경매로 취득한 토지에 다른 사람의 건물이 남아 있다면, 그 사람이 토지를 사용할 권리를 갖고 있는지부터 확인해야 합니다. 이번 사건의 피고는 미등기 건물을 매수했지만 소유권이전등기를 마치지 않았습니다. 법원은 이를 근거로 피고의 법정지상권 주장을 받아들이지 않고, 건물철거와 토지인도를 명했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사·정종욱 대표변호사의 건물철거·토지인도 승소사례를 소개합니다. 부산지방법원 서부지원 2024. 10. 30. 선고 2023가단* 판결을 바탕으로 작성했습니다.
경매로 취득한 토지에서 어떤 분쟁이 생겼나요?
토지를 경매로 취득한 원고와 그 지상 건물을 매수해 점유하던 피고 사이에서 건물철거·토지인도 의무가 다투어졌습니다.
원고는 2022년 7월 임의경매를 통해 토지를 취득하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 피고는 2013년경 미등기 상태의 건물을 매수해 계속 점유하고 있었습니다.
원고는 건물철거와 해당 부지의 인도를 주위적으로 청구했습니다. 예비적으로는 건물에서 퇴거할 것을 청구했습니다. 피고는 원래 토지와 건물을 함께 소유했는데 근저당권에 의한 경매로 소유자가 달라졌으므로 법정지상권이 성립한다고 주장했습니다. 그러면서 지료 지급 약정을 체결하거나 건물을 매수해 달라고 요구했습니다.
법원은 원고의 토지 취득과 피고의 건물 매수·점유를 전제로 판단했습니다. 피고가 주장한 ‘토지와 건물을 함께 소유했다’는 사정이 법정지상권의 요건을 충족하는지가 문제였습니다.
건물을 매수했는데 왜 법정지상권이 인정되지 않았나요?
법원은 피고가 미등기 상태의 건물을 매수했을 뿐, 소유권이전등기를 마친 적이 없다는 이유로 법정지상권 주장을 배척했습니다. 건물을 매수하고 점유한다는 사정과 건물 소유권을 취득했다는 것은 구분됩니다.
소유권과 사실상 처분권의 차이
매매와 같은 법률행위로 부동산 소유권을 이전하려면 등기를 해야 효력이 생깁니다. 「민법」 제186조
미등기 건물을 매수한 사람에게 건물을 실제로 처분할 수 있는 지위가 있더라도, 이전등기를 받지 않은 상태에서 건물 소유권까지 취득한 것으로 볼 수는 없습니다. 이번 판결 역시 피고를 건물의 ‘사실상 처분권자’로 보면서, 건물 매수와 소유권 취득을 구별했습니다.
이미 등기가 있는 부동산의 등기원인까지 다투는 경우에는 등기원인 분쟁의 증명책임도 별도로 확인할 수 있습니다. 이번 사건의 ‘이전등기를 받지 않은 건물 매수인’ 문제와는 구별되는 쟁점입니다.
저당권 설정 당시 동일인 소유 요건
저당권 실행에 따른 경매에서 법정지상권을 판단할 때에는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유였는지가 중요합니다. 토지와 미등기 건물을 함께 매수했더라도 토지에 대해서만 이전등기를 마쳤다면, 법률상 소유관계가 같다고 단정할 수 없습니다. 「민법」 제366조, 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결
이번 사건에서는 피고가 건물의 소유권이전등기를 마친 적이 없다는 점이 확인됐습니다. 법원은 이를 근거로 법정지상권이 성립할 수 없다고 판단하고, 이를 전제로 한 피고의 지료 약정·건물 매수 요구를 받아들이지 않았습니다.
미등기 건물은 모두 법정지상권이 없는 건가요?
미등기라는 사실만으로 모든 건물의 법정지상권을 부정할 수는 없습니다. 건물을 직접 신축해 소유권을 취득한 경우와 기존 건물을 매수한 경우는 취득 원인이 다르기 때문입니다.
대법원은 토지와 그 위의 미등기 건물이 원래 한 사람의 소유였던 경우, 건물이 미등기라는 이유만으로 법정지상권의 성립을 부정할 수는 없다고 설명했습니다. 반면 다른 사람으로부터 미등기 건물을 매수했으나 이전등기를 받지 않은 경우에는 동일인 소유 요건을 별도로 검토해야 합니다. 대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결
따라서 건물의 등기가 없다는 사실만 보고 결론을 내리기보다, 누가 신축했고 어떤 경위로 현재 점유자에게 넘어왔는지 확인해야 합니다. 법정지상권의 나머지 요건이나 별도의 토지 사용 약정도 함께 살펴야 합니다.
등기 없는 건물의 매수인에게 철거를 청구할 수 있나요?
이번 사건에서는 법원이 피고를 건물의 사실상 처분권자로 보고 철거·인도 의무를 인정했습니다. 건물 소유권을 취득하지 않았다는 사정만으로 철거 의무에서도 벗어난 것은 아닙니다.
건물 소유자와 매수인의 책임, 토지 인도일까지의 사용료 상당액을 함께 판단한 철거·인도와 사용료 지급을 명한 승소사례도 참고하실 수 있습니다.
법원은 건물을 매수해 점유하던 피고가 건물 부지도 점유하고 있다고 판단했습니다. 특별한 사정이 없는 한, 피고는 건물을 철거하고 해당 부지를 원고에게 돌려줄 의무가 있다고 봤습니다. 이 판단은 제공된 판결문 이유에서 확인됩니다.
토지 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 다만 실제 소송 상대방은 건물의 법률상 소유자, 사실상 처분권자, 단순 점유자 중 누가 어떤 지위에 있는지를 확인해 정해야 합니다. 「민법」 제214조
법원은 철거와 토지인도를 어디까지 명령했나요?
법원은 원고의 주위적 청구를 인용해, 주문과 별지 도면에서 특정한 세 부분의 지상 건물을 각각 철거하고 해당 부지를 인도하도록 명했습니다.
| 항목 | 판결에서 확인되는 내용 |
|---|---|
| 철거·인도 대상 | 56㎡, 2㎡, 33㎡의 세 부분에 있는 지상 건물 철거와 해당 부지 인도 |
| 받아들인 청구 | 원고의 주위적 건물철거·토지인도 청구 |
| 소송비용 | 피고 부담 |
| 가집행 | 건물철거·토지인도 주문에 가집행 선고 |
| 자료로 확인되지 않는 사항 | 상소 여부, 판결 확정, 실제 철거·인도 이행 |
이 사례에서 확인되는 성과는 법정지상권 주장이 배척되고 건물철거·토지인도 청구가 인용된 1심 판결을 받았다는 것입니다.
이후 항소심에서도 상대방의 법정지상권 주장이 배척되어 1심 판결이 유지된 경위는 건물철거·토지인도 항소심 승소사례에서 이어서 확인하실 수 있습니다.
비슷한 분쟁에서 먼저 확인할 자료는 무엇인가요?
건물의 취득 원인, 토지의 권리변동 내역, 실제 점유·처분 관계와 철거 대상의 위치를 확인할 자료가 필요합니다.
- 토지의 권리변동을 확인합니다. 토지 등기사항증명서에서 소유권 변동과 근저당권 설정 내역을 살펴봅니다.
- 건물의 취득 경위를 확인합니다. 건물 등기사항증명서나 건축물대장이 있다면 현재 건물과 기록이 일치하는지 확인합니다. 등기가 없다면 매매계약서와 신축 관련 자료 등이 도움이 됩니다.
- 건물과 부지의 위치를 확인합니다. 현장 사진과 도면, 필요한 경우 측량 자료로 건물이 어느 부지를 차지하는지 살펴봅니다.
- 다른 사용 권원도 확인합니다. 토지 사용 약정이나 상대방과 주고받은 통지가 있다면 함께 검토합니다. 미등기 건물이라는 사실만으로 다른 사용 권원까지 없다고 확정해서는 안 됩니다.
이번 판결도 별지 도면의 점과 면적으로 철거·인도 대상을 특정했습니다. 현장 상황과 도면이 일치하는지 확인하는 이유입니다.
판결을 받으면 건물철거가 바로 완료되나요?
철거·인도를 명하는 판결을 받는 단계와 실제 철거·인도를 이행하는 단계는 구분됩니다. 상대방이 이행하지 않으면 판결 내용과 집행 요건에 맞는 절차를 검토해야 합니다.
건물철거에는 대체집행 등 별도의 집행 절차가 문제 될 수 있습니다. 대체집행은 채권자의 신청에 따라 제1심 법원이 결정하는 절차이며, 필요한 비용의 선지급을 명하는 결정도 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」 제260조
이번 판결에는 가집행 선고가 포함돼 있습니다. 그러나 가집행 선고만으로 실제 철거가 끝났다고 할 수는 없으며, 집행정지 여부와 현장 상황 등도 확인해야 합니다. 이번 자료에는 이후 집행 결과가 포함돼 있지 않습니다.
본안소송과 필요한 가처분, 판결 후 이행의 흐름은 건물철거 소송과 집행 절차에서 더 살펴볼 수 있습니다. 그 글은 별도 사건과 전체 절차를 다루며, 이번 사건에서 가처분이나 실제 집행까지 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
철거·토지인도 상담에서는 무엇을 검토하나요?
상담에서는 법정지상권 주장에 대한 검토, 청구할 상대방의 지위, 철거·인도 대상의 범위와 이후 집행 방향을 함께 살펴볼 수 있습니다. 이번 사건의 결과를 다른 토지·건물 분쟁에 그대로 적용하려면 먼저 사실관계가 같은지 확인해야 합니다.
경매로 취득한 토지에 미등기 건물이 남아 있고, 상대방이 법정지상권을 주장하고 있다면 건물의 취득 경위와 등기, 토지의 권리변동 내역을 함께 검토해야 합니다. 본인의 입장과 현재 진행 단계를 간단히 남겨 상담 일정을 문의하실 수 있습니다.
직원이 문의를 접수하고 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 준비된 자료가 있다면 예약 안내에 따라 전달하시면 됩니다. 상담 방식과 비용은 예약 단계에서 확인하실 수 있습니다. 제이씨엘파트너스 상담 절차
참고자료
- 부산지방법원 서부지원 2024. 10. 30. 선고 2023가단* 판결문
- 「민법」 제186조: 부동산물권변동의 효력
- 「민법」 제214조: 소유물방해제거·방해예방청구권
- 「민법」 제366조: 법정지상권
- 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결
- 대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결
- 「민사집행법」 제260조: 대체집행
