집주인 실거주 거짓말 손해배상 청구, 확인 방법과 배상액 계산 (전부승소 사례)

“제가 들어가 살아야 해서요.”

이 한마디에 계약갱신청구권을 포기하고 집을 비운 임차인이 많습니다. 몇 달 뒤 그 집에 다른 사람이 들어와 있고, 그것도 내가 내던 월세보다 훨씬 비싼 조건이라면 이야기가 달라집니다. 주택임대차보호법은 이런 경우 임대인에게 배상책임을 지웁니다.

이 글은 세 가지를 다룹니다. 새 세입자가 들어왔는지 어떻게 확인하는지, 배상액이 얼마로 계산되는지, 임대인이 잠적했을 때 소송이 되는지입니다.

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리해 진행한 사건에서, 법원은 청구금액 4,200만 원을 깎지 않고 전부 인용했습니다(서울중앙지방법원 2024가단***** 판결). 그 사건의 숫자와 자료를 그대로 예시로 씁니다.

핵심 요약

• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 배상책임이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
• 갱신거절당한 전 임차인은 그 주택의 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다. 수수료 600원입니다.
• 배상액은 3개월분과 차액 2년분 중 큰 금액입니다. 임대인이 조건을 크게 올렸을수록 커집니다.
• 실거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
• 임대인이 잠적해도 공시송달로 판결까지 갈 수 있습니다.

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집주인이 실거주 거짓말을 했다면 손해배상을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정면으로 규정하고 있습니다.

다만 거짓말을 했다는 사실만으로는 부족합니다. 법이 요구하는 것은 세 가지입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 세 가지 요건

요건	내용	확인 방법
실거주 사유로 거절	임대인 또는 직계존비속이 거주하겠다며 갱신을 거절했을 것(제1항 제8호)	갱신거절 문자·카톡·통화 녹음
갱신기간 내	갱신됐다면 주어졌을 2년이 만료되기 전일 것	종전 계약 만기 + 2년
정당한 사유 없는 제3자 임대	본인이 거주하지 않고 다른 사람에게 세를 놓았을 것	확정일자 부여현황, 실거래가 공시자료

차임 연체나 무단 전대 같은 다른 사유로 거절한 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다.

“정당한 사유 없이 제3자에게 임대”는 무슨 뜻인가요?

실무에서 다툼이 붙는 지점입니다. 임대인이 내놓는 해명은 대체로 세 갈래입니다.

1. “들어가 살려고 했는데 사정이 생겼다.”
직장이 옮겨졌다거나 가족이 아프게 됐다는 유형입니다. 갱신거절 당시에는 실제로 거주할 의사가 있었는데 이후 예측하기 어려운 사정이 생겼다면 정당한 사유로 볼 여지가 있습니다. 관건은 그 사정이 갱신거절 이후에 발생했다는 점을 임대인이 설명할 수 있느냐입니다.

2. “잠깐 살다가 사정상 세를 놓았다.”
실제 거주 기간이 얼마나 되는지, 그 뒤 임대까지의 간격이 어느 정도인지에 따라 결론이 갈립니다. 실제 거주한 뒤 다른 집의 보증금을 마련하려고 재임대한 사안에서 정당한 사유가 부정된 이유는 대법원 2026다203203 판결 해설에서 살펴볼 수 있습니다. 전입신고 내역과 관리비 납부 이력이 여기서 쓰입니다.

3. “가족이 들어와 살기로 했다가 바뀌었다.”
직계존비속 거주도 법이 인정하는 사유이므로 이 주장 자체는 가능합니다. 다만 그 가족이 실제로 거주를 준비한 흔적이 있어야 합니다.

세 유형의 공통점이 있습니다. 갱신거절 시점부터 이미 세를 놓을 계획이었다면 사후에 어떤 사정을 들더라도 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 저희가 맡은 사건에서는 퇴거 직후 곧바로 신규 계약이 체결된 정황이 드러나면서 이 주장이 설 자리를 잃었습니다. 어떤 사정이 받아들여지고 어떤 사정이 배척됐는지는 정당한 사유가 인정되거나 배척된 기준을 따로 정리해두었으니 함께 보시기 바랍니다.

귀국 계획이 바뀐 경우에는 해외 거주 집주인의 귀국 실거주 판단에서 처음 계획과 이후 변경을 나누어 살펴볼 수 있습니다.

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실거주가 거짓말이었는지 어떻게 확인하나요?

확정일자 부여현황 열람이 가장 확실한 방법입니다. 갱신거절을 당한 전 임차인에게는 법이 열람 자격을 주고 있습니다.

가장 큰 벽은 남의 집이 된 곳에 누가 사는지를 어떻게 확인하느냐입니다. 방법이 있습니다. 그것도 법이 열어둔 공식 경로입니다.

확정일자 부여현황 — 갱신거절당한 전 임차인에게 열람 권한이 있습니다

주택임대차보호법 제3조의6은 임대차에 이해관계가 있는 사람이 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 관련 규칙은 이해관계인의 범위에 제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자를 명시해 두었습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절당하고 나온 사람이라면, 이미 남의 집이 된 그 주택의 임대차 정보를 볼 자격이 법으로 보장되어 있다는 뜻입니다.

신청 절차는 다음과 같습니다.

1. 주택 소재지 관할 주민센터를 방문합니다. 다른 지역 주민센터에서는 되지 않습니다.
2. 임대차 정보제공 요청서를 작성합니다.
3. 종전 임대차계약서와 신분증을 제출합니다.
4. 수수료 600원을 납부합니다.

여기서 새 임차인의 확정일자 부여일과 보증금, 월차임이 확인되면 사실상 승부가 갈립니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템으로 신규 전월세 계약 확인하기

확정일자 부여현황을 떼기 전에 대략을 먼저 보고 싶다면 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 됩니다.

단지와 전용면적, 층을 기준으로 전월세 거래 내역이 공개됩니다. 계약일자와 보증금, 월차임이 함께 나오므로 내가 나온 시점 전후에 같은 조건의 신규 계약이 잡혔는지 볼 수 있습니다. 계약 구분이 “신규”로 표시되는지도 함께 확인하시기 바랍니다.

이 자료는 동·호수까지 특정되지 않습니다. 정황으로는 강력하지만 최종 입증은 확정일자 부여현황으로 마무리하는 편이 안전합니다.

등기부등본과 현장 확인으로 보강하기

등기부등본을 떼어 소유자가 그대로인지 확인합니다. 갱신거절 후 매도한 경우라면 논점이 완전히 달라지기 때문입니다. 집이 팔린 경우의 실거주 의사와 청구할 비용은 매도 후 손해배상 판단 기준에서 확인해 보세요.

여기에 우편함에 꽂힌 다른 사람 이름의 고지서, 이웃의 진술, 관리사무소 확인이 보태지면 그림이 완성됩니다. 주거침입이나 사생활 침해가 될 수 있는 방법은 피하십시오. 증거로 쓰지 못하는 것은 물론이고 역공의 빌미가 됩니다. 어떤 자료를 어느 순서로 모아야 하는지는 증거를 모으는 순서와 범위를 더 자세히 정리한 글에서 항목별로 다뤘습니다.

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손해배상액은 얼마나 되나요?

법이 공식을 직접 정해두었습니다. 법원의 재량이 아니라 계산으로 산출됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항이 계산법을 규정하고 있습니다.

3개월분과 차액 2년분 중 큰 금액

당사자 사이에 손해배상 예정 합의가 없다면 다음 셋 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.

호	산정 기준	유리한 경우
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분	월세 인상폭이 작을 때
2호	신규 임대차 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분	임대인이 조건을 크게 올렸을 때
3호	갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액	이사·이주 손해가 특히 큰 예외적 경우

실무에서 의미 있는 것은 1호와 2호입니다. 3호는 이사비, 중개수수료, 대출 추가이자를 하나하나 입증해야 하는데 앞의 두 금액을 넘기기가 쉽지 않습니다.

두 금액이 역전되는 지점을 알아두면 자기 사건을 바로 대입할 수 있습니다. 환산월차임 차액이 갱신거절 당시 환산월차임의 8분의 1을 넘으면 2호가 커집니다. 24개월분과 3개월분의 비율에서 나오는 기준입니다. 보증금이 그대로인데 월세만 올랐다면, 인상액이 종전 환산월차임의 12.5%를 넘는 순간 2호로 가는 것이 유리해집니다. 호별 산정 방식을 더 뜯어보고 싶다면 제6조의3 제6항 계산법을 호별로 정리한 글을 참고하십시오.

임대인이 조건을 많이 올렸을수록 임차인이 받을 금액도 커지는 구조라는 뜻입니다.

환산월차임은 어떻게 계산하나요?

보증금이 있으면 보증금을 월세로 환산해 더해야 합니다.

전환율은 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 두 가지 중 낮은 비율입니다.

근거	비율	2026년 9월 기준
제7조의2 제1호 (시행령 제9조 제1항)	연 1할	10.00%
제7조의2 제2호 (시행령 제9조 제2항)	한국은행 기준금리 + 연 2%	5.00%
적용	둘 중 낮은 비율	5.00%

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%입니다. 과거 시점의 기준금리는 한국은행 홈페이지의 기준금리 추이 페이지에서 변경일자별로 확인할 수 있습니다.

여기서 실수가 잦은 지점이 있습니다. 두 시점의 전환율을 따로 잡아야 합니다. 갱신거절 당시 환산월차임에는 그 시점의 기준금리를, 신규 임대차 환산월차임에는 새 계약 시점의 기준금리를 적용합니다. 기준금리가 오르내린 구간에서는 이 차이만으로 수백만 원이 움직입니다.

실제 숫자로 해보는 계산 예시

저희가 수행한 사건의 숫자를 그대로 넣어보겠습니다.

• 기존 임대차: 보증금 8억 원, 월차임 120만 원 (갱신거절 시점 전환율 연 2.75%)
• 신규 임대차: 보증금 8억 원, 월차임 260만 원 (신규 계약 시점 전환율 연 3.25%)

구분	계산	금액
신규 임대차 환산월차임	8억 원 × 3.25% ÷ 12 + 260만 원	4,766,666원
갱신거절 당시 환산월차임	8억 원 × 2.75% ÷ 12 + 120만 원	3,033,333원
차액	4,766,666원 − 3,033,333원	1,733,333원
2호 금액	1,733,333원 × 24개월	41,599,992원
1호 금액 (비교)	3,033,333원 × 3개월	9,099,999원

2호가 네 배 이상 큽니다. 두 금액을 모두 계산하지 않고 3개월분만 청구했다면 3,200만 원을 그대로 포기하는 셈이 됐을 것입니다.

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[승소사례] 월세 120만 원을 260만 원으로 올려 받은 임대인, 4,200만 원 전부 인정

법원은 청구금액 42,599,992원 전액과 연 12%의 지연손해금을 인용했습니다. 소송비용도 전부 임대인 부담입니다.

사건 경위 — “거주를 안 했더니 세금 때문에 어쩔 수 없이 입주한다”

의뢰인은 서울 강남권 아파트에 보증금 8억 원, 월차임 120만 원, 기간 2년 조건으로 거주하던 임차인이었습니다.

만기를 넉 달쯤 앞둔 시점에 임대인이 문자메시지를 보내왔습니다. 내년 1월 말 만기가 끝나면 자신이 입주할 생각이고, 거주를 안 했더니 세금 때문에 어쩔 수 없이 입주하기로 결정을 내렸다는 내용이었습니다. 어려운 시기에 이런 결정을 내려 미안하다는 말도 함께였습니다.

법에 실거주가 갱신거절 사유로 규정되어 있으니 의뢰인은 이를 받아들였습니다. 임대인의 퇴거 요구에 맞춰 원래 만기보다 이른 날짜에 인근으로 급히 이사를 나갔습니다.

얼마 지나지 않아 그 집에 다른 사람이 들어와 산다는 사실을 알게 됐습니다.

확정일자 부여현황이 판도를 뒤집었습니다

상담 당시 의뢰인이 가진 것은 임대차계약서와 문자메시지뿐이었습니다.

저희가 가장 먼저 한 일이 확정일자 부여현황 열람이었습니다. 앞서 설명한 대로, 실거주를 이유로 갱신거절을 당한 전 임차인에게는 법이 열람 자격을 주고 있습니다.

열람 결과 임대인은 보증금 8억 원에 월차임 260만 원으로 새 임대차계약을 체결한 것으로 확인됐습니다. 의뢰인이 내던 월세의 두 배가 넘습니다.

시점도 결정적이었습니다. 국토교통부 실거래가 공시자료를 대조하니 임대인은 의뢰인을 원래 만기보다 이른 날짜에 퇴거시킨 뒤 일주일도 지나지 않아 제3자와 신규 계약을 맺은 것으로 나타났습니다. 실거주를 준비하던 사람의 일정으로 보기 어려운 간격입니다.

이 두 장의 자료가 확보되면서, 여기서부터는 서류로 다툴 수 있는 사건이 됐습니다.

보증금을 볼모로 요구한 이자 100만 원, 부당이득으로 함께 청구했습니다

이 사건에는 항목이 하나 더 있었습니다.

임대인은 갱신거절을 통보한 뒤, 임차보증금을 담보로 3억 원을 빌려주겠으니 그 차용금에 대해 월 이자 100만 원을 내라는 취지의 문자를 보냈습니다. 의뢰인은 새 집 계약금이 급히 필요했기 때문에 응할 수밖에 없었고, 실제로 이자 명목으로 100만 원을 지급했습니다.

임차인이 자기 보증금을 돌려받으면서 임대인에게 이자를 낼 법률상 근거는 없습니다. 저희는 이 100만 원을 법률상 원인 없는 급부로 보고 부당이득 반환을 손해배상과 함께 청구했습니다. 갱신거절 통보 이후에 오간 돈까지 되짚어본 결과 청구 항목이 하나 늘어난 셈입니다.

결과 — 청구금액 전부인용과 가집행 선고

임대인이 주소지에 없었습니다. 통상의 방법으로는 소장이 송달되지 않아 공시송달 절차를 거쳐 재판이 진행됐습니다.

항목	금액
손해배상금 (주임법 제6조의3 제6항 제2호)	41,599,992원
부당이득 반환금 (이자 명목 지급분)	1,000,000원
합계	42,599,992원
지연손해금	연 12%
소송비용	전부 임대인 부담

금전 지급 부분에는 가집행 선고가 붙었습니다(서울중앙지방법원 2024가단***** 판결). 2024년에 접수된 사건이 같은 해 6월에 1심 판결까지 나왔습니다. 청구한 금액이 한 푼도 깎이지 않았습니다.

정리하면 이 사건을 전부인용으로 끌고 간 것은 세 가지였습니다. 실거주를 명시한 문자메시지를 원본으로 확보해둔 것, 확정일자 부여현황으로 신규 임대차의 조건을 특정한 것, 그리고 1호와 2호를 모두 계산해 큰 쪽으로 청구한 것입니다. 셋 다 소장을 쓰기 전에 끝내야 하는 일입니다.

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임대인이 연락을 끊거나 주소지에 없으면 소송이 안 되나요?

진행됩니다. 위 사건이 그런 경우였습니다.

피고의 주소를 알 수 없어 통상의 송달이 불가능하면 공시송달 절차를 밟습니다. 법원 게시 등의 방법으로 송달을 갈음하는 제도이고, 상대방이 나타나지 않아도 재판을 진행해 판결을 받을 수 있습니다. 소송 밖에서 통지를 보내야 하는 상황이라면 연락이 끊긴 상대방에게 법적 통지를 보내는 방법도 함께 검토해볼 만합니다.

실무적으로 알아두셔야 할 점이 있습니다. 공시송달 사건에서는 자백간주가 적용되지 않습니다. 민사소송법 제150조 제3항 단서가 공시송달로 기일통지서를 받은 당사자의 불출석을 자백간주에서 빼두었기 때문입니다.

상대방이 아무 대응을 하지 않아도 원고가 청구원인을 증거로 입증해야 한다는 뜻입니다. 오히려 상대방이 출석하는 사건보다 서류를 촘촘히 갖춰야 합니다. 확정일자 부여현황, 실거래가 공시자료, 갱신거절 문자, 기준금리 자료까지 빠짐없이 제출해야 하는 이유입니다.

기간에 영향을 주는 변수도 여기에 있습니다.

• 공시송달로 가려면 주소보정과 송달 시도를 먼저 거쳐야 하므로 그만큼 시간이 붙습니다.
• 반대로 상대방이 응소해 실거주 의사를 다투면 변론기일이 늘어납니다.
• 어느 쪽이든 자료를 미리 갖춰둔 사건이 짧게 끝납니다.

판결을 받은 뒤에는 회수가 남습니다. 잠적한 임대인이라면 판결문만으로 돈이 들어오지 않습니다. 소 제기 전에 부동산이나 임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 검토하는 이유이고, 가집행 선고가 붙으면 확정을 기다리지 않고 집행에 들어갈 수 있다는 점도 실익이 큽니다.

상대방이 사라졌다는 이유만으로 청구를 접을 필요는 없습니다.

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갱신되었을 기간이 지나버렸다면 청구할 수 없나요?

기준은 지금이 언제인가가 아니라 제3자에게 임대한 시점이 언제인가입니다.

법은 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 임대한 경우를 배상 대상으로 정하고 있습니다. 갱신됐다면 주어졌을 2년 안에 임대인이 세를 놓았다면, 그 사실을 오늘 알았더라도 청구 대상입니다.

그 2년이 다 지난 뒤에 세를 놓았다면 이 조항으로 다투기는 어렵습니다. 갱신거절 자체가 처음부터 허위였다는 점을 따로 구성해야 하는데 난이도가 올라갑니다.

배상청구권의 소멸시효는 사안에 따라 기산점이 달라질 수 있습니다. 시간이 꽤 흐른 사건이라면 그대로 두지 마시고 한 번 검토를 받아보시기 바랍니다.

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임대인이 “정당한 사유”를 주장하면 어떻게 되나요?

증명책임은 임대인에게 있습니다. 임차인이 거짓말을 증명할 필요가 없습니다.

실거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있습니다

대법원은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 사건에서, 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판시했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

임차인이 “저 사람은 들어와 살 생각이 없었다”를 증명해야 하는 것이 아니라, 임대인이 “나는 들어와 살려고 했다”를 증명해야 한다는 뜻입니다.

대법원이 제시한 판단 요소는 다음과 같습니다.

1. 임대인의 주거 상황
2. 임대인과 가족의 직장·학교 등 사회적 환경
3. 실거주 의사를 갖게 된 경위
4. 갱신거절 전후의 사정
5. 실거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동, 그로 인해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지
6. 실거주를 위한 이사 준비 여부

이 목록이 그대로 공격 포인트가 됩니다. 퇴거 직후 신규 임대차를 체결했다면 5번과 6번에서 임대인이 설명할 길이 막힙니다. 저희가 시점을 집요하게 따진 이유입니다.

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상담 전에 무엇을 준비해야 하나요?

자료 확보를 임대인에게 따지는 것보다 먼저 하십시오. 순서가 결과를 바꿉니다.

확보 순서와 주의할 점

1단계. 지금 당장 보존할 것
갱신거절을 통보받은 문자메시지, 카카오톡, 통화 녹음을 원본 그대로 두십시오. 휴대폰 교체나 대화방 나가기로 사라집니다. 화면 캡처보다 원본 대화가 남아 있는 편이 낫습니다.

2단계. 계약 관계 서류
종전 임대차계약서, 확정일자를 받은 계약서, 보증금 입출금 내역, 관리비 납부 내역을 모읍니다. 3단계 신청에 계약서가 필요합니다.

3단계. 확정일자 부여현황 열람
주택 소재지 관할 주민센터에서 임대차 정보제공 요청서를 작성합니다. 계약서와 신분증을 지참하고 수수료는 600원입니다.

4단계. 실거래가 공시자료 출력
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 전월세 거래 내역을 조회해 계약일자와 조건이 보이도록 저장합니다.

5단계. 만기 전후에 오간 돈 정리
이사비, 중개수수료, 대출 추가이자는 물론이고 임대인에게 준 돈이 있다면 명목을 불문하고 모두 적어두십시오. 앞선 사건의 이자 100만 원처럼 별도로 청구할 수 있는 항목이 섞여 있습니다.

주의할 점
임대인에게 왜 세를 놨느냐고 먼저 따지기 전에 자료부터 확보하십시오. 상대방이 먼저 알게 되면 해명 논리를 준비할 시간을 주게 되고, 경우에 따라 새 임차인과의 관계를 정리해버릴 수도 있습니다. 순서를 지키는 것만으로 사건의 난이도가 달라집니다.

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자주 묻는 질문

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참고자료

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
• 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 — 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 민사소송법 제150조(자백간주)
• 임대인의 주택 실거주를 사유로 한 갱신거절에 관한 대법원의 새로운 법리 설시와 그 의미 — 법률신문
• 갱신거절 사유인 ‘임대인의 실거주’에 대한 입증 책임 — 한국경제
• 한국은행 기준금리 추이 — 한국은행
• 임대차계약의 갱신 — 찾기쉬운 생활법령정보