집주인이 “직접 살겠다”는 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들였다면, 임차인은 갱신거절 손해배상을 문제 삼을 수 있습니다. 다만 배상액은 흔히 말하는 “월세 3개월치”로 고정되지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항은 일정한 요건 아래 손해배상을 인정하면서, 그 금액을 ① 환산월차임 3개월분, ② 차액의 2년분, ③ 실제 손해액 중 큰 금액으로 정하고 있습니다.
이 글의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 갱신거절 손해배상은 “얼마가 보통이냐”의 문제가 아니라 법정 산식을 정확히 적용하는 문제입니다. 둘째, “차액의 2년분”은 임차인이 새 집에서 더 내게 된 돈이 아니라, 임대인이 제3자에게 새로 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액을 24개월로 계산하는 구조입니다. 셋째, 이사비·중개보수·위자료 같은 세부 손해항목은 조문에 직접 적혀 있지 않으므로, 공식적으로 확인되는 부분과 사안별 검토가 필요한 부분을 구분해서 봐야 합니다.
갱신거절 손해배상은 언제 문제될까
결론부터 말하면, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 같은 조 제1항 제8호, 즉 “실제 거주” 사유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었더라면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우를 전제로 합니다. 따라서 단순히 갱신이 무산되었다는 사실만으로 바로 제5항이 적용되는 것은 아니고, 거절 사유가 무엇이었는지, 제3자 임대가 있었는지, 그 시점이 언제인지가 함께 문제 됩니다.
대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은 실거주 의사의 증명책임이 임대인에게 있다고 명확히 했습니다. 또 단순히 “직접 살겠다”고 말한 것만으로는 부족하고, 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교, 실제 거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신거절 전후 사정, 모순되는 언동, 이사 준비 여부 등을 종합해 진정성을 판단해야 한다고 보았습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절 분쟁에서 이 판결이 핵심 기준이 되는 이유입니다.
공식 공개 하급심도 시점을 중요하게 봅니다. 서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결은 임대인이 갱신요구기간 안에 기존의 갱신거절 의사를 철회했고, 그 사이 임차인에게 구체적 재산상 손해가 발생했다고 보기 어렵다고 보아 손해배상을 인정하지 않았습니다. 반대로 대법원 전국법원 주요판결 공개자료(2025. 6. 2. 게시)는 서울중앙지방법원 2023나74132 사건을 “주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 갱신거절을 이유로 한 손해배상책임을 인정한 사안”으로 소개하고 있어, 공식 공개 하급심 사례가 이미 축적되고 있다는 점도 확인됩니다.
제6조의3 제6항 산식은 어떻게 계산할까
결론은 단순합니다. 당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없다면, 최종 손해배상액은 ①·②·③ 중 가장 큰 금액입니다. 그래서 “무조건 3개월분”이라는 설명은 정확하지 않습니다. 보증금과 월세 차이가 크면 제2호가 더 커질 수 있고, 실제 손해가 더 크고 그 입증이 되면 제3호가 기준이 될 수도 있습니다. 조문은 별도의 정액 상한을 두지 않고 이 비교 구조를 채택하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항, 제7조의2, 시행령 제9조를 기준으로 정리하면 계산식은 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산식 | 핵심 설명 |
|---|---|---|
| 환산월차임 | 월세 + (보증금 × 낮은 비율 ÷ 12) | 낮은 비율 = 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 값 |
| 제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임 × 3 | 가장 기본적인 법정 기준 |
| 제2호 | (제3자에게 임대해 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임) × 24 | 이른바 “차액의 2년분” |
| 제3호 | 갱신거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액 | 개별 항목은 별도 입증 문제 |
| 최종 금액 | ①·②·③ 중 가장 큰 금액 | 다만 예정합의가 있으면 예외 |
위 표는 제6조의3 제6항과 제7조의2, 시행령 제9조를 수식으로 풀어쓴 것입니다. 현재 시행령 제9조 제2항의 가산이율은 연 2%이고, 2020. 9. 29. 개정 전에는 연 3.5%였으므로 오래된 사안은 적용 시점을 다시 확인해야 합니다.
실무상 가장 많이 헷갈리는 부분은 제2호입니다. “차액의 2년분”은 임차인이 새 집에서 더 내게 된 월세 차액이 아니라, 임대인이 제3자에게 새로 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액입니다. 즉 계산의 주어가 임차인이 아니라 임대인이라는 점을 놓치면 산식 전체가 틀어집니다.
가정사례는 이렇게 보시면 됩니다. 아래는 산식을 이해하기 위한 예시이고, 실제 사건에서는 해당 시점의 기준금리 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 기존 전세 3억 원, 신규 전세 4억 원, 가정상 적용 전환율 5.5%라면 기존 환산월차임은 약 137.5만 원, 신규 환산월차임은 약 183.3만 원입니다. 이 경우 제1호는 약 412.5만 원, 제2호는 약 1,100만 원이므로, 실제 손해가 500만 원 수준이라면 제2호가 기준이 됩니다.
- 기존 보증금 2억 원·월세 100만 원, 신규 보증금 2억 원·월세 150만 원, 가정상 적용 전환율 5.5%라면 기존 환산월차임은 약 191.7만 원, 신규 환산월차임은 약 241.7만 원입니다. 이 경우 제1호는 약 575만 원, 제2호는 1,200만 원이므로 제2호가 더 큽니다.
- 기존 전세 5억 원, 신규 전세 5억1천만 원, 가정상 적용 전환율 5.5%라면 기존 환산월차임은 약 229.2만 원, 신규 환산월차임은 약 233.8만 원입니다. 이 경우 제2호는 약 110만 원에 그쳐, 실제 손해 입증이 약하면 오히려 제1호 약 687.5만 원이 기준이 됩니다.
실무상 실제 소송으로 발전할만한 사건들이면, 2호 즉 환산월차임 차액의 24개월 분을 청구하게 되는 경우가 많았습니다.
실제 손해액은 어디까지 공식적으로 인정될
결론부터 말하면, 조문이 개별 손해항목을 세세하게 열거한 것은 아닙니다. 공식 원문상 확정적으로 확인되는 것은 제1호의 “환산월차임 3개월분”, 제2호의 “차액 2년분”, 제3호의 “갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액”이라는 틀까지입니다. 따라서 이사비, 중개보수, 위자료, 임차료 차액 등이 항상 인정된다고 단정해서는 안 됩니다.
공식 자료 기준으로는 다음처럼 구분해 보는 것이 가장 안전합니다.
| 구분 | 손해항목 | 공식 근거 | 정리 |
|---|---|---|---|
| 공식 원문상 확인 | 환산월차임 3개월분 | 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호 | 법이 직접 정한 산식 |
| 공식 원문상 확인 | 환산월차임 차액 2년분 | 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호 | 법이 직접 정한 산식 |
| 공식 원문상 확인 | 실제 손해액(포괄 조항) | 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제3호 | 세부 항목은 별도 판단 |
| 공식 공개사례의 청구 항목으로 확인 | 추가 차임, 중개수수료, 입주 전 청소비, 이사비용 | 전주지방법원 2022가단12253·2023나18693 관련 전국법원 주요판결 공개자료 | 청구 사실은 확인되나 일반적 인정은 별도 |
| 공식 공개사례의 청구 항목으로 확인 | 에어컨 이전설치비, 정신적 손해 위자료 | 같은 공개자료 | 청구 사실은 확인되나 일반적 인정은 별도 |
| 공식 원문상 개별 인정 근거 미확인 | 중개보수·이사비·청소비·위자료·임차료 차액의 일반적 인정 범위 | 조문 직접 열거 없음 | 사안별 상당인과관계와 증빙 필요 |
위 표에서 첫 세 줄은 조문 원문으로 바로 확인되는 부분이고, 추가 차임·중개수수료·청소비·이사비용·에어컨 이전설치비·위자료는 전국법원 주요판결 공개자료에서 “청구 항목”으로 확인되는 부분입니다. 즉 공식 자료상 청구된 사실은 확인되지만, 개별 항목이 일반적으로 인정된다고까지 독립 확인된 것은 아닙니다.
실무상 포인트는 여기서 갈립니다. 제6조의3 제6항 제3호가 실제 손해의 문을 열어 둔 것은 맞지만, 어떤 비용이 자동으로 포함된다고 볼 공식 근거는 현재 확인되지 않습니다. 특히 “임차료 차액”은 제2호의 법정 산식과 혼동되기 쉬운데, 조문상 제2호는 어디까지나 임대인이 새로 얻은 환산월차임 차액을 기준으로 합니다. 임차인이 새 집에서 더 부담한 차임을 별도 손해로 볼 수 있는지는 사안별 검토가 필요합니다1.
실무상 자주 놓치는 포인트는 무엇일까
실무에서 많이 틀리는 부분은 다섯 가지입니다. 첫째, 기준금리 + 연 2%와 연 10% 중 높은 값이 아니라 낮은 값을 써야 한다는 점입니다. 둘째, 보증금을 월차임으로 바꿀 때 반드시 12로 나누어 월 단위로 환산해야 합니다. 셋째, “차액의 2년분”을 새 임대차 전체 금액으로 오해하면 안 되고, 차액에 24개월을 곱해야 합니다. 넷째, 임차인이 새 집에서 부담한 금액과 임대인이 새로 얻은 환산월차임을 섞어 계산하면 안 됩니다. 다섯째, 2020. 12. 10. 이후의 2개월 규정, 2020. 9. 29. 전후의 전환율 규정처럼 날짜에 따라 계산 전제가 달라진다는 점을 놓치면 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
또 손해배상 분쟁의 출발점은 애초 갱신요구가 적법하게 도달했는지입니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신요구는 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 임차인의 해지통지는 도달 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 보았습니다. 그래서 문자, 내용증명, 카카오톡, 이메일처럼 도달 시점을 남길 수 있는 자료와, 제3자 임대차 계약조건, 실제 지출 영수증을 묶어 정리하는 것이 중요합니다.
계약갱신요구 기간도 놓치면 안 됩니다. 현행 기준으로는 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지이고, 이 2개월 기준은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 또 계약갱신요구권은 2020. 7. 31. 이전부터 존속 중이던 임대차에도 적용되지만, 그 시행 전에 임대인이 이미 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우는 예외입니다.
정리
정리하면, 갱신거절 손해배상에서 가장 중요한 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 배상액은 “3개월치”로 고정되지 않고 제6조의3 제6항 ①·②·③ 중 가장 큰 금액으로 정해진다는 점입니다. 둘째, 제2호의 “차액의 2년분”은 임대인이 새로 얻은 환산월차임 차액 × 24라는 구조라는 점입니다. 셋째, 이사비·중개보수·위자료 같은 세부 손해항목은 공식 공개사례에서 청구된다는 사실과 일반적으로 인정된다는 주장을 구분해야 한다는 점입니다.
구체적 사건은 계약 체결일, 갱신요구 도달일, 거절 통지 문구, 제3자 임대 시점, 보증금·월세 조건, 실제 지출 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 오래된 사건은 적용 법령 버전과 전월세전환율부터 다시 확인하는 접근이 안전합니다.
FAQ
Q1. 손해배상은 무조건 3개월분인가요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 ① 환산월차임 3개월분, ② 차액 2년분, ③ 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다.
Q2. 차액의 2년분은 내가 새 집에서 더 내는 월세 차액인가요?
아닙니다. 조문상 기준은 임대인이 제3자에게 새로 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액입니다. 여기에 24개월을 곱합니다.
Q3. 이사비와 중개보수도 받을 수 있나요?
가능성을 바로 부정할 수는 없지만, 법 조문이 직접 열거한 항목은 아닙니다. 공식 공개사례에서 추가 차임, 중개수수료, 청소비, 이사비용, 에어컨 이전설치비, 위자료가 청구된 사실은 확인되지만, 개별 항목이 일반적으로 인정된다고 단정할 수는 없습니다.
Q4. 언제까지 갱신요구를 해야 하나요?
현행 기준으로는 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 다만 이 2개월 기준은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.
Q5. 집주인이 “정말 살려고 했다”고 주장하면 끝인가요?
그렇지 않습니다. 대법원은 실제 거주 의사의 증명책임을 임대인에게 두고 있고, 단순한 의사 표명만으로는 부족하다고 봅니다.
- 해당 쟁점에 관한 재판을 몇 개 진행 중에 있는데, 결과적으로 해당 쟁점은 민법상 통상손해와 특별손해의 구별의 문제로 환산되지 않을까 싶고, 이 때문에 일반적으로는 새 집에서 더 부담한 차임은 통상적으로 손해액에 산정되지 않을 가능성이 높다고 사료됩니다. 만일 이것이 인정된다면, 과거 저렴한 집에서 임차하여 거주하던 중 갱신거절 후 초고가 주택으로 이사간 경우에도 그 차액을 전부 부담하라는 부당한 결과가 도출될 수 있 때문입니다 ↩︎
