글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
전세권을 설정한 뒤 임대인에게 큰 세금 체납이 있다는 사실을 알게 됐다면 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지가 가장 걱정될 것입니다. 전세권으로 우선변제와 경매를 검토할 수 있지만 실제 회수액은 세금과의 순위, 먼저 설정된 권리, 부동산 매각대금에 따라 달라집니다.
중개사가 설명하지 않았는데 확인·설명서에 체크가 되어 있다는 문제도 따로 살펴야 합니다. 어느 항목에 체크했는지, 어떤 자료를 보여 주고 무엇을 설명했는지를 확인해야 중개사 책임을 판단할 수 있습니다.
만기일에 계약이 끝나는지부터 확인하세요
계약서의 만기일에 보증금을 돌려받으려면 계약이 그날 종료하는지부터 확인해야 합니다. 갱신 이력과 종료 통지가 언제 도달했는지를 함께 보아야 합니다. 주택임대차에서 임차인이 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리는 기준은 원칙적으로 만기 2개월 전까지이며, 이미 묵시적으로 갱신됐다면 해지 통지를 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2).
등기된 전세권의 기간과 갱신은 임대차와 구별해 검토해야 합니다. 건물 전세권에는 별도의 법정갱신 규정이 있으므로 계약서와 전세권설정등기의 기간을 나란히 확인하세요(민법 제312조).
전세금 반환과 주택 인도·전세권 말소서류 교부는 원칙적으로 동시에 이행하는 관계입니다. 보증금을 받기 전에 말소부터 해 달라는 요구를 받았다면 반환 방법과 서류 교부 순서를 먼저 정해야 합니다(민법 제317조).
세금과 전세권의 순위는 세목과 날짜에 따라 달라집니다
일반 국세와 전세권의 우선순위를 비교할 때 중요한 날짜는 세금의 ‘법정기일’과 전세권 설정등기일입니다. 법정기일은 세금 종류에 따라 신고일이나 납부고지서 발송일 등으로 정해지는 기준일로, 등기부의 압류일과 일치한다고 볼 수 없습니다. 압류가 늦게 등기됐다는 이유로 세금도 후순위라고 판단하면 안 됩니다(국세기본법 제35조 제1항·제2항).
해당 부동산에 부과된 종합부동산세 등에는 별도 규정이 적용됩니다. 현행법은 주거용 건물 전세권의 설정일보다 법정기일이 늦은 일정한 국세의 경우 그 세금이 배당받는 순서에 대신하여 전세금을 변제받을 수 있는 보호를 두고 있습니다. 이 특칙에는 범위와 한도가 있고 다른 선순위 권리도 함께 계산해야 하므로 체납액 전부가 항상 보증금보다 앞서거나 뒤선다고 단정할 수는 없습니다(국세기본법 제35조 제3항·제7항). 지방세인 재산세 등도 지방세기본법 제71조에 따라 별도로 살펴야 합니다.
회수 가능성을 검토할 때는 다음 자료를 맞춰 봅니다.
- 전세권 설정일·금액·목적물과 선순위 근저당권 등 등기 내용
- 적법하게 확보한 체납 세목·금액·법정기일 및 관련 납세자료
- 다른 임차인의 권리, 예상 매각대금과 집행비용
체납 사실을 알게 된 경로와 자료도 보존하세요. 입주가 끝난 임차인이 세무서에서 임대인 동의 없이 언제든 체납 내역을 열람할 수 있는 것은 아닙니다. 국세징수법상 계약 후 무동의 열람 제도는 임대차 기간이 시작하는 날까지라는 기간 제한 등이 있습니다(국세징수법 제109조).
전세권 경매와 반환소송은 어떻게 선택하나요?
전세금 반환이 지체되면 전세권에 기초해 목적물 경매를 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 전세금을 돌려줄 기한이 지났는지, 주택 인도·말소서류 교부를 서로 어떻게 이행할 것인지와 등기상 목적물·신청 요건을 먼저 확인해야 합니다(민법 제318조).
특히 건물 일부에만 전세권이 설정돼 있다면 그 전세권으로 건물 전체의 경매를 신청할 수 없습니다. 해당 부분을 독립된 소유권의 대상으로 나눌 수 없어 그 부분만 경매하기 어려운 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정). 대지에 관한 권리와 배당 범위까지 확인한 뒤, 보증금 반환소송으로 강제집행에 필요한 판결 등을 받아 집행하는 방법이나 임대인의 다른 재산에 대한 가압류 필요성을 함께 검토합니다.
이사를 해야 한다면 남아 있는 주택임차권도 보전해야 합니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 임차권등기명령을 검토할 수 있으며 기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 신청서 접수가 아니라 실제 임차권등기 완료를 확인한 뒤 전출·인도해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3). 전세권과 임차권은 별개이므로 경매가 진행 중이라면 권리별 배당요구와 제출기한도 확인하세요(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결).
만기가 다가오는데 체납 때문에 반환이 어려울 것으로 보인다면 제이씨엘파트너스에서 계약 종료일과 권리 순위, 전세권의 범위에 맞는 회수 절차를 검토합니다. 계약서와 등기사항증명서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
확인·설명서 체크는 어느 칸인지가 중요합니다
체크 표시를 판단하려면 확인·설명서 전체와 첨부자료를 확보해야 합니다. 2024년 개정된 공식 중개대상물 확인·설명서는 세금 관련 부분에서 다음 항목을 구별합니다.
| 체크 항목 | 함께 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대인 자료 제출 | 어떤 납세자료를 언제 제시했는지 |
| 열람 동의 | 동의만 받았는지, 실제 열람 결과도 전달했는지 |
| 임차인 권리 설명 | 미납세금 등을 확인할 권리를 무엇이라고 설명했는지 |
‘열람 동의’나 ‘임차인 권리 설명’에 체크했다는 사정이 곧 수억 원의 체납 존재를 구체적으로 설명했다는 뜻은 아닙니다. 반대로 서명한 문서는 중요한 증거이므로 구두 설명을 듣지 못했다는 주장과 함께 문구·자료·문자·녹취를 대조해야 합니다.
계약 당시 법령도 중요합니다. 미납세금 열람권 등에 관한 공인중개사법 제25조의3의 설명의무는 2023년 10월 19일 이후 체결하는 주택 임대차계약부터 적용됩니다. 2024년 7월 10일에는 확인·설명 절차와 서식이 강화됐습니다(국토교통부 제도 안내). 현재 서식의 체크 항목을 과거 계약에 그대로 대입해서는 안 됩니다.
중개사 배상은 설명 내용과 실제 손해를 함께 봅니다
설명을 들었다는 기재가 있어도 실제로 필요한 설명을 했는지가 문제 될 수 있습니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 임차인이 구두 설명을 들었다고 직접 적은 사건에서도, 선순위 임차보증금의 규모를 조사·설명한 내용이 부족하다고 보아 원심을 파기환송했습니다. 다만 다가구주택의 선순위 임차보증금에 관한 판결이므로 체납 미고지 사건에 그대로 적용해 배상을 확정할 수는 없습니다.
중개사의 의무 위반이 인정되더라도 실제 손해와의 인과관계는 별도로 증명해야 합니다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결은 설명의무 위반이 있었지만 손해와 인과관계에 관한 입증이 부족하다고 본 판단을 유지했습니다. 따라서 보증금 전액을 곧바로 중개사 배상액으로 계산하기보다, 당시 설명과 계약 결정의 관계, 선순위 채권 및 회수 가능액을 함께 검토해야 합니다.
공제나 보증보험도 중개사 책임과 증서상 보장 기간·한도·청구요건을 확인해야 합니다(공인중개사법 제30조). 임대인이 계약 당시 중요한 체납 사실을 의도적으로 숨겼다는 자료가 있다면 형사 문제도 별도 검토할 수 있지만 체납이나 사후 미반환 사실만으로 계약 당시 사기를 단정해서는 안 됩니다.
확인·설명서와 계약서 전체, 당시 주고받은 문자·녹취, 체납을 알게 된 자료가 있으면 원본 그대로 보관하세요. 전세권 등기 내용, 종료 통지와 공제증서도 함께 정리하면 회수 절차와 중개사 책임을 구분해 검토하는 데 도움이 됩니다.
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확인·설명서의 체크 때문에 대응이 막혔다고 느낀다면 제이씨엘파트너스에서 해당 문구와 실제 제시 자료·설명 내용을 대조해 배상 청구에 필요한 쟁점을 정리합니다. 관련 문서나 대화 내용이 있으면 카카오톡으로 보내고 어느 항목에 체크돼 있는지 함께 알려 주세요.
