전세보증금 반환보증에 가입한 임차인이 계약기간 중 사망했습니다. 상속인인 의뢰인은 보증금을 돌려받아야 했지만 보증기관은 사망신고에 따라 주민등록이 말소됐다는 이유로 지급책임이 없다고 다퉜습니다.
이 사건에서는 주민등록 말소의 원인과 면책약관의 효력, 가입 당시 설명이 있었는지가 문제 됐습니다. 제이씨엘파트너스(JCL Partners) 이상덕 대표변호사가 의뢰인을 대리한 보증금 지급청구 승소사례를 소개합니다.
보증금 반환을 기다리던 상속인에게 면책 주장이 제기됐습니다
임차인은 2021년 11월 주택 임대차계약을 체결했습니다. 계약기간은 2022년 1월 28일부터 2024년 1월 27일까지였고 보증금은 1억 8,500만 원이었습니다. 임차인은 금융기관에서 1억 6,600만 원을 대출받아 보증금 전액을 지급했습니다.
임차인은 입주 전 확정일자를 받았고 입주일에 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤습니다. 같은 날 대출금 변제를 보증하는 대출특약보증과 임대차보증금 반환을 보증하는 전세보증금반환보증에도 가입했습니다.
그런데 임차인이 2022년 12월 사망했고 2023년 2월 사망신고로 주민등록이 말소됐습니다. 의뢰인은 임차인의 상속인이었습니다. 이후 보증기관은 대출특약보증에 따라 금융기관에 대출 원리금 등을 대신 갚았습니다.
임대차기간이 끝난 뒤에도 보증금은 반환되지 않았습니다. 보증기관은 주민등록 말소로 대항력을 잃었으므로 반환보증 약관에 따라 보증책임을 지지 않는다고 주장했습니다. 의뢰인이 뒤늦게 전입신고를 했더라도 종전 대항력이 소급해 회복되지 않는다는 입장이었습니다.
대항력은 집주인이 바뀌는 등 제3자와의 관계에서도 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다. 주택의 인도와 주민등록이 그 요건이므로, 보증기관은 주민등록 말소를 지급거절의 근거로 삼았습니다(주택임대차보호법 제3조).
의뢰인 측은 사망에 따른 면책과 설명의무를 다퉜습니다
이 사건 약관에는 보증채권자가 대항력이나 우선변제권을 잃으면 보증기관이 보증책임을 부담하지 않는다는 조항이 있었습니다. 임차권등기 전에 이사하거나 주민등록을 이전하는 경우 등이 예시로 적혀 있었습니다.
의뢰인 측은 사망으로 인한 주민등록 말소가 약관에 명시돼 있지 않다는 점을 주장했습니다. 사망까지 면책사유에 포함한다고 해석하더라도, 보증금 지급 여부를 결정하는 중요한 내용인 만큼 계약 당시 설명했어야 한다고 다퉜습니다. 고의나 과실 없이 사망한 경우까지 보증책임을 모두 면하는 조항은 부당하다는 주장도 함께 제기했습니다.
의뢰인은 반환보증에 따른 보증금과 지연손해금 지급을 청구했습니다. 아울러 보증기관이 금융기관에 대신 갚은 돈에 관해 자신에게 구상금채무가 없다는 확인도 구했습니다. 보증기관이 대신 갚은 대출금을 상속인에게 다시 요구할 수 있는지도 다퉜습니다.
법원은 사망을 이유로 한 무제한 면책을 인정하지 않았습니다
법원은 먼저 약관의 취지상 사망에 따른 주민등록 말소도 면책사유에 포함된다고 해석했습니다. 의뢰인 측의 주장 중 사망이 약관에 적혀 있지 않다는 이유만으로 지급책임을 인정한 것은 아닙니다.
그러나 법원은 고의나 과실에 의한 것이 아닌 사망으로 주민등록이 말소된 경우까지 아무런 제한 없이 보증기관의 지급책임을 면하는 것은 고객에게 부당하게 불리하다고 판단했습니다. 이러한 면책은 불공정한 약관 조항을 무효로 정한 약관의 규제에 관한 법률 제6조에 따라 무효라고 봤습니다.
설명의무에 관한 판단도 있었습니다. 사망에 따른 주민등록 말소로 보증금을 지급받지 못한다는 내용은 보증금 지급 여부를 좌우합니다. 법원은 일반인이 충분히 예상할 수 있거나 법령상 의무를 단순히 되풀이하는 내용으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
보증기관이 제출한 증거만으로는 이러한 면책 내용을 설명했다고 인정하기 부족했고 다른 증거도 없었습니다. 법원은 이를 근거로 보증기관의 면책 주장을 받아들이지 않았습니다. 약관의 중요한 내용을 설명할 의무와 이를 위반했을 때의 효과는 약관의 규제에 관한 법률 제3조에서 정하고 있습니다.
보증기관에서 사망이나 주민등록 말소를 이유로 지급을 거절했다면, 제이씨엘파트너스는 거절 사유와 적용 약관, 가입 당시 설명 자료를 함께 검토합니다. 보증서나 거절 통지서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 현재 상황을 문의하세요.
주택 인도를 인정받고 1,900만 원 지급 판결을 받았습니다
의뢰인은 주택에서 이사한 뒤 임차권등기명령을 신청해 결정을 받았습니다. 이후 임대인에게 출입문 비밀번호를 적은 내용증명우편을 보냈고 우편은 2025년 10월 배달됐습니다.
보증기관은 보증금 지급과 주택 인도가 동시에 이뤄져야 한다고도 주장했습니다. 법원은 내용증명 배달 등을 근거로 2025년 10월 29일 주택이 임대인에게 인도됐다고 봤습니다. 법원은 이사한 사실과 임대인에게 주택을 넘긴 사실을 구분해 판단했습니다.
인천지방법원 2026. 5. 22. 선고 2024가단***** 판결은 보증기관에 의뢰인이 청구한 보증금과 지연손해금 지급을 명했습니다. 인용 금액과 지급 조건은 다음과 같습니다.
| 항목 | 판결 내용 |
|---|---|
| 사건 유형 | 전세보증금반환보증에 따른 이행청구 |
| 의뢰인 입장 | 사망한 임차인의 상속인 |
| 핵심 판단 | 사망에 따른 주민등록 말소를 이유로 한 보증기관의 면책 주장 배척 |
| 인용 금액 | 1,900만 원 |
| 지연손해금 | 2025년 11월 13일부터 다 갚는 날까지 연 12% |
| 판결 시기 | 2026년 5월 22일 |
이번 승소 성과는 보증금 지급을 명한 판결을 받은 것입니다. 보증금이 실제 지급됐거나 판결이 확정됐다는 자료는 확인되지 않았습니다.
함께 청구한 구상금채무 부존재 확인은 받아들여지지 않았습니다. 법원은 반환보증과 대출특약보증을 별개 계약으로 봤고 이 사건 대위변제는 임대차 종료 전에 반환보증과 무관하게 이뤄졌다고 판단했습니다. 따라서 반환보증에 따른 지급책임이 인정돼도 이 사건 대출보증의 구상금채무가 당연히 없어지는 것은 아니라고 봤습니다.
갱신거절 통지와 대위변제 경위를 달리 판단한 전세대출 구상금채무 부존재를 확인한 사례도 있습니다. 두 사건은 계약 내용과 대위변제 경위가 다르므로 결론을 구분해서 읽어야 합니다.
상속인이 반환보증을 청구할 때 확인할 자료
사망으로 주민등록이 말소된 사건이라면, 말소 시점만 볼 것이 아니라 사망신고로 말소된 경위와 보증기관이 적용한 면책 조항을 함께 봐야 합니다. 가입 당시 그 조항을 어떻게 설명했는지 확인할 신청서·안내문·녹취 등도 검토 자료가 됩니다.
보증금을 청구하는 상속인인지 확인할 자료, 임대차계약서와 보증서, 반환 거절 통지서를 모아 두세요. 이미 집에서 나왔다면 이사일과 열쇠·비밀번호 전달 기록, 내용증명과 배달 내역을 구분해 정리하는 것이 좋습니다. 대출금 대위변제가 있었다면 대출특약보증 약관과 대위변제 내역, 구상금 안내도 함께 확인해야 합니다.
이사와 등기 순서를 살펴야 한다면 임차권등기명령의 등기 완료와 이사 순서를 설명한 글을 함께 확인하세요.
이 판결에서는 대항력 상실을 이유로 한 면책의 효력과 설명의무를 판단했습니다. 다른 사건의 보증금 지급 여부는 가입한 상품·적용 약관·주민등록 말소 경위·주택 인도 자료에 따라 검토해야 합니다.
상속인이 보증금 지급거절이나 구상금 안내를 받은 상황이라면, 제이씨엘파트너스는 반환보증 청구와 대출보증 채무를 구분하고 필요한 자료와 대응 순서를 정리합니다. 보증서·거절 통지서가 있으면 사진과 함께 현재 진행 상황을 카카오톡으로 보내 상담을 문의해 주세요.
손해안보는법 · 제이씨엘파트너스(JCL Partners)
대한변호사협회 등록 부동산·손해배상 전문변호사 이상덕
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2026년 11월 2일 기준 법령을 확인했습니다.
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참고자료
- 인천지방법원 2026. 5. 22. 선고 2024가단***** 판결
- 약관의 규제에 관한 법률 제3조, 제6조 — 2024. 8. 7. 시행 법률
- 주택임대차보호법 제3조 — 2026. 1. 2. 시행 법률
