임대인이 보증금을 공탁해도 반환소송을 할 수 있나요?
공탁이 법적 요건을 갖추지 못했다면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 공탁했다는 사실과 그 공탁으로 보증금 반환의무가 소멸했는지를 구분해서 살펴봐야 합니다.
반환청구를 준비하는 과정은 전세보증금 반환소송의 절차와 준비사항에서 함께 살펴볼 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서도 임대인은 보증금 1억 7,000만 원을 공탁했습니다. 법원은 공탁이 요건을 갖추지 못해 무효라고 판단하고 임대인에게 보증금과 지연손해금을 지급하라고 명했습니다.
서울중앙지방법원 2024. 8. 21. 선고 2024가단* 판결의 승소사례입니다.
「민법」 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 등에는 변제공탁으로 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 분쟁에서는 임대인이 돈을 돌려주려고 어떤 준비와 제공을 했는지, 임차인이 실제로 수령을 거절했는지가 중요합니다. 민법 제487조
계좌번호를 바로 보내지 않으면 수령거절인가요?
계좌번호를 즉시 알려주지 않았다는 사정만으로 보증금 수령을 거절했다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건 법원도 답장까지 걸린 시간과 실제 답변 내용을 함께 살폈습니다.
- 임대인은 2024년 4월 4일 임차인에게 보증금 반환을 위한 계좌번호를 요청했습니다.
- 임차인은 다음 날 변호사 사무실로 연락하라며 연락처를 알려주었습니다.
- 임대인은 4월 8일 보증금 1억 7,000만 원을 공탁한 뒤, 보증금 반환청구를 받아들일 수 없다고 주장했습니다.
임차인은 약 22시간 뒤 답장했습니다. 법원은 이 사정만으로 임차인이 보증금을 받지 않을 것이 명백하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 적법한 변제제공과 임차인의 수령거절을 인정할 증거도 부족하다고 보았습니다.
「민법」 제460조는 채무 내용에 맞는 변제제공의 방법을 정합니다. 대법원은 채권자의 수령거절이 명백한 경우에는 이행제공 없이 바로 변제공탁할 수 있다고 보지만 이 사건에서는 그와 같은 명백한 거절이 인정되지 않았습니다. 법원은 임대인의 공탁으로 반환의무가 없어졌다는 주장을 배척했습니다. 민법 제460조, 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결
계좌번호를 알려주지 않았다는 이유로 임대인이 공탁했다면, 요청부터 답변까지의 메시지를 함께 확인해야 합니다. 공탁서류와 대화 기록을 준비해 제이씨엘파트너스 카카오톡 상담으로 공탁의 효력과 보증금 반환청구 근거를 문의하실 수 있습니다.
보증금 반환과 지연손해금은 언제부터 인정됐나요?
이 사건에서는 계약이 만료되고 임차인이 주택을 인도한 다음 날부터 지연손해금이 인정됐습니다. 계약 종료일과 주택 인도일을 각각 확인할 필요가 있습니다.
임차인은 계약서에 적힌 이사 협조 문구 등을 근거로 2024년 1월 15일에 계약이 종료됐다고 주장했습니다. 법원은 ‘최대한 협조’한다는 문구만으로 조기 해지권이나 이사일에 맞춘 보증금 반환 약정을 인정하기는 어렵다고 보았습니다.
계약 종료 시점이 쟁점인 다른 사례로는 계약갱신 후 중도해지 보증금 반환 사례가 있습니다.
법원이 인정한 계약 종료일은 약정한 기간이 만료된 2024년 4월 15일입니다. 임차인은 4월 17일 퇴거하고 현관 비밀번호를 알려주어 주택을 인도했습니다. 법원은 인도의무를 이행한 다음 날인 4월 18일부터 지연손해금을 인정했습니다.
주택을 인도한 뒤 보증금을 일부만 돌려받았다면, 주택 인도 후 일부 반환금과 지연이자를 계산한 사례에서 남은 원금과 지연이자를 정산하는 방법을 살펴볼 수 있습니다.
| 항목 | 판결 내용 |
|---|---|
| 보증금 | 1억 7,000만 원 지급 |
| 2024년 4월 18일~5월 13일 | 보증금에 대한 연 5%의 지연손해금 |
| 2024년 5월 14일부터 다 갚는 날까지 | 보증금에 대한 연 12%의 지연손해금 |
| 소송비용 | 임대인 부담 |
| 가집행 | 보증금과 지연손해금 지급 부분에 허용 |
이 사건의 연 12% 적용은 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터입니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조와 관련 이율 규정에 따른 판단입니다. 다른 사건에서도 같은 날짜나 이율이 그대로 적용되는 것은 아니므로, 인도일과 송달일, 약정 내용 등을 확인해야 합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 법정이율에 관한 규정
임차권등기를 먼저 말소해야 보증금을 받을 수 있나요?
「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기라면, 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무보다 먼저입니다. 대법원도 두 의무를 동시에 이행해야 하는 관계로 보지 않습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하는 기능을 합니다. 보증금을 아직 반환하지 않은 임대인이 등기부터 말소하라고 요구할 때에는 등기의 종류와 반환 여부를 함께 살펴봐야 합니다.
이사 시점과 선말소 요구를 함께 확인하려면 임차권등기명령의 이사·말소 주의사항을 참고할 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황에서의 주택 인도 문제는 보증금 미반환과 주택 인도의 동시이행 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
이 사건에서도 임대인은 보증금 반환과 임차권등기 말소가 동시이행관계에 있다고 주장했습니다. 법원은 임차권등기가 남아 있어도 보증금을 반환해야 한다고 판단했습니다.
월세 공제·부당이득 주장은 왜 배척됐나요?
이 사건에서는 미지급 월세가 이미 지급됐고 임차권등기나 전입신고를 유지했다는 사실만으로 부당이득이 인정되지 않아 임대인의 주장이 배척됐습니다.
임대인은 보증금에서 미지급 월세 4개월분을 공제해야 한다고 주장했습니다. 임차인은 2024년 4월 16일 월세 80만 원을 모두 지급했다고 밝혔고 임대인은 이를 명백히 다투지 않았습니다. 법원은 지급 사실을 인정해 월세 공제 주장을 받아들이지 않았습니다.
임대인은 공탁한 날부터 임차권등기 말소일까지 하루 10만 원의 부당이득도 주장했습니다. 법원은 임차권등기를 마쳤다는 사실만으로 임차인이 법률상 원인 없는 이득을 얻었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
주소를 이전할 때까지 월 25만 원의 부당이득을 지급해야 한다는 주장도 같은 이유로 배척됐습니다. 법원은 전입신고를 유지했다는 사실만으로 부당이득이 생긴다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
임차권등기와 그 취소 비용을 모두 임차인에게 부담시키려는 주장도 배척됐습니다. 법원은 비용 부담을 해당 절차의 소송비용 재판 등에서 정할 문제로 보았습니다. 보증금에서 공제할 수 있는 항목인지는 임대인의 주장만으로 정해지지 않으며 지급 내역과 청구 근거를 확인해야 합니다.
월세 공제가 문제 되는 경우에는 연체차임 보증금 공제의 판단 기준도 함께 확인할 수 있습니다.
보증금 공탁 통보를 받았다면 어떤 자료부터 확인해야 하나요?
계약 종료, 반환 요청, 공탁, 주택 인도의 순서를 확인할 수 있는 자료부터 준비하는 것이 좋습니다. 이 사건처럼 계좌번호 요청과 답장 내용이 공탁의 효력 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
소송을 준비할 때의 비용 항목은 전세보증금 반환소송의 변호사 비용과 소송비용에서 살펴볼 수 있습니다.
- 계약서·연장계약서: 계약 만료일과 조기 종료에 관한 약정 문구를 확인합니다.
- 종료 통지·내용증명: 언제 어떤 내용으로 종료와 보증금 반환을 요구했는지 확인합니다.
- 메시지 전체 기록: 계좌번호 요청 시점, 답장 시점, 답변 내용을 함께 확인합니다.
- 공탁 관련 서류: 공탁원인과 금액, 붙은 조건이 있는지 확인합니다.
- 주택 인도 자료: 퇴거와 열쇠·비밀번호 전달 시점을 확인합니다.
- 월세 지급 자료·임차권등기 자료: 공제 주장과 등기 말소 요구를 검토할 근거를 정리합니다.
임대인 보증금 공탁 후 보증금 반환소송에서는 이 자료들을 함께 검토해야 공탁의 효력과 반환청구 범위를 판단할 수 있습니다. 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사에게 계약서, 공탁서류, 대화 기록을 준비해 전화 상담으로 문의하실 수 있습니다.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2024. 8. 21. 선고 2024가단* 보증금반환 판결 — 사용자 제공 판결문.
- 민법 제487조 — 변제공탁의 요건·효과
- 민법 제460조 — 변제제공의 방법
- 민법 제379조 — 법정이율
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 — 법정이율
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정
- 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결 — 명백한 수령거절과 변제공탁
- 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 — 보증금 반환과 임차권등기 말소의 순서
