실거주 갱신거절 후 매도 손해배상, 이사비·이자 인정 기준

글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사

집주인이 직접 살겠다며 계약갱신을 거절해 이사했는데, 나중에 그 집이 팔렸다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 적법하게 갱신을 요구한 세입자에게 실거주할 생각 없이 갱신을 거절했고 그 때문에 손해가 생겼다면, 집을 판 경우에도 민법상 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 매도 사실만으로 책임과 배상액이 정해지지는 않습니다. 갱신을 거절할 때의 실거주 의사와 이후 사정, 이사 때문에 실제로 늘어난 비용을 나누어 살펴야 합니다.

집을 팔았어도 손해배상을 청구할 수 있나요?

집을 다른 사람에게 세 놓은 경우와 판 경우는 배상의 법적 근거가 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우의 책임과 배상액을 정합니다. 매도는 이 조항이 정한 ‘제3자 임대’에 해당하지 않습니다.

그렇다고 허위 갱신거절의 책임까지 없어지는 것은 아닙니다. 실제 거주할 생각 없이 세입자의 계약갱신요구권을 침해했다면 민법 제750조에 따른 불법행위 책임을 검토할 수 있습니다. 수원지방법원 2026. 7. 3. 선고 2025나55677 판결도 매도에 위 조항을 그대로 적용할 수 없다고 보면서, 허위 실거주 갱신거절에 따른 불법행위 책임을 인정했습니다(제공된 판결문으로 확인, 공식 전문·확정 여부 미확인).

따라서 매도 사건에서 환산월차임 3개월분 등의 법정 산식을 바로 대입하기보다는, 어떤 위법한 갱신거절 때문에 어떤 손해가 생겼는지 구체적으로 설명해야 합니다. 다시 세를 놓은 사안이라면 허위 실거주 뒤 재임대의 배상액 계산과 처음의 실거주 의사를 인정한 재임대 사례를 구분해 참고하세요.

실거주할 생각이 있었는지는 누가 증명하나요?

실거주 의사가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 합니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 집주인의 말만으로 판단하지 않고, 현재 주거 상황과 직장·학교, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신거절 전후의 언동과 이사 준비 등을 종합해 판단해야 한다고 설명했습니다.

세입자는 집주인의 설명과 모순되는 객관적 자료를 모아 둘 필요가 있습니다. 갱신거절 전부터 매물을 내놓았는지, 실제 이사를 준비했는지, 거절 전후 설명이 달라졌는지가 그 자료가 됩니다. 매도했다는 사실은 이런 사정을 판단하는 자료 중 하나입니다.

실거주 의사의 증명책임과 손해액의 증명은 구분해야 합니다. 위 대법원 판결은 건물인도 사건의 판단 기준이며, 세입자가 청구하는 모든 손해까지 집주인이 증명해야 한다는 뜻은 아닙니다. 세입자는 갱신요구·거절 경위와 함께, 청구할 비용이 실제 발생했고 그 갱신거절 때문에 지출됐다는 자료를 정리해야 합니다.

사정이 바뀌어 팔았다는 설명은 언제 받아들여질까요?

집주인이 나중에 인사발령이나 가족 사정을 설명한다면, 그 사정이 언제 생겼고 원래의 실거주 계획에 어떤 영향을 주었는지를 확인해야 합니다.

대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은 처음 밝힌 실거주 사유가 바뀐 사건에서, 당초 사유가 실제로 존재했는지, 이후 예측할 수 없었던 객관적 사정변경이 있었는지, 그 때문에 변경이 불가피했는지를 임대인이 구체적으로 주장·증명해야 한다고 설명했습니다. 이 판결 자체가 매도 후 손해배상 사건을 판단한 것은 아닙니다.

앞서 본 수원지방법원 2025나55677 판결은 이 기준을 매도 사건에 적용했습니다. 집주인이 주장한 인사발령은 2023년 1월경이었지만, 공실 상태의 매도광고는 늦어도 2022년 10월 초부터 시작됐습니다. 법원은 발령 이전의 실거주 준비자료가 제출되지 않았고, 그때부터 거주하지 못한 채 매도광고를 해야 했던 불가피한 사정도 구체적으로 증명되지 않았다고 보았습니다.

여기서 중요한 것은 거절 통보, 퇴거, 매도광고, 사정변경과 매매의 순서입니다. 뒤에 생긴 사정으로 앞서 있었던 매도 준비나 비거주까지 설명할 수 있는지 살펴야 합니다.

집주인이 실거주를 통보한 뒤 사정이 바뀌었다고 설명한다면, 제이씨엘파트너스는 통보 당시의 계획과 이후 일정이 자료에 부합하는지 상담에서 검토합니다. 거절 문자나 매도 시점을 확인할 자료가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.

이사비·중개수수료·대출이자는 어디까지 인정되나요?

배상책임이 인정돼도 이사하면서 쓴 돈 전부가 같은 기준으로 인정되지는 않습니다. 손해 항목마다 갱신거절과의 관련성, 비교할 주거 조건, 실제 지출을 따져야 합니다.

이사비와 중개수수료는 법원마다 판단이 다릅니다

수원지방법원 2025나55677 판결은 이사비와 중개수수료를 손해로 인정했습니다. 서울중앙지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025나7564 판결과 서울고등법원 2024. 11. 28. 선고 2024나2035867, 2024나2035874 판결도 이러한 비용을 인정한 비교 사례입니다(두 판결 모두 공식 전문·확정 여부 미확인). 다만 이 두 사건은 매도 사건이 아니라, 실거주가 인정되지 않은 갱신거절 사건입니다.

다른 판단도 있습니다. 수원지방법원 안양지원 2022. 11. 11. 선고 2021가단108009 판결은 중개수수료를 갱신기간이 끝난 뒤에도 지출할 비용을 앞당긴 것으로 보아 배척했습니다(공식 전문·확정 여부 미확인). 대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결은 이사비·중개수수료 전액 대신 지출을 앞당긴 데 따른 2년간의 이자 상당을 인정했습니다(공식 전문 미확인, 제공된 상고심 판결문에서 상고기각 확인).

따라서 영수증으로 지출액을 확인하는 데서 그치지 않고, 갱신됐다면 그 지출을 피하거나 늦출 수 있었는지까지 설명해야 합니다.

보증금 관련 이자는 비교할 주택과 실제 지출이 중요합니다

새집 보증금이 더 높아졌다고 그 차액 자체를 배상받는 것은 아닙니다. 추가 자금을 마련하는 데 든 이자나 그에 상응하는 손해가 문제됩니다.

대전지방법원 2022나119150 판결은 종전 보증금을 5% 증액한 금액과 종전 주택과 같은 수준의 주택 시세를 비교하고, 그 차액에 대한 연 5%의 2년분 이자를 인정했습니다. 이는 해당 사건의 산정 방식이므로 모든 매도 사건의 공통 계산식으로 적용할 수는 없습니다.

수원지방법원 2025나55677 판결도 실제로 부담한 추가 대출이자 전액을 그대로 인정하지 않았습니다. 종전 주택과 조건이 비슷한 주택의 보증금에서 갱신됐을 경우의 보증금을 뺀 차액을 기준으로 삼았습니다. 그 차액에 실제 대출이율을 반영하되, 이 사건에서는 민법상 연 5% 범위로 제한했습니다. 이를 넘는 이자와 부대비용은 집주인이 그러한 손해를 알았거나 알 수 있었다는 증명이 부족하다고 보았습니다.

반면 서울중앙지방법원 2025나7564 판결은 위치·층수·면적 등이 다른 주택을 비교한 자료로는 보증금 차액 손해가 충분히 증명되지 않았다고 판단했습니다. 종전·새 임대차계약서, 비슷한 조건의 주택 시세, 대출 약정과 실제 이자 납부내역을 함께 준비해야 하는 이유입니다.

위자료와 지연손해금은 별도로 살펴야 합니다

대전지방법원 2022나119150 판결은 재산상 손해배상으로 회복되지 않는 정신적 손해가 증명되지 않았다며 위자료를 인정하지 않았습니다. 이 판결이 설명한 기준에 따라 별도로 배상할 정신적 손해가 있는지, 집주인이 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었는지도 함께 살펴야 합니다.

지연손해금도 모든 항목에 같은 날부터 붙는다고 계산해서는 안 됩니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다76368 판결은 불법행위와 손해발생 사이에 간격이 있으면 손해발생 시점을 기준으로 지연손해금이 발생한다고 설명했습니다. 수원지방법원 2025나55677 판결은 갱신됐더라면 임대차가 만료했을 날에 대출이자 손해액이 최종 확정됐다고 보았습니다. 지연손해금도 그날부터 인정했습니다.

세입자가 지금 확보할 자료는 무엇인가요?

책임을 판단할 자료와 금액을 계산할 자료를 나누면 준비할 내용이 분명해집니다.

확인할 내용	확보할 자료
적법한 갱신요구와 거절 경위	종전 계약서, 갱신요구와 실거주 거절 문자·메신저
매도와 설명의 시간 순서	등기사항증명서, 매물 등록일을 확인할 화면·기록, 집주인의 설명
실거주 준비와 모순되는 사정	갱신거절 전후의 말·문자, 적법하게 확보한 이사 준비 관련 자료
이사 때문에 지출한 비용	새 계약서, 이사비·중개수수료 영수증과 지급내역
추가 보증금 관련 손해	비교 가능한 주택의 시세, 대출 약정서와 이자 납부내역

등기사항증명서에서는 매매 원인일과 소유권이전등기일을 구분하고, 매물 광고는 게시 시점과 화면의 출처를 함께 남겨 두세요. 손해액 자료도 어떤 기간의 어떤 비용인지 알 수 있게 정리하면 청구 항목을 검토하는 데 도움이 됩니다.

이사한 뒤 매도 사실을 알게 돼 어떤 비용을 청구해야 할지 궁금하다면, 제이씨엘파트너스는 갱신거절의 경위와 손해 항목별 근거를 함께 검토합니다. 거절 문자와 매도 확인자료, 실제 비용자료가 있으면 사진과 함께 카카오톡으로 문의해 주세요. 자료는 확보한 것부터 정리하면 됩니다.

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참고자료