경매로 토지를 취득해 건물철거·토지인도 판결을 받았는데 상대방이 항소했다면, 상대방이 내세우는 토지 사용 권리가 실제로 성립하는지 살펴야 합니다. 이번 사건에서는 미등기 건물을 매수해 점유하던 상대방의 법정지상권 주장이 받아들여지지 않았고, 항소심에서도 철거·인도를 명한 1심 판결이 유지됐습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 원고 측을 대리한 승소사례입니다. 부산지방법원 2025. 7. 16. 선고 2024나***** 판결을 바탕으로, 항소심 판단을 가른 이유를 소개합니다.
경매로 취득한 토지에 남아 있던 미등기 건물
의뢰인은 2022년 7월 강제경매로 토지를 취득했습니다. 토지 위에는 상대방이 매수해 계속 점유하고 있던 미등기 무허가 건물이 남아 있었습니다. 의뢰인은 그 건물을 철거하고 건물이 차지한 부지를 돌려달라고 청구했습니다.
상대방은 2013년 토지와 건물을 함께 매수했지만 토지에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2014년 토지에 근저당권이 설정됐고, 2016년 그 근저당권 실행에 따른 임의경매로 제3자가 토지를 취득했습니다. 의뢰인이 토지를 취득한 2022년 강제경매는 그 뒤의 절차였습니다.
상대방은 토지와 건물을 원래 함께 소유하다가 경매 때문에 소유자가 달라졌으므로, 건물을 유지하기 위한 법정지상권이 있다고 주장했습니다. 이 주장을 판단하려면 함께 매수했다는 사정에 더해, 법률상 건물 소유권까지 취득했는지 확인해야 했습니다.
1심 판단과 청구 범위는 같은 사건의 1심 승소사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
법정지상권 판단은 근저당권 설정 당시의 소유관계에서 갈렸습니다
법정지상권은 법이 정한 요건을 갖춘 경우 건물 소유자가 다른 사람의 토지를 계속 사용할 수 있도록 인정하는 권리입니다. 이 사건에서 문제 된 민법 제366조의 법정지상권은 근저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지가 중요했습니다. 민법 제366조
상대방은 토지와 미등기 건물을 함께 샀지만 건물의 이전등기를 받지 않았습니다. 법원은 근저당권 설정 당시 토지는 상대방 소유였어도 건물 소유권까지 상대방에게 넘어온 상태는 아니라고 판단했습니다. 토지와 건물이 동일인 소유였다는 요건이 충족되지 않은 것입니다.
대법원도 미등기 건물과 토지를 함께 매수한 사람이 토지에 대해서만 이전등기를 받은 뒤 근저당권을 설정한 경우, 그 근저당권 실행으로 토지가 경매되더라도 위와 같은 법정지상권은 성립하지 않는다고 판단했습니다. 항소심은 이 법리를 적용했습니다. 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결
다만 건물을 직접 신축한 경우에는 소유권을 취득하는 경위가 다릅니다. 무허가·미등기라는 상태만으로 판단을 끝내지 않고, 누가 건물을 지었으며 현재 점유자는 어떤 경위로 건물을 취득했는지 살펴야 합니다. 대법원 1964. 9. 22. 선고 63아62 판결
재산세를 냈다는 주장도 소유권 취득을 대신하지 못했습니다
상대방은 건물의 재산세를 납부했고, 무허가 건물이라 등기할 수 없었으므로 건물 소유권을 인정해야 한다는 취지로 주장했습니다.
그러나 매매로 부동산 소유권을 이전하려면 등기가 필요합니다. 법원은 미등기 무허가 건물의 매수인도 이전등기를 마치지 않으면 건물 소유권을 취득할 수 없으며, ‘사실상의 소유권’이라는 포괄적인 권리도 인정하기 어렵다는 대법원 판례에 따라 이 주장을 배척했습니다. 재산세 납부나 등기하지 못한 사정으로 소유권 취득 요건이 채워지지는 않았습니다. 민법 제186조, 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결
상대방이 오래 점유했다거나 세금을 냈다는 이유로 법정지상권을 주장한다면, 건물의 취득 경위와 이전등기 여부를 함께 검토해야 합니다. 현재 분쟁 상황을 설명하고 상담을 문의하실 수 있습니다.
상대방의 항소기각, 철거·토지인도 판결 유지
이 사건에서는 건물 소유권을 취득하지 못한 상대방에게 철거를 청구할 수 있는지도 살펴야 했습니다. 법원은 상대방이 건물을 매수해 점유하는 사실상 처분권자로서, 자신의 권한 범위에서 건물을 철거할 수 있는 지위에 있다고 보았습니다. 토지 소유자는 이러한 지위에 있는 사람에게 건물철거와 해당 부지의 인도를 청구할 수 있습니다. 대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1751 판결
건물을 실제로 처분할 권한이 있어 철거 의무를 부담한다는 판단과, 법정지상권에 필요한 건물 소유권을 취득했는지는 구분됩니다. 항소심은 두 문제를 나누어 판단했고, 상대방의 법정지상권 주장을 받아들이지 않았습니다.
부산지방법원은 상대방의 항소를 기각하고 항소비용도 상대방이 부담하도록 했습니다. 이에 따라 의뢰인이 청구한 건물철거와 해당 건물 부지의 인도를 명한 1심 판결이 유지됐습니다.
비슷한 분쟁에서는 건물 취득 경위부터 확인해야 합니다
건물철거·토지인도 분쟁에서 상대방이 법정지상권을 주장한다면, 건물을 직접 지었는지 매수했는지, 근저당권 설정 당시 소유관계가 어떠했는지부터 확인해야 합니다. 토지의 현재 등기만 보아서는 그 이전의 건물 취득 경위까지 알기 어렵습니다.
토지 등기사항증명서와 경매 관련 자료, 건물 매매계약서·신축 자료가 이러한 판단에 도움이 됩니다. 이미 항소가 제기됐다면 1심 판결문과 항소이유서를 함께 살펴 어떤 사실과 법리를 다투는지도 확인해야 합니다. 건물의 위치와 부지 범위는 현장 사진이나 도면으로 검토할 수 있습니다.
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제이씨엘파트너스는 법정지상권 주장의 근거, 철거를 청구할 상대방의 지위와 대상 부지, 현재 소송 단계에서 검토할 대응 방향을 상담으로 살펴봅니다. 상담을 문의하실 때 토지를 취득한 경위와 건물 상태, 현재 진행 상황을 말씀해 주세요. 준비된 자료가 있다면 함께 말씀해 주세요.
참고자료
- 사건 경위와 결과: 부산지방법원 2025. 7. 16. 선고 2024나***** 판결문.
- 민법 제186조: 부동산물권변동의 효력
- 민법 제366조: 법정지상권
- 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결
- 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결
- 대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1751 판결
- 대법원 1964. 9. 22. 선고 63아62 판결
