전세계약서를 작성하고 보증금까지 지급했는데, 집주인이 “실제로는 매매였고 전세계약서는 형식적으로 쓴 것”이라며 반환을 거절한다면 무엇을 확인해야 할까요. 여러 계약서가 작성된 사건에서는 마지막으로 어떤 합의를 했는지, 지급한 돈을 어떤 성격으로 정리했는지가 중요합니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서도 임대인들은 전세계약이 허위라고 주장했습니다. 그러나 수원고등법원은 임대인들의 항소를 모두 기각했고 보증금 2억 9,000만 원 반환을 명한 1심 판결이 유지됐습니다.
집주인은 왜 전세계약을 부인했을까
의뢰인은 처음 부동산을 매수하는 계약을 체결했습니다. 이후 전세계약서와 새로운 매매계약서가 차례로 작성됐고 매매를 원인으로 가등기를 했다가 해제를 원인으로 말소한 경위도 있었습니다.
그 뒤 당사자들은 이미 지급한 2억 9,000만 원을 보증금으로 기재한 전세계약서를 작성했습니다. 의뢰인은 이 전세계약이 기간 만료로 끝났으므로 임대인들이 보증금을 반환해야 한다고 청구했습니다.
임대인들은 다른 설명을 내놓았습니다. 의뢰인은 실제로 부동산을 산 사람이고 전세계약서들은 대출이나 임대사업자 등록을 위해 형식적으로 작성했을 뿐이라는 주장이었습니다. 따라서 전세계약 자체가 없고 보증금을 돌려줄 의무도 없다고 다퉜습니다.
전세계약서가 허위라는 말만으로 효력이 없어질까
당사자들이 서로 합의해 실제 의사와 다른 계약을 표시했다면 무효가 될 수 있습니다. 이를 ‘통정허위표시’라고 합니다. 다만 상대방이 허위라고 주장했다는 사실과 그 주장이 증명됐다는 것은 구별해야 합니다. 민법 제108조
이 사건에서 임대인들은 항소심에서 나중에 작성한 전세계약서에 찍힌 도장이 자신들의 도장이라는 점을 인정했습니다. 법원은 이를 근거로 계약서가 당사자들의 의사에 따라 작성됐다고 추정했습니다. 이처럼 개인이 작성한 문서는 본인 또는 대리인의 서명·날인 등이 있으면 진정한 것으로 추정한다는 민사소송법 제358조의 원칙과 연결됩니다.
법원은 계약서 내용을 뒤집을 만한 분명하고 납득할 수 있는 증거가 없다면 그 안에 적힌 대로 합의했다고 인정해야 한다고 보았습니다. 계약 내용이 허위라는 사실은 이를 주장하는 임대인들이 증명해야 한다고 판단했습니다.
매매에서 전세로 바뀌었다고 본 이유
법원은 첫 전세계약서의 작성 경위만으로 약 10개월 뒤 작성한 전세계약서까지 허위라고 단정할 수 없다고 보았습니다. 이후 당사자들이 어떤 행동을 했는지 함께 살폈습니다.
매매예약에 따른 가등기는 해제를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 임대인들은 해당 부동산을 민간임대주택으로 등록했고 당사자들은 보증금을 2억 9,000만 원으로 정한 전세계약서를 작성했습니다. 부동산의 재산세도 임대인들이 납부했습니다.
재산세에 관한 문자도 판단 자료가 됐습니다. 임대인 측에서 의뢰인에게 재산세 납부를 요청하자, 의뢰인은 전세로 거주하는데 왜 자신이 재산세를 내야 하느냐는 취지로 거절했습니다. 상대방도 잘못 보낸 요청이라고 답했습니다.
법원은 이러한 사정을 종합해, 기존 매매계약들을 무효로 하는 대신 이미 지급한 2억 9,000만 원을 보증금으로 삼아 부동산을 임차하기로 최종 합의했다고 보는 것이 합리적이라고 판단했습니다. 과거에 매매계약을 체결했다는 사실에 더해 그 후의 합의와 행동까지 살폈습니다.
매매계약서와 전세계약서가 함께 있거나 이미 지급한 돈을 집주인이 매매대금이라고 주장한다면, 보증금으로 정리한 합의가 있었는지부터 확인해야 합니다. 계약서와 등기 변동, 주고받은 연락으로 그 합의를 어떻게 설명할지 전화상담에서 검토받아 보세요.
항소 모두 기각, 2억 9,000만 원 반환 판결 유지
수원고등법원은 2025년 9월 5일 임대인들의 항소를 모두 기각했습니다. 전세계약이 기간 만료로 종료됐으므로, 임대인들이 의뢰인으로부터 부동산을 인도받음과 동시에 공동하여 보증금 2억 9,000만 원을 반환해야 한다는 1심의 결론을 유지했습니다.
이 사건의 성과는 임대인들이 전세계약의 존재 자체를 부인한 상황에서도, 청구한 보증금 전액의 반환 의무가 항소심에서 다시 인정됐다는 데 있습니다. 판결에 따른 실제 지급 여부와는 구분됩니다.
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보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령의 주의사항과 등기 완료 시점도 함께 확인해 보세요.
계약을 부인당했다면 무엇을 확인해야 할까
전세계약서가 허위라는 주장을 받았다면, 작성 시기별 문서를 나란히 놓고 최종 합의가 무엇이었는지 정리하는 것이 출발점입니다.
- 계약서: 매매계약서와 전세계약서의 작성 순서, 보증금·대금·기간·특약의 변경 내용을 확인합니다.
- 지급 내역: 언제 누구에게 얼마를 보냈고 이후 그 돈을 어떤 명목으로 정리했는지 살펴봅니다.
- 등기와 거래 후 행동: 가등기 설정·말소, 소유권 변동, 세금 부담 등 계약서 내용과 연결되는 사정을 확인합니다.
- 문자와 대화: 당사자들이 서로를 매수인·임차인 중 어떤 지위로 대했는지 보여 주는 연락을 보관합니다.
제이씨엘파트너스에서는 이러한 자료를 바탕으로 최종 계약의 성격, 보증금 반환청구의 근거, 상대방의 허위 주장에 대응할 쟁점을 검토할 수 있습니다. 상담을 문의하실 때는 계약이 바뀐 경위와 아직 반환받지 못한 금액, 임대인이 반환을 거절하는 이유부터 알려 주세요.
참고자료: 수원고등법원 2025. 9. 5. 선고 2025나***** 판결, 위 민법 제108조 및 민사소송법 제358조.
