의뢰인은 2021년 8월 주택을 임차하면서 보증금을 1억 7,000만 원으로 정했습니다. 임대기간은 2021년 10월 1일부터 2023년 10월 1일까지였고 임대기간이 시작될 무렵 보증금을 모두 지급했습니다.
계약기간이 지난 뒤에도 임대차는 묵시적으로 갱신되어 이어졌습니다. 이후 의뢰인이 계약을 끝내고 보증금을 돌려받으려 했지만 임대인은 새 임차인을 구하지 못했다며 반환을 미뤘습니다. 계약이 종료된 뒤에도 보증금을 받지 못한 임차인을 대리한 사건으로, 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 소개합니다.
계약 종료 뒤에도 이어진 보증금 반환 지연
의뢰인은 2024년 8월경 임대인에게 계약을 해지하겠다고 통지했습니다. 임대차는 2024년 11월 말경 종료됐습니다.
그 뒤에도 양측은 보증금 반환을 두고 연락을 주고받았습니다. 그러나 임대인이 새 임차인을 구하지 못하면서 보증금을 지급하지 않는 상황이 계속됐습니다.
의뢰인은 2025년 6월 22일 다른 곳으로 이사했고, 다음 날 임대인에게 이사를 나갔다는 사실을 알렸습니다. 제이씨엘파트너스는 임차인을 대리해 미반환 보증금과 주택 인도 이후의 지연손해금 지급을 청구했습니다.
묵시적 갱신 후 계약은 언제 끝났을까요
묵시적으로 갱신된 주택임대차에서는 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 다시 2년을 모두 채워야만 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다(주택임대차보호법 제6조의2).
이 사건에서도 법원은 의뢰인의 해지 통지를 근거로 계약이 2024년 11월 말경 종료됐다고 판단했습니다. 보증금 반환을 검토할 때는 계약서에 처음 적힌 만료일뿐 아니라, 그 뒤 계약이 어떻게 갱신됐고 해지 통지가 언제 도달했는지를 함께 살펴야 합니다.
문자나 카카오톡 등으로 해지를 알렸다면 보낸 내용과 상대방이 받은 사실을 확인할 자료를 남겨 두세요.
해지 문자 도달 여부가 인정되고 임대인의 2년 연장 합의 주장이 배척된 경위는 해지 문자 도달과 임대인의 연장 합의 주장을 판단한 승소사례에서 확인할 수 있습니다.
새 세입자를 못 구했다는 이유로 반환을 미룰 수 있을까요
법원은 새 임차인을 구하지 못했다는 사정을 보증금 반환 청구를 거절할 적법한 이유로 인정하지 않았습니다.
이 사건에서는 계약이 해지 통지로 종료됐고 의뢰인의 주택 인도도 인정됐습니다. 법원은 이러한 사실을 토대로 임대인이 보증금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판단했습니다.
따라서 비슷한 상황에서는 새 세입자를 구했는지만 확인하며 기다리기보다, 계약 종료와 주택 인도가 어디까지 이뤄졌는지를 정리해야 합니다. 아직 이사 전이라면 인도 일정과 이사 후에도 보증금에 관한 권리를 유지하는 방법을 함께 검토할 필요가 있습니다. 이사 전 확인할 절차는 보증금 받기 전 임차권등기명령의 주의사항에서 더 살펴보세요.
새 임차인을 기다리라는 이유로 보증금 반환이 미뤄진다면, 제이씨엘파트너스에서 계약 종료 여부와 반환 청구 범위를 검토합니다. 계약서와 해지 통지 내역이 있다면 준비해 070-4524-0427로 전화 문의하세요.
보증금 전액과 지연손해금 지급을 명한 판결
서울서부지방법원은 임대인에게 보증금 전액과 지연손해금 지급을 명했습니다. 청구한 내용이 모두 받아들여진 전부승소 판결입니다(서울서부지방법원 2026. 4. 9. 선고 2025가단***** 판결).
인정된 지연손해금은 다음과 같습니다.
| 적용 기간 | 연 이율 |
|---|---|
| 2025년 6월 24일부터 2025년 9월 3일까지 | 5% |
| 2025년 9월 4일부터 다 갚는 날까지 | 12% |
법원은 주택 인도 이후 의뢰인이 청구한 날짜를 기준으로 지연손해금을 인정했습니다. 계약이 끝난 시점과 이 사건에서 이자가 인정된 시작일은 서로 다릅니다.
연 5%는 민법 제379조에 따른 법정이율이고, 연 12%는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 그 법정이율에 관한 규정에 따른 이율입니다. 다른 사건에 그대로 대입하려면 인도와 이행청구, 소장 송달, 실제 청구 범위를 함께 확인해야 합니다.
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같은 상황이라면 어떤 자료를 확인해야 할까요
임대인이 새 세입자를 구할 때까지 기다리라고 한다면, 현재 계약이 종료됐는지와 보증금 반환을 청구할 준비가 됐는지부터 확인해 보세요.
- 계약서와 보증금 지급 내역: 누구에게 얼마를 지급했고 얼마가 남아 있는지 확인합니다.
- 갱신·해지 관련 연락: 계약이 갱신된 경위와 해지 의사, 통지 도달 시점을 확인합니다.
- 이사·인도 관련 자료: 집을 비운 날과 임대인에게 인도한 경위를 확인합니다.
- 반환 요구와 임대인의 답변: 반환이 지연된 이유와 당사자가 주고받은 내용을 정리합니다.
계약을 끝내거나 이사한 뒤에도 보증금을 받지 못했다면, 제이씨엘파트너스에서 해지 통지와 인도 경위, 청구할 금액과 이자 기간을 함께 확인합니다. 계약서나 임대인과 주고받은 연락이 있다면, 현재 상황과 함께 카카오톡으로 보내 주세요.
참고자료
- 서울서부지방법원 2026. 4. 9. 선고 2025가단***** 판결
- 주택임대차보호법 제6조의2
- 민법 제379조
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정
