글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 일정 기간 실제로 살았더라도 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다시 임대했다면 손해배상책임을 집니다. 실제 거주한 기간과 함께, 나중에 다시 임대한 이유를 살펴야 합니다.
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결은 집주인이 다른 집의 보증금을 돌려줄 돈을 마련하려고 재임대한 사안을 다뤘습니다. 이 판결에서 정당한 사유를 판단하는 두 요건과 확인할 자료를 살펴보겠습니다.
실제로 19개월 살았는데도 왜 배상책임이 인정됐을까요?
이 사건 임대인은 본인이 거주하겠다며 임차인의 계약갱신 요구를 거절했습니다. 항소심이 인정한 실제 거주기간은 약 19개월이었습니다. 그러나 임차인의 갱신요구가 받아들여졌다면 계약이 이어졌을 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 다시 임대했습니다.
임대인은 다른 다가구주택의 임차인들에게 보증금을 반환해야 했고, 대출도 어려워 재임대가 불가피했다고 주장했습니다. 1심은 정당한 사유를 인정해 임차인의 청구를 기각했습니다.
원심인 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결(제공된 판결문 사본 확인·공식 전문 미확인)은 이를 달리 판단해 손해배상금 지급을 명했습니다. 대법원은 임대인의 상고를 기각해 원심 판단을 유지했습니다.
대법원이 제시한 정당한 사유의 두 요건
대법원이 제시한 요건은 두 가지입니다. 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 다시 임대했어야 합니다. 나중에 자금이 부족해졌다는 설명과, 갱신을 거절할 때 예상할 수 없었던 일이 생겼다는 설명은 구별됩니다.
- 다른 사람에게 다시 임대하는 것이 불가피했어야 합니다. 경제적 부담이 생겼다는 사실에 더해, 왜 재임대할 수밖에 없었는지를 설명할 수 있어야 합니다.
이러한 정당한 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 합니다. 임차인은 갱신요구와 거절, 제3자 임대 사실과 시점 등 책임 발생에 관한 자료를 확인하고 임대인이 면책을 주장하면 그 사유가 두 요건에 맞는지 살펴야 합니다.
손해배상 규정이 문제 되는 기간도 중요합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전 제3자에게 임대한 경우를 정합니다. 임대인의 실제 거주기간만 따로 세기보다, 원래 갱신되었을 계약기간과 재임대 시점을 함께 대조해야 합니다.
다른 집 보증금, 대출과 세금 사정이 받아들여지지 않은 이유
원심은 다른 다가구주택의 보증금 반환채무가 갱신거절 당시 이미 성립해 있었다는 점을 살폈습니다. 임대차기간이 끝나면 보증금을 돌려줘야 한다는 사실과 그 시기를 충분히 예상할 수 있었다고 봤습니다. 새 임차인에게 받는 보증금으로 종전 보증금을 모두 돌려주기 어려워졌다는 사정도, 이 사건에서는 예측할 수 없던 일로 보지 않았습니다.
부동산 시장과 대출 규제에 관한 주장도 같은 맥락에서 판단했습니다. 원심은 시장 상황과 규제가 달라질 수 있는 만큼, 임대인의 기대와 다른 상황이 생겼다는 이유로 예측 불가능한 사정변경이라고 할 수 없다고 봤습니다. 이미 발생한 반환채무를 어떤 자금으로 갚을지에 관한 이 사건의 구체적 판단입니다.
임대인은 소득이 없어 대출받기 어렵고, 아파트를 팔면 상당한 양도소득세를 부담해야 한다고도 주장했습니다. 원심은 그 주장을 모두 인정하더라도 재임대가 불가피했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 보증금을 마련하는 여러 수단 중 재임대를 선택한 것이며, 그 선택에 따라 법이 정한 손해배상책임도 부담한다는 취지입니다.
따라서 이 판결을 내 상황에 적용하려면, 자금 사정이 어려워졌다는 결론에 그치지 않고 언제 어떤 사정이 생겼으며 재임대를 선택한 경위가 무엇인지 확인해야 합니다.
집주인이 실제로 살았다거나 다른 집 보증금을 돌려줘야 했다는 이유로 배상 요구에 응하지 않는다면, 제이씨엘파트너스는 갱신거절과 재임대 시점, 사정변경의 발생 경위를 함께 검토합니다. 통지 문자나 계약서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
내 상황에서는 어떤 자료를 확인해야 하나요?
임차인이라면 우선 다음 자료로 시간 순서를 정리해 보세요.
- 계약갱신을 요구하고 실거주를 이유로 거절당한 문자·메신저와 기존 임대차계약서
- 다른 사람에게 임대한 사실과 재임대 시점을 확인할 수 있는 자료
- 임대인이 재임대 이유로 설명한 내용과 그에 관해 제시한 자료
임대인이 일정 기간 살았다는 사실과, 그 뒤 임대한 이유는 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 특히 갱신되었을 기간이 언제 끝나는지와 새 임대차가 언제 시작됐는지를 먼저 대조하면 쟁점을 정리하기 쉽습니다.
임대인이라면 사정변경의 발생 시점, 갱신거절 당시 예상하기 어려웠던 이유, 재임대가 불가피했던 경위를 구체적으로 설명할 자료가 필요합니다. 기존 채무의 발생·만기 자료, 자금 상황, 대출 관련 자료와 다른 자금 마련 방법을 검토한 경위 등이 그 주장을 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
배상액은 책임 성립과 별도로 계산합니다
보증금과 월세를 함께 내는 계약은 실제 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더해 ‘환산월차임’을 계산합니다. 전세처럼 월세가 없으면 보증금 환산액으로 계산합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 갱신거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면, 종전 환산월차임의 3개월분, 재임대로 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 임차인의 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다.
이 사건 원심은 제6항 제2호의 계산 범위에서 임차인이 청구한 30,799,992원을 손해배상액으로 인정했습니다. 구체적인 배상액은 종전 계약과 새 계약의 조건을 확인해 계산해야 합니다.
실거주 여부를 확인하는 자료와 구체적인 배상액 계산은 실거주 확인과 배상액 계산 방법을 참고하세요.
퇴거 후 다시 임대한 사실을 알게 됐지만 어떤 자료부터 정리할지 어렵다면, 제이씨엘파트너스가 상담에서 재임대 시점과 사정변경 주장의 근거를 확인합니다. 현재 알고 있는 갱신거절 내용과 대략적인 날짜를 카카오톡으로 보내 주세요. 계약서나 통지 내용이 있으면 사진도 함께 보내 주세요.
함께 보면 좋은 글
다른 사건에서 재임대 사유를 어떻게 판단했는지는 실거주 갱신거절 손해배상 19,750,008원 인정 사례에서 살펴볼 수 있습니다.
참고자료
- 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결
- 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결
- 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항
