집을 넘겨준 뒤 보증금을 여러 차례 나눠 받았다면, 처음 보증금에서 입금액만 빼는 것으로 정산이 끝나지 않을 수 있습니다. 반환이 늦어진 기간의 지연이자와 받은 돈을 반영하는 순서에 따라 남은 원금이 달라지기 때문입니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서도 보증금 10억 5,000만 원 중 9억 5,000만 원이 반환됐습니다. 남은 돈을 계산하는 과정에서는 지연이자뿐 아니라, 임차인이 보낸 “기다리겠다”는 문자의 의미도 다투어졌습니다.
갱신계약 해지 뒤에도 남아 있던 보증금
의뢰인은 아파트를 임차하면서 보증금 10억 5,000만 원을 지급했습니다. 이후 계약갱신청구권을 행사해 계약기간을 연장했지만, 갱신한 기간이 끝나기 전에 임대인에게 해지를 통보했습니다.
계약갱신요구권 행사에 따라 갱신된 임대차는 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2
의뢰인의 2024년 4월 6일 해지통보는 그 무렵 임대인에게 도달했습니다. 법원은 2024년 7월 7일 계약이 종료됐다고 판단했습니다. 의뢰인은 같은 해 8월 12일 주택을 임대인에게 넘겨주었습니다. 법원은 주택 인도 다음 날인 8월 13일부터 보증금에 대한 연 5%의 지연손해금을 인정했습니다.
그런데 임대인은 바로 보증금을 모두 반환하지 않았습니다. 2024년 12월 13일부터 2025년 2월 18일까지 여러 차례에 걸쳐 합계 9억 5,000만 원을 지급했고, 나머지 보증금과 지연손해금 등의 정산이 소송에서 문제 됐습니다.
계약이 언제 끝났는지부터 다투어진다면, 묵시적 갱신 후 계약해지로 보증금 반환이 인정된 사례에서도 통지 내용과 도달일을 살펴볼 수 있습니다.
“9월까지 기다리겠다”는 문자가 이자를 늦추는 근거가 될까요?
이 사건에서는 그 문자만으로 보증금 반환기한이 늦춰졌다고 인정되지 않았습니다. 법원은 앞뒤 문자 내용을 함께 살펴, 법적 조치를 기다리겠다는 취지와 지급기한을 변경한다는 뜻을 구별했습니다.
의뢰인은 임대인에게 “9월까지만 더 기다려드리겠습니다”라는 문자를 보냈습니다. 임대인은 이를 근거로 9월 말까지 보증금 지급을 유예받았으므로, 지연이자도 10월 1일부터 계산해야 한다고 주장했습니다.
하지만 의뢰인은 뒤이어 보낸 문자에서 9월 이후에는 법적 조치를 취할 예정이라는 점과 보증금 반환 지연이자에 관해서도 언급했습니다. 법원은 기다리겠다는 문자를 그때까지 법적 조치를 취하지 않겠다는 뜻으로 해석할 수 있을 뿐, 보증금의 지급기한 자체를 미뤄주겠다는 의사표시라고 단정하기는 어렵다고 보았습니다.
이에 따라 임대인의 유예 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이 사건의 판단을 자기 상황에 적용하려면 “기다리겠다”는 한 문장뿐 아니라, 이자에 관해 주고받은 내용과 별도 합의가 있었는지도 함께 확인해야 합니다.
기다리겠다는 문자의 의미가 다투어진다면, 문자 전체와 계약 종료·인도 날짜를 바탕으로 지연이자 청구 범위를 상담받으실 수 있습니다.
9억 5,000만 원을 받았는데, 왜 1억 원 넘게 남았을까요?
반환받은 돈을 이미 발생한 지연손해금에 먼저 반영했기 때문입니다. 입금액 전체가 보증금 원금을 줄이는 데 쓰인 것은 아닙니다.
민법 제479조는 지급된 돈이 채무를 모두 갚기에 부족할 때 비용·이자·원금 순서로 반영하도록 정하고 있습니다. 받은 돈으로 어떤 채무부터 갚은 것으로 볼지 정하는 것이 ‘변제충당’입니다.
이 사건 법원은 각 지급일까지 발생한 보증금과 장기수선충당금의 지연손해금에 반환금을 먼저 반영했습니다. 그 뒤 남은 돈을 원금에 반영한 결과, 보증금 원금은 124,507,438원이 남았습니다.
여기에 의뢰인이 대신 납부한 장기수선충당금도 정산 대상이었습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항에 따르면 소유자는 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금을 반환해야 합니다. 이 사건에서는 납부액에서 의뢰인이 부담할 관리비를 뺀 681,380원이 인정됐습니다.
다만 장기수선충당금의 지연이자는 보증금과 시작일이 달랐습니다. 법원은 별도의 반환요구를 받은 다음 날인 2024년 10월 3일부터 인정했습니다. 반환기한이 따로 정해지지 않은 채무의 지체책임을 정한 민법 제387조 제2항을 적용한 판단입니다.
따라서 일부 반환 후의 잔액을 확인할 때에는 입금액뿐 아니라 각 입금일, 항목별 이자 시작일, 받은 돈을 반영한 순서를 함께 살펴야 합니다.
사업계약 해지 뒤 반환금의 잔액을 계산한 과정은 일부 반환금과 지연손해금을 정산한 약정금 소송 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
125,188,818원과 추가 지연손해금 지급 판결
서울중앙지방법원은 임대인에게 125,188,818원과 이에 대해 2025년 2월 19일부터 다 갚는 날까지 연 5%로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 보증금 잔액 124,507,438원과 장기수선충당금 681,380원을 합한 금액입니다.
이상덕 대표변호사는 임차인을 대리해, 이미 반환된 돈을 보증금과 장기수선충당금 및 그 지연손해금에 반영한 뒤 남은 금액의 지급을 구하는 소송을 수행했습니다. 법원은 임대인의 반환기한 유예 주장을 배척하고, 위와 같이 정산한 잔액의 지급을 명했습니다.
일부 보증금을 반환받은 뒤에도 남은 채무를 계산해 지급 판결을 받은 사례입니다. 판결은 서울중앙지방법원 2025년 4월 4일 선고 2024가합****** 판결이며, 여기서 소개한 결과는 판결에서 인정된 지급의무입니다.
일부 반환 후에도 분쟁이 남았다면
임대인이 일부 보증금을 입금했다고 해서 지연이자와 잔액에 관한 다툼까지 끝나는 것은 아닙니다. 계약이 언제 종료됐는지, 집을 언제 넘겨주었는지, 어떤 날짜에 얼마를 받았는지부터 순서대로 확인할 필요가 있습니다.
반환 분쟁을 조정으로 끝내려면 이자 청구를 어디까지 정리할지도 살펴야 합니다. 보증금 5,000만 원 지급의무를 강제조정으로 확정한 사례에서는 나머지 청구를 포기하는 조건과 지급기일·지체 조건이 함께 정해졌습니다.
상담에서는 다음 자료를 바탕으로 남은 청구금액과 상대방의 주장에 대한 대응을 검토할 수 있습니다.
- 임대차계약서와 갱신계약서: 계약 종료 근거와 시점
- 해지통보와 주택 인도 자료: 통지 도달일과 집을 넘겨준 날
- 입금 내역: 일부 반환 날짜와 금액
- 문자·카카오톡 전체 기록: 기다리는 기간, 지연이자, 반환기한에 관한 대화
- 장기수선충당금 납부 및 반환요구 자료: 정산할 금액과 별도 요구 시점
처음 문의하실 때는 보증금 금액, 집을 넘겨준 날짜, 반환받은 금액을 정리해 주세요. 계약서와 입금 내역, 대화 기록을 바탕으로 어떤 항목을 더 확인해야 하는지, 지연이자와 잔액을 어떻게 청구할지 상담받으실 수 있습니다.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2025. 4. 4. 선고 2024가합****** 판결
- 주택임대차보호법 제6조의3 및 제6조의2
- 민법 제479조 — 일부 지급금의 반영 순서
- 민법 제387조 — 기한이 없는 채무의 지체책임
- 공동주택관리법 시행령 제31조 — 대신 납부한 장기수선충당금의 반환
