제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다. 제이씨엘파트너스가 수행한 실거주 갱신거절 손해배상 사건을 소개합니다. 임대인의 항소가 기각되면서 1심에서 인정된 배상책임이 유지된 사례입니다.
집주인이 직접 거주하겠다고 해서 이사했는데 이후 다른 세입자가 들어왔다면, 갱신을 거절한 경위와 재임대 시점을 확인해야 합니다. 이 사건에서 법원은 임차인의 갱신요구를 뒷받침하는 자료와, 임대인이 제3자에게 다시 임대한 이유를 각각 검토했습니다.
실거주 갱신거절 후 재임대했다면 언제 손해배상을 청구할 수 있나요?
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 임차인은 갱신거절로 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.
「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 갱신거절을 허용합니다. 같은 조 제5항은 그 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대한 경우의 배상책임을 정하고 있습니다. 관련 조문
따라서 임차인이 계약을 계속하려 했는지, 집주인이 어떤 이유로 갱신을 거절했는지, 언제 어떤 사정으로 다른 사람에게 임대했는지를 함께 확인해야 합니다.
갱신거절과 재임대의 시점을 구분하는 기준은 갱신거절 손해배상 청구 요건과 발생 시점에서도 살펴볼 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 승소사례는 어떻게 진행됐고, 항소심 결과는 어땠나요?
이 사건에서는 임대인의 항소가 기각되어, 1심에서 일부 인정된 임차인의 손해배상 청구가 그대로 유지됐습니다. 항소비용도 임대인이 부담하게 됐습니다.
임차인은 집주인이 실거주한다는 이유로 계약을 갱신하지 못하고 이사했습니다. 이후 집주인이 실제로 거주하지 않고 제3자와 임대차계약을 체결하자 손해배상을 청구했습니다.
임대인은 임차인이 갱신요구권을 행사한 적이 없으며, 다른 사람에게 임대한 데에도 정당한 사유가 있다고 주장했습니다. 항소심은 이 두 주장을 받아들이지 않았습니다.
의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나****** 판결입니다. 법원의 주요판결 소개에도 공개돼 있습니다.
집주인이 “갱신을 요구한 적 없다”고 주장하면 어떻게 대응하나요?
집주인이 갱신요구를 부인한다면, 요청 내용과 전달 경위를 확인할 자료를 살펴야 합니다. 이 사건 항소심은 당시 자료를 토대로 임차인이 실제로 갱신요구권을 행사했다고 판단했습니다.
법원은 어떤 자료로 갱신요구권 행사를 인정했나요?
중개사가 작성한 사실확인서는 임차인의 갱신요구 사실을 뒷받침했습니다. 확인서에는 임차인이 집주인에게 계약 갱신을 요구했지만, 집주인이 실거주한다고 해 이사해야 했다는 내용이 담겨 있었습니다.
문자메시지는 임차인이 계속 거주하려 했다는 점을 뒷받침했습니다. 임차인은 집주인의 입주 때문에 더 살지 못하게 된 데 대한 아쉬움을 표현했습니다. 법원은 이 내용에서 임차인이 갱신거절 이전부터 계약을 계속하기를 원했다고 봤습니다.
갱신요구에 관한 증거를 정리할 때는 대화의 앞뒤와 시점을 함께 살펴야 합니다. 갱신 요청, 집주인의 답변, 중개사를 통해 전달된 내용이 어떤 순서로 오갔는지 정리하면 실제 의사표시를 확인하는 데 도움이 됩니다.
갱신요구의 시점과 전달 자료를 다른 요건과 함께 점검하려면 갱신요구와 재임대 입증의 네 가지 확인사항을 참고하세요.
집주인이 먼저 거절해 갱신요구를 단념한 경우는 어떻게 판단했나요?
법원은 실제 갱신요구권 행사를 인정했습니다. 여기에 집주인이 먼저 갱신을 거절해 임차인이 갱신요구를 단념했다고 보더라도 책임을 부정하기 어렵다는 보충판단을 덧붙였습니다.
계속 살려던 임차인이 집주인의 실거주 통보로 갱신을 포기했다면, 갱신할 기회를 잃었다는 점에서 먼저 갱신을 요구했다가 거절당한 경우와 다르게 볼 이유가 없다는 취지입니다.
다만 법원은 애초 계약을 갱신할 의사가 없었다면 갱신요구권 침해로 인한 손해도 발생할 여지가 없다고 설명했습니다. 계속 거주하려는 의사와 갱신을 포기하게 된 경위를 보여주는 자료가 필요한 이유입니다.
집주인이 갱신요구 자체를 부인하고 있다면, 계약서와 당시 문자 내용을 준비해 제이씨엘파트너스에 전화상담을 요청해 주세요. 갱신 의사가 어떻게 전달됐는지와 거절 경위를 함께 검토할 수 있습니다.
실거주 계획 변경은 재임대의 정당한 사유가 되나요?
실거주 계획의 변경만으로 재임대의 정당한 사유가 인정되지는 않습니다. 실제 입주할 계획이 있었는지와, 이후 제3자에게 임대할 수밖에 없었는지를 구별해 살펴야 합니다.
실거주 의사의 진정성과 재임대의 불가피성을 구분하는 방법은 재임대의 정당한 사유 판단 기준에서도 정리했습니다.
이 사건 임대인은 자녀를 인근 고등학교에 진학시키려던 계획이 바뀌었다고 주장했습니다. 새 가전제품을 설치하고 내부를 수리한 것도 실제로 입주하려 했다는 근거로 들었습니다.
법원이 주목한 것은 재임대 계약의 시점이었습니다. 임대인은 자녀의 중학교 3학년 2학기 최종 성적을 확인하기 전에 이미 제3자와 임대차계약을 체결했습니다. 주장한 고등학교에 실제로 지원했다는 자료도 제출되지 않았습니다.
새 가전제품 설치와 관련해 마지막으로 비용을 지출한 시점도 재임대 계약 직전이었습니다. 법원은 새로운 임대차계약을 원활하게 체결하려고 시설을 설치했을 가능성을 배제할 수 없다고 봤습니다. 가전 설치와 내부 수리에 든 약 270만 원의 비용도 대수선에 준하는 지출로 보기는 어렵다고 판단했습니다.
법원은 계약과 지출의 시점, 학교 지원에 관한 자료 등을 종합해 임대인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 비슷한 상황에서도 사정이 바뀌었다는 시점과 새 임대차계약을 체결한 시점을 대조할 필요가 있습니다.
이 쟁점에 관하여 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결의 공식 요지도 참고할 수 있습니다. 갱신거절 당시 예측하지 못한 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했어야 하며, 그 사정은 임대인이 증명해야 한다는 기준입니다. 대법원 판결요지
실거주 갱신거절 손해배상액은 어떻게 계산하나요?
갱신거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면, 「주택임대차보호법」 제6조의3 제6항에 따라 다음 세 금액 중 큰 금액을 기준으로 합니다.
| 구분 | 산정 기준 |
|---|---|
| ① | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| ② | 제3자 임대에서 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분 |
| ③ | 해당 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 |
보증금을 법에서 정한 방식으로 월세로 환산하고, 여기에 약정 월세를 더한 금액이 환산월차임입니다. 전세도 보증금을 반영해 계산합니다. 위 세 기준에 따른 금액을 각각 계산한 뒤, 그중 가장 큰 금액을 배상액으로 정합니다. 손해배상액 산정 조문
구체적인 산식과 세 기준의 비교 방법은 환산월차임과 갱신거절 손해배상액 계산법에서 확인할 수 있습니다.
실제 손해를 검토하려면 이사비와 중개보수 영수증, 새 거주지의 임대차계약서 등을 준비해야 합니다. 각 비용이 갱신거절 때문에 발생했는지, 지출을 증명할 수 있는지에 따라 인정 여부를 살펴야 합니다.
손해배상 소송 전에 어떤 증거를 준비해야 하나요?
- 갱신요구, 실거주를 이유로 한 거절 통지, 퇴거, 제3자와의 임대차계약 체결 날짜를 확인하고 실제로 일어난 순서대로 정리해 보세요. 각 날짜를 확인할 수 있는 자료를 함께 놓으면 다툼이 되는 부분을 파악하기 쉽습니다.
- 기존 임대차계약서로 계약기간을 확인하고, 문자·메신저 대화에서 갱신 요청과 집주인의 답변을 찾아보세요. 집주인이 먼저 갱신을 거절했다면 그 통지와 당시 계속 거주하려 했다는 자료를 함께 정리하면 됩니다. 중개사를 통해 의사가 전달됐다면 누가 언제 어떤 내용을 전달했는지도 확인해야 합니다.
- 새 임대차의 시기와 조건을 파악하려면 임대차 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 「주택임대차보호법 시행령」 제5조 제5호와 제6조 제1항은 실거주 사유로 갱신을 거절당한 기존 임차인에게 이러한 요청을 허용합니다.
요청 범위는 갱신이 이루어졌다면 이어졌을 임대차기간 중에 존속하는 계약에 관한 정보입니다. 확정일자와 차임·보증금, 임대차기간 등을 확정일자부여기관에 요청할 수 있습니다. 정보 제공 요청의 근거와 범위 - 이 자료로 재임대 시점과 조건을 확인하고, 이사와 새 계약에 든 비용의 증빙을 함께 정리하면 청구 가능성과 배상액을 구체적으로 검토할 수 있습니다.
빠진 자료가 있는지 확인할 때는 실거주 갱신거절 후 재임대 증거 준비 방법을 함께 참고해 보세요.
실거주 갱신거절 손해배상 소송을 고민하고 있다면, 계약 종료일과 집주인이 밝힌 거절 사유, 재임대 사실을 알게 된 경위를 정리해 카카오톡으로 상담을 요청해 주세요. 제이씨엘파트너스에서 관련 자료를 바탕으로 검토할 쟁점과 추가로 필요한 증거를 안내해 드리겠습니다.
참고자료
- 사용자 제공 의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나****** 판결문: 주문과 사실관계, 갱신요구 및 정당한 사유에 관한 판단 확인.
- 의정부지방법원 공식 주요판결 소개
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의3
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제5조·제6조
- 대법원 2026. 9. 10. 선고 중요판결 요지: 2026다203203
