의뢰인은 2021년 12월 17일 오피스텔 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 1억 3,800만 원이었고 임대차기간은 2022년 1월 27일부터 2024년 1월 26일까지 2년이었습니다.
처음 정한 기간이 지난 뒤 계약은 묵시적으로 갱신됐습니다. 이후 의뢰인은 계약을 끝내고 보증금을 돌려받으려 했지만 임대인은 이미 2년을 더 연장하기로 합의했다며 반환청구에 응할 수 없다고 주장했습니다. 계약이 언제 종료됐는지, 실제로 별도의 연장 합의가 있었는지가 보증금 반환소송의 쟁점이 됐습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 소개하는 이번 사례는 임차인을 대리한 보증금 반환소송입니다.
계약 갱신 뒤 문자로 해지를 통지했습니다
의뢰인은 2024년 4월 1일 임대인에게 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보냈습니다. 법원은 해지 의사가 담긴 문자가 같은 날 임대인에게 도달한 사실을 인정했습니다.
이 사건에서는 문자에 계약을 끝내겠다는 의사가 담겼는지와 임대인에게 언제 도달했는지가 중요했습니다.
묵시적으로 갱신된 계약은 언제 끝날까요
주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 주택 임대차계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생깁니다.
법원은 이 기준에 따라 의뢰인의 계약이 2024년 7월 2일 종료됐다고 판단했습니다. 해지 의사가 도달한 날짜를 확인하고 그로부터 법이 정한 기간이 지났는지를 살핀 결과입니다.
비슷한 상황이라면 보낸 문자 한 장뿐 아니라 상대방의 답변과 앞뒤 대화도 함께 보관해 두세요. 계약을 끝내겠다는 뜻과 통지 도달 시점을 확인하는 데 필요한 자료입니다.
임대인의 ‘2년 연장 합의’ 주장을 받아들이지 않은 이유
임대인은 최초 계약기간이 끝나기 전에 의뢰인과 기간을 2년 더 연장하기로 합의했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 그러한 합의가 있었다고 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.
법원은 임대인의 주장을 전제로 하더라도 결론이 같다는 점도 짚었습니다. 임대인이 말한 연장기간의 마지막 날은 2026년 1월 26일이었는데, 재판에서 양측의 주장과 증거 제출을 마친 2026년 3월 10일에는 그 기간까지 이미 지나 있었기 때문입니다.
이 판단을 모든 재계약에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 이번 사건은 묵시적 갱신이 인정됐고 별도의 연장 합의 주장은 증거로 뒷받침되지 않았습니다. 계약서와 갱신 무렵 주고받은 대화를 확인하면 어떤 방식으로 계약이 이어졌는지, 임대인의 주장에 근거가 있는지 구체적으로 검토할 수 있습니다.
해지를 통지했는데 임대인이 계약을 더 연장하기로 했다고 주장한다면, 제이씨엘파트너스에서 갱신 방식과 계약 종료 시점을 검토합니다. 계약서나 갱신 당시 대화가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
보증금 전액의 지급을 명한 판결을 받았습니다
서울중앙지방법원은 2026년 4월 21일 임대인에게 보증금 1억 3,800만 원을 지급하라고 판결했습니다. 제이씨엘파트너스가 임차인을 대리한 이 사건에서 보증금 반환청구가 전부 받아들여졌습니다(서울중앙지방법원 2025가단***** 판결).
비슷한 분쟁에서는 묵시적으로 갱신된 계약의 종료 시점과 임대인이 내세운 연장 합의의 근거를 구별해 살펴야 합니다. 다음 자료를 날짜순으로 정리해 보세요.
- 최초 임대차계약서와 이후 다시 작성한 계약서
- 계약 갱신 무렵 기간과 조건을 논의한 문자·카카오톡
- 해지 통지 내용과 임대인의 답변 등 도달 시점을 확인할 자료
- 보증금 지급내역과 반환을 요청한 대화
보증금을 받기 전에 이사할 예정이라면 보증금 받기 전 임차권등기명령의 주의사항에서 등기 완료와 이사 순서를 함께 확인해 보세요.
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 제이씨엘파트너스에서 계약 종료와 해지 통지의 도달 여부를 확인하고 반환청구 방향을 정리합니다. 계약서나 해지 문자가 있으면 사진과 함께 카카오톡으로 보내 주세요.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2026. 4. 21. 선고 2025가단***** 판결
- 주택임대차보호법 제6조의2
