[승소사례] 토지 위 무단건물 철거소송, 변호사 없이 진행하면 놓치기 쉬운 3가지
내 땅 위에 남의 건물이 있고 건물 소유자가 지료도 내지 않은 채 점유를 계속하고 있다면 막막하다. 그냥 나가라고 요구해서 해결될 문제가 아니다. 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 청구할 수 있다. 그런데 이 절차에는 정해진 순서가 있어서 순서를 잘못 잡으면 승소하고도 실익을 못 챙긴다.
JCL Partners가 실제로 처리한 사건에서도 이 순서를 그대로 밟아 처분금지가처분 인용 결정을 받아냈다. 그 과정을 단계별로 정리한다.
핵심 요약
- 법정지상권 성립 여부부터 확인한다
- 건물철거·토지인도·부당이득반환을 함께 청구한다
- 본안소송 전후로 처분금지가처분을 진행한다
- 지료 상당 부당이득은 최대 10년 치까지 청구할 수 있다
- 판결 후에도 대체집행·강제집행 절차가 남아 있다
법정지상권 성립요건과 그 예외
법정지상권 요건을 하나라도 충족하지 못하면 건물 소유자에게 토지를 점유할 권원이 없으므로 토지 소유자는 곧바로 철거를 청구할 수 있다.
민법 제366조 법정지상권 성립요건
- 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것
- 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것
- 토지와 건물 중 어느 하나에 저당권이 설정되었을 것
- 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
하나라도 어긋나면 법정지상권은 성립하지 않는다.
미등기 건물 매수인의 동일인 소유 요건이 문제 되어 항소심에서도 철거 판결이 유지된 과정은 법정지상권 주장을 배척한 항소심 사례에서 살펴볼 수 있다.
동일인 소유 여부를 따질 때는 미등기 건물을 매수한 경우와 직접 신축한 경우를 구별해야 한다. 미등기 건물 매수인의 법정지상권이 배척된 철거·인도 사례에서 이전등기 여부가 문제 된 판단을 확인할 수 있다.
관습법상 법정지상권 성립요건
- 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유였을 것
- 매매 등 원인으로 소유자가 달라졌을 것
- 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없었을 것
대법원은 2022년 전원합의체 판결에서 이 관습법상 법정지상권이 지금도 유효한 법적 규범임을 다시 확인했다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결). 지금도 그대로 적용되는 법리다.
법정지상권이 인정되지 않는 경우
사건을 맡다 보면 상대방은 소송이 시작되는 순간 거의 예외 없이 법정지상권이나 관습법상 법정지상권부터 꺼내 든다. 토지와 건물이 애초에 한 번도 동일인 소유였던 적이 없다면 이 주장은 시작부터 성립하지 않는다. 다음 경우가 여기에 해당한다.
- 처음부터 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축한 경우
- 토지와 건물이 각각 다른 사람 소유로 출발한 경우
법원은 이런 건물 소유자를 별도의 권원이 없는 한 무단점유자로 본다. 실제로 법정지상권 주장이 배척되고 철거 판결까지 받은 사례를 보면, 상대방이 법정지상권을 내세워 버티더라도 요건 검토에서 무너지는 과정을 구체적으로 확인할 수 있다.
건물철거 및 토지인도청구소송, 어떻게 진행되나
건물만 철거되고 토지 정리가 안 되면 분쟁이 끝나지 않는다. 그래서 건물철거·토지인도·부당이득반환은 보통 하나의 소송으로 묶어 청구한다.
자력구제는 금지된다
간혹 토지주가 직접 출입을 막거나 건물 일부를 훼손해서 문제를 해결하려는 경우가 있다. 이런 행위는 자력구제여서 오히려 형사·민사상 책임을 질 수 있다. 국가는 채권자의 자력구제를 금지하는 대신 소송과 강제집행이라는 공적 절차를 마련해 두었다. 답답하더라도 이 절차를 따라야 한다.
재물손괴 혐의에서 정당행위가 인정되는지는 목적·방법·피해·당시 대안을 종합해 따진다. 공용주차장 표지판 제거의 정당행위 판단은 개별 사정을 설명한 사례이며, 건물의 직접 철거를 허용하는 근거는 아니다.
청구취지 구성
청구취지는 다음 세 가지를 병합해 구성한다.
- 건물철거
- 토지인도
- 지료 상당 부당이득반환
청구원인에는 소유권 취득 경위와 상대방의 무단점유 사실을 순서대로 기재한다. 입증자료로는 다음이 기본이다.
- 토지·건물 등기부등본
- 토지대장
- 현황측량 결과
- (있는 경우) 상대방의 점유 권원 없음을 확인해주는 선행판결 — 결정적 자료가 된다
1심은 통상 6개월에서 1년이 걸린다. 경계 감정이나 현장검증이 들어가는 사건은 기간이 더 길어질 수 있다.
승소 판결 이후에도 절차가 남아 있다
판결이 나왔다고 바로 철거하지는 못한다. 실제 철거·인도까지는 다음 절차를 거친다.
- 판결문에 철거·인도를 명하는 주문 확정
- 그 주문을 근거로 대체집행 결정 신청
- 강제집행 신청 및 집행비용 예납
- 실제 철거·인도 집행
건물 규모가 크거나 여러 동으로 나뉜 사건일수록 비용과 절차는 더 까다로워진다. 판결을 받는 일과 실제로 땅을 돌려받는 일은 다른 단계다. 미리 알아두는 편이 낫다. 집행 단계에서는 상대방이 별도 판결을 들고나와 집행을 막으려 시도하기도 하는데, 상대방이 강제집행을 막으려 시도하는 경우의 대응법도 미리 알아두면 도움이 된다.
부동산처분금지가처분, 소송 전에 꼭 해야 하나
가처분 없이 소송하면 생기는 위험
- 소송 진행 중 건물 소유권이 제3자에게 넘어가면 승소 판결을 받아도 그 효력이 새 소유자에게 곧바로 미치지 않을 수 있다 → 승계집행문을 받는 등 추가 절차가 필요해져 집행이 지연된다
- 건물이 여러 동으로 나뉜 사건일수록 위험이 커진다 → 일부 건물만 명의가 이전돼도 전체 집행 계획에 지장이 생긴다
가처분은 상대방이 이의나 항고로 다투는 경우도 있다. 상대방의 불복에 맞서 1심과 항고심 모두 지켜낸 가처분 방어 사례처럼, 결정을 받은 뒤에도 유지·방어까지 염두에 둔 설계가 필요하다.
점유이전금지가처분도 함께 검토해야 할까
처분금지가처분은 소유권 이전이나 담보 설정 같은 처분행위만 막을 뿐 점유 자체를 막지는 못한다. 상대방이 건물의 점유를 제3자에게 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 별도로 검토해야 한다.
| 가처분 종류 | 막는 대상 |
|---|---|
| 처분금지가처분 | 소유권 이전, 담보 설정 등 처분행위 |
| 점유이전금지가처분 | 점유 이전 |
소유권 이전이 걱정이면 처분금지를, 점유 이전이 걱정이면 점유이전금지를, 둘 다 걱정이면 둘 다 필요하다.
처분금지가처분 신청 요건과 소명 방법
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 인지대 | 1만 원 |
| 송달료 | 당사자 수 기준 3회분 |
| 담보제공 기한 | 통상 고지받은 날로부터 7일 이내 |
| 전체 소요 기간 | 통상 3~4주 (보정명령·담보제공 지연 시 더 길어질 수 있음) |
피보전권리를 소명하려면 등기부등본에 더해 상대방의 점유 권원 없음을 뒷받침하는 자료가 필요하다. 이미 관련 소송에서 점유 권원 없음이 판결로 확인된 경우라면 그 판결문 자체가 강력한 소명자료다. 담보를 보증보험증권으로 갈음해 달라고 법원에 신청하기도 한결 수월해진다.
보증보험증권으로 담보를 제공했다면 본안에서 승소해 담보가 취소되더라도 이미 낸 보험료는 돌려받지 못한다. 처음부터 감안해 두는 편이 낫다.
담보제공 방법이나 소명자료 구성은 사안마다 차이가 커서, 가처분을 처음 진행하는 경우라면 초기 단계에서 변호사와 함께 전략을 검토하는 편이 시행착오를 줄이는 방법이다.
밀린 토지 사용료는 부당이득금반환청구로 받는다
건물 소유자가 토지를 점유해온 기간 동안 지료 상당의 부당이득을 반환청구할 수 있다. 소급 청구는 소를 제기한 시점을 기준으로 최대 10년까지다.
지료 상당 부당이득 산정 방식
건물 소유자가 현실적으로 건물이나 부지를 직접 점거하고 있지 않더라도 건물을 소유하고 있는 이상 그 부지를 점유하는 것으로 본다는 것이 대법원의 확립된 법리다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다61193 판결). 건물을 쓰지 않고 방치해도 부당이득 책임은 그대로 남는다. 월 임료 상당액은 감정평가를 거쳐 산정한다. 토지의 위치와 용도, 점유 면적 등이 기준이 된다.
토지에 관한 부당이득 법리는 계속 정교해지고 있다. 토지 지분권자의 부당이득 판단 기준을 다룬 2025년 대법원 판결처럼 사안 유형별로 기준이 갈리므로, 내 사건이 어느 기준에 해당하는지 확인이 필요하다.
청구 가능 기간과 정기금 청구 구조
부당이득반환청구권의 소멸시효는 원칙적으로 10년이다. 아무리 오래 점유가 계속됐더라도 소제기 시점을 기준으로 과거 최대 10년 치까지만 청구할 수 있다.
실무에서는 과거 발생분과 장래 발생분을 나눠 청구하는 방식을 많이 쓴다.
- 과거 발생분: 확정된 금액으로 청구
- 장래 발생분: 점유가 끝나는 날까지 매월 일정 비율로 계산한 돈을 지급하라는 정기금 형태로 청구
과거 발생분과 인도일까지의 지급을 함께 명한 판결은 토지 인도일까지의 사용료 상당액이 인정된 사례에서 확인할 수 있다. 실제 점유 면적과 감정 결과에 따른 인정 범위도 함께 살펴볼 수 있다.
[실제 승소사례] JCL Partners 이상덕 대표변호사, 토지 위 무단건물 처분금지가처분 인용 결정
위 절차를 그대로 적용해 처분금지가처분을 인용받은 사건이 있다.
사건 개요
한눈에 보기
- 당사자: 토지 소유자(채권자) vs 다세대주택 11개동 소유자(채무자)
- 목적물가액: 약 5억 3천만 원대
- 사건: 광주지방법원 2025카합**** 결정
- 결과: 처분금지가처분 인용
전남 여수시 소재 토지 소유자인 채권자가 그 지상에 다세대주택 형태의 건물 11개동을 소유한 채무자를 상대로 부동산처분금지가처분을 신청한 사건이다(광주지방법원 2025카합**** 결정). 목적물가액은 약 5억 3천만 원대로 산정됐다. 채무자는 토지와는 별개로 매매를 원인으로 건물 소유권만 취득했을 뿐 토지에는 아무런 사용 권원이 없었다.
판단 과정과 쟁점
건물이 11개동으로 나뉘어 있다 보니 한두 동이라도 명의가 넘어가면 이후 철거 자체가 어려워질 수 있었다. 검토 초기부터 이 점을 가장 큰 위험으로 봤다. 그래서 본안소송 준비와 별개로 가처분을 최우선 순위로 진행하는 방향을 잡았다.
이 사건의 쟁점은 채무자가 법정지상권 등 점유 권원을 주장할 수 있는지였다. 이미 선행 소송인 부당이득금반환청구 사건(광주지방법원 2025가합**** 판결)에서 법원이 채무자의 점유 권원 주장을 배척하고 무단점유에 따른 부당이득 반환의무를 인정한 바 있었다. 이 선행판결을 소명자료로 적극 활용해 건물철거 및 토지인도청구권이라는 피보전권리를 소명했다.
결과 및 시사점
법원은 채무자가 건물에 대해 매매, 증여, 저당권 설정 등 일체의 처분행위를 하지 못하도록 하는 처분금지가처분 결정을 내렸다. 담보제공은 공탁보증보험증권으로 갈음하도록 허가받았다. 덕분에 별도의 현금 공탁 부담 없이 신속하게 결정을 받아냈다. 본안소송인 건물철거 및 토지인도청구소송을 내기 전에 집행 실효성부터 확보한 사건이다.
다만 이 사건처럼 관련 선행판결이 있으면 소명이 한결 수월해지지만, 그런 판결 없이 처음부터 가처분을 준비해야 하는 경우도 많다. 사안별로 소명 전략이 달라지므로, 비슷한 상황이라면 초기 상담을 통해 어떤 자료로 소명할 수 있는지 점검해보는 것이 좋다.
토지 위 무단건물 철거소송에 변호사가 필요한 이유
법정지상권 성립 여부 판단, 가처분과 본안소송의 순서 설계, 부당이득 산정까지 한 사건 안에서 동시에 다뤄야 한다. 단계마다 판단이 갈리는 지점이 있어 혼자 감당하기에는 부담이 크다.
자주 묻는 질문
법정지상권이 있다고 주장하면 철거가 불가능한가요? 그렇지 않다. 법정지상권은 앞서 설명한 요건을 모두 충족해야 성립한다. 토지와 건물이 애초에 동일인 소유였던 적이 없다면 성립 자체가 불가능하다.
가처분 신청에는 얼마나 걸리나요? 사안에 따라 다르지만 통상 3~4주 정도 소요된다. 보정명령이나 담보제공 지연이 있으면 기간이 더 길어질 수 있다.
소송 중 건물주가 건물을 팔면 어떻게 되나요? 처분금지가처분을 미리 해두지 않았다면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있다. 본안소송 전후로 가처분을 함께 걸어두는 편이 안전하다.
승소 판결만 받으면 바로 철거가 되나요? 아니다. 판결 이후 대체집행 결정을 받고 강제집행을 신청해야 실제 철거와 인도가 이뤄진다.
부당이득금은 언제까지 청구할 수 있나요? 소멸시효 10년 범위 내에서 소제기 시점을 기준으로 과거 최대 10년 치를 청구할 수 있다.
상담 안내
토지 위에 무단으로 점유된 건물이 있다면, 철거소송에 앞서 법정지상권 성립 여부와 가처분 필요성부터 먼저 점검하는 것이 순서다. JCL Partners는 이번 사례처럼 처분금지가처분부터 본안소송까지 함께 진행한 경험이 있으니, 비슷한 상황이라면 상담을 통해 현재 상황에서 무엇부터 준비해야 하는지 확인해보길 권한다.
