글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
해외에 살던 집주인도 귀국해 해당 주택에서 실제로 살 계획이 진정하다면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 법원은 귀국하겠다는 말과 함께 직장·가족의 생활, 입국과 이사 준비, 거절 전후 행동을 살펴봅니다.
귀국 계획이 바뀌어 다른 사람에게 집을 임대한 경우에는 판단이 한 단계 더 필요합니다. 처음에 실거주할 뜻이 있었는지와, 나중에 다시 임대한 데 정당한 사유가 있었는지는 구분해야 합니다. 실거주 갱신거절 시리즈 3편에서는 해외 체류와 귀국을 다룬 판결을 비교해 그 차이를 설명합니다.
귀국 실거주, 처음 계획과 나중 변경을 나눠 봅니다
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 해외에 살고 있다는 사실 자체가 실거주 갱신거절을 막지는 않습니다. 다만 임대인은 해당 주택에서 실제로 살려는 의사가 진정하다는 점을 증명해야 합니다.
대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 주거 상황, 직장·학교, 실거주를 계획한 경위, 갱신거절 전후 사정, 모순되는 언동과 이사 준비 등을 종합하라고 설명했습니다. 장래의 계획을 판단하는 것이므로 항공권이나 사직서 하나의 유무로 결론을 정하는 방식과도 다릅니다.
그 뒤 갱신됐더라면 이어졌을 임대차기간이 끝나기 전에 제3자에게 집을 임대했다면 같은 조 제5항의 손해배상 문제가 생깁니다. 이때는 재임대한 데 정당한 사유가 있었는지 별도로 살펴야 합니다. 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결의 공식 판례속보는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했는지 판단하고 그 증명책임도 임대인에게 있다고 설명합니다.
이 구별이 실제 사건에서 어떻게 적용됐는지는 당초 실거주 의사가 인정돼도 재임대 배상책임이 생긴 사례에서 확인할 수 있습니다.
실거주 의사를 인정한 수원 사건과 부정한 부천 사건
귀국과 실제 입국 뒤의 주거 상황이 뒷받침된 사례. 수원지방법원 2026. 5. 11. 선고 2025가단515652 판결은 해외에 살던 임대인의 건물인도청구를 받아들였습니다(제공 전문 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인).
임대인은 귀국해 거주할 필요가 생겼고 실거주 의사를 반복해 알렸습니다. 실제 입국한 뒤에도 살 집을 마련하지 못해 가족의 집에서 임시로 지냈습니다. 법원은 이러한 경위를 함께 보아 실거주 의사를 인정했습니다. 앞서 차임을 조정해 계약을 연장하는 방안을 협의했다는 사정도 곧바로 실거주 의사와 모순된다고 보지는 않았습니다.
거주할 사람과 설명이 바뀌었지만 객관적 경위가 부족했던 사례. 인천지방법원 부천지원 2022. 9. 16. 선고 2021가단135456 판결은 해외 거주 임대인들의 건물인도 등 청구를 모두 기각했습니다(제공 판결문 사본 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인).
처음에는 직계존속이 살겠다고 했다가 나중에는 임대인 본인이 귀국해 살겠다는 설명이 나왔습니다. 통지 전부터 입주가 필요했다거나 만료 무렵 귀국해 살아야 할 사정이 생겼다는 객관적 정황은 부족했습니다. 법원은 당시 진정한 실거주 의사가 있었다고 받아들이지 않았습니다. 해외 거주 여부보다 설명의 변화와 이를 뒷받침할 준비·경위가 판단을 갈랐습니다.
귀국 계획에 관한 설명이 바뀌어 갱신거절의 효력을 다투고 있다면, 제이씨엘파트너스는 통지 당시의 계획과 이후 행동이 서로 맞는지 상담에서 확인합니다. 계약서와 거절 문자가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
해외 근무·가족 사정이 바뀐 뒤 재임대한 사례
다음 판결들은 세입자가 퇴거한 뒤 제3자 임대에 따른 손해배상을 청구한 사건입니다. 인도청구 단계에서 실거주 의사를 판단한 앞의 두 사건과 구별해 읽어야 합니다.
예상과 다른 귀국 후 근무지 발령
부산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나45139 판결은 임차인의 손해배상청구를 받아들이지 않았습니다(제공 전문 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인). 임대인에게는 귀국 후 기존 사업장이나 통근 가능한 곳으로 배치될 것을 기대할 근거가 있었지만 실제 발령은 달랐습니다. 퇴거 후 약 1년 동안 집을 비워 관리하고 관리비를 부담한 사정도 실거주 의사의 진정성과 배치되지 않는다고 보았습니다. 약 1년의 공실은 이 사건의 판단 자료이며 법이 정한 면책기간은 아닙니다.
갱신거절 뒤 알려진 해외 발령
서울중앙지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022가단5217790 판결은 외무공무원의 해외 발령으로 재임대한 데 정당한 사유를 인정했습니다(제공 전문 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인). 발령 내정 공지와 공식 발령이 갱신거절 뒤 이루어졌고 거절 당시 이미 발령을 예상했다는 객관적 증거가 없었습니다. 내정 공지 직후 임차인에게 사정을 알리고 다시 갱신하려 한 경위도 고려했습니다.
국내 보직 지원에서 탈락해 해외근무가 연장된 경우
서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022가단5307365 판결도 정당한 사유를 인정해 임차인의 청구를 기각했습니다(제공 전문 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인). 임대인은 귀국해 입주할 계획으로 국내 보직에 지원했으나 선발되지 않았고 인사결과가 나온 약 1주일 뒤 다시 임대했습니다. 법원은 귀국이 아직 확실하지 않았더라도 국내 보직에 지원한 이상 귀국에 대비해 주거지를 마련할 필요가 있었다고 보았습니다.
해외 복귀 요청 전에 이미 전세 매물을 내놓은 경우
의정부지방법원 2023. 10. 19. 선고 2022나747 판결은 재임대에 따른 임대인의 손해배상책임을 인정했습니다(제공 판결문 사본 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인). 임대인은 해외 업체에 사직하지 않은 채 복귀 가능성을 알아보았고 집을 돌려받은 뒤에도 입주하지 않았습니다. 해외 업체의 복귀 요청 전날 이미 전세 매물을 내놓은 점까지 고려해, 법원은 처음부터 해외 복귀 가능성을 열어 두었고 예측할 수 없었던 사정 때문에 부득이하게 입주하지 못했다는 증명이 부족하다고 보았습니다. 사직서가 없다는 사실 하나가 결론의 이유였던 것은 아닙니다.
자녀의 해외 잔류 결정으로 재임대한 경우
서울북부지방법원 2023. 8. 25. 선고 2022나42045 판결은 자녀가 해외에 남아 공부하겠다고 한 사정을 재임대의 정당한 사유로 인정하지 않았습니다(제공 전문 및 상고기각 원문 확인, 공식 전문 별도 미확인). 자녀의 의사 변화는 전학을 준비하면서 예상할 수 있는 가족의 주관적 사정으로 보았고 배우자는 귀국해 국내에서 일하고 있어 주택에 거주할 수 없는 상황도 아니었습니다.
귀국 계획을 판단할 때 확인할 네 가지
- 계획을 뒷받침할 구체적 경위가 있었는가. 귀국 결정이나 국내 보직 지원, 가족의 생활 정리 등을 함께 봅니다. 귀국 발령이 확정되지 않았다는 이유만으로 계획을 허위라고 단정할 수는 없습니다.
- 변경을 언제 알았고 피할 수 있었는가. 회사 발령이라는 명칭보다 거절 당시의 예측 가능성과 제3자 임대의 불가피성이 중요합니다. 가족 사정 역시 누가 귀국했는지, 남은 가족은 왜 해외에 체류했는지 구체적으로 살펴야 합니다.
- 말과 맞는 행동이 이어졌는가. 실제 입국, 임시 거주, 이사 준비, 공실 관리와 비용 부담은 당시 계획을 판단할 자료입니다. 특정 서류나 일정한 공실 기간이 모든 사건에 공통된 필수 요건은 아닙니다.
- 새 임대나 매물 등록은 사정변경보다 앞섰는가. 통지, 발령·복귀 요청, 매물 등록과 계약의 순서를 나란히 놓아야 합니다.
세입자·집주인이 준비할 자료
세입자라면 다음 세 묶음부터 정리해 보세요.
- 계약서와 갱신요구·갱신거절 통지: 보낸 날짜뿐 아니라 상대방에게 도달한 시점과 정확한 문구
- 실거주 설명의 변화: 누가, 언제, 어떤 이유로 들어오겠다고 했는지 확인되는 대화
- 퇴거 이후 경과: 직접 확인한 입주·공실·제3자 임대 정황과 그 확인 시점
집주인이라면 다음 자료를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.
- 갱신거절 당시 귀국·입주를 계획한 근거와 임차인에게 알린 내용
- 국내 보직 지원, 인사결과, 발령·복귀 요청 등 계획이 바뀐 시점과 이유를 보여 주는 자료
- 입국·이사 준비·공실 관리 기록과 제3자 임대의 경위, 임차인에게 변경 사정을 알린 기록이 있다면 그 내용
재임대가 의심되는 세입자는 허위 실거주 확인 방법과 배상액 계산을 함께 확인해 보세요.
갱신거절의 효력이나 퇴거 후 재임대 책임을 검토하려는 경우, 제이씨엘파트너스는 처음의 계획과 이후 변경을 나누어 쟁점과 필요한 자료를 정리합니다. 계약 종료일, 갱신거절을 통보한 날짜, 현재 거주·퇴거 상태를 적어 카카오톡으로 문의해 주세요. 계약서와 관련 문자가 있으면 함께 보내 주세요.
참고자료
- 주택임대차보호법 제6조의3
- 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
- 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 공식 판례속보
- 수원지방법원 2026. 5. 11. 선고 2025가단515652 판결
- 인천지방법원 부천지원 2022. 9. 16. 선고 2021가단135456 판결
- 부산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나45139 판결
- 서울중앙지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022가단5217790 판결
- 서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022가단5307365 판결
- 의정부지방법원 2023. 10. 19. 선고 2022나747 판결
- 서울북부지방법원 2023. 8. 25. 선고 2022나42045 판결 및 대법원 2024. 2. 8. 선고 2023다278287 판결
