 전 점유 상실과 대항력
- 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정 — 점유 상실 후 신청 가능성
- 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 — 보증금 반환과 임차권등기 말소의 순서
- 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결 — 계약 임차권등기의 동시이행 관계
- 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결 — 등기 관련 비용과 인도·지연손해금
- 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결 — 임차권등기의 시효중단 효력
- 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결 — 등기 후 새 임차인의 보호 범위
