경매로 토지를 취득했는데 그 위에 다른 사람의 미등기 건물이 남아 있다면, 누가 건물을 소유하고 실제로 처분할 수 있는지, 토지를 사용할 권리는 있는지부터 확인해야 합니다. 이번 사건에서는 건물 매수인이 주장한 관습상 법정지상권이 받아들여지지 않았고, 건물 철거와 해당 부지 인도뿐 아니라 사용료 상당액의 지급도 명해졌습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다. 청주지방법원 충주지원 2025. 1. 9. 선고 2023가단***** 판결을 바탕으로, 토지 소유자 측에서 철거·인도와 부당이득금 지급 판결을 받은 승소사례를 소개합니다.
경매로 산 땅에 미등기 건물 두 동이 남아 있었습니다
원고는 공유물분할 판결에 따라 진행된 경매에서 토지 두 필지를 취득했습니다. 하지만 그 위에는 미등기 건물 두 동이 남아 있었습니다. 앞서 토지를 매수한 사람들이 건물을 신축했고, 이후 다른 사람들이 토지와 건물을 함께 매수하면서 토지의 소유권이전등기만 마친 상태였습니다.
토지는 경매를 거쳐 원고 소유가 되었지만, 건물의 소유·처분 관계는 별도로 남았습니다. 원고 측은 건물을 철거하고 그 부지를 돌려줄 것과 토지를 점유·사용한 기간의 사용료 상당액을 함께 청구했습니다.
해결해야 할 문제는 두 가지였습니다. 누구에게 건물 철거를 요구할 수 있는지, 그리고 상대방에게 건물을 그대로 두고 토지를 사용할 권리가 있는지였습니다.
등기 없는 건물 매수인에게도 철거를 요구할 수 있었습니다
법원은 신축 경위와 당시 사진, 건축주 명의 변경 등을 살펴 각 건물의 소유권을 처음 취득한 사람을 판단했습니다. 그 결과 건물을 신축한 두 피고가 각각 해당 건물을 철거하고 부지를 인도할 의무가 있다고 보았습니다.
미등기 건물을 산 피고에게도 철거 책임이 인정됐습니다. 건물의 이전등기를 받지 않았더라도, 건물을 매수해 점유하면서 실제로 처분할 수 있는 지위에 있었다면 그 권한의 범위에서 철거를 요구할 수 있기 때문입니다. 토지 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 민법 제214조, 대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1751 판결
이 사건에서는 두 사람이 건물을 공동으로 매수했지만 건물 지분을 따로 정한 사정이 확인되지 않았습니다. 법원은 각자의 권한을 1/2로 판단해, 소송의 피고인 매수인에게 각 건물의 1/2 지분에 관한 철거와 부지 인도를 명했습니다.
따라서 소송 상대방을 정할 때에는 건물의 법률상 소유자와 실제 처분할 권한을 가진 사람을 함께 살펴야 합니다. 토지 등기부의 현재 소유자만 확인해서는 건물에 관한 책임 관계까지 알 수 없습니다.
미등기 건물 매수인의 법정지상권 주장은 배척됐습니다
건물 매수인인 피고는 관습상 법정지상권을 취득했다거나, 종전 건물 소유자의 권리를 함께 넘겨받았으므로 토지를 사용할 수 있다고 주장했습니다. 관습상 법정지상권은 일정한 요건 아래 건물 소유자에게 인정되는 토지 사용 권리입니다.
법원이 주목한 것은 건물을 함께 샀다는 사실과 건물 소유권을 취득했다는 사실의 차이였습니다. 매매로 부동산 소유권을 이전하려면 등기가 필요합니다. 피고는 토지의 이전등기만 마쳤고, 미등기 건물에 대해서는 이전등기를 받지 않았습니다. 법원은 이러한 관계에서 피고가 경매로 토지를 취득한 원고에게 관습상 법정지상권을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 민법 제186조, 대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결
종전 건물 소유자가 취득한 권리를 넘겨받았다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 토지와 건물을 한 사람에게 함께 매도하면서 토지에 대해서만 이전등기를 해 준 경우, 매도인과 매수인 사이의 토지 사용 문제는 계약으로 해결할 수 있으므로 그 사정만으로 종전 소유자에게 관습상 법정지상권이 새로 생긴다고 보지 않았기 때문입니다.
다만 미등기라는 사실만으로 모든 건물의 법정지상권을 부정할 수는 없습니다. 건물을 직접 신축해 소유권을 취득한 경우와, 다른 사람의 건물을 매수했으나 이전등기를 받지 않은 경우를 구분해 취득 경위와 소유관계를 살펴야 합니다. 대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결
건물을 직접 지은 경우와 매수한 경우의 차이는 미등기 건물의 취득 경위별 법정지상권 검토에서도 살펴볼 수 있습니다.
민법 제366조의 법정지상권을 다툰 미등기 건물 철거 항소심 승소사례에서는 근저당권 설정 당시 소유관계와 재산세 납부 주장이 어떻게 판단됐는지 확인하실 수 있습니다.
상대방이 법정지상권을 주장하고 있다면 토지와 건물이 누구에게, 어떤 경위로 넘어왔는지를 함께 검토해야 합니다. 전화로 현재 분쟁 상황을 남겨 상담 일정을 문의하실 수 있습니다.
철거·인도와 함께 사용료 상당액 지급도 명했습니다
철거·인도 대상은 판결의 도면으로 특정된 두 부지였습니다.
토지를 사용할 정당한 권리 없이 건물을 소유하거나 그 부지를 점유했다면, 토지 사용료에 해당하는 이익을 반환할 의무도 문제 됩니다. 법원은 이 사건의 차임 감정 결과를 바탕으로 다음 금액의 지급을 명했습니다. 민법 제741조
| 건물 부지 | 2023. 10. 6.~2024. 6. 5. 사용료 상당액 | 2024. 6. 6.부터 해당 부지 인도 완료일까지의 월 지급 비율 |
|---|---|---|
| 첫 번째 부지 | 4,414,800원 | 554,570원 |
| 두 번째 부지 | 2,808,760원 | 352,540원 |
과거 발생분은 합계 7,223,560원이고, 지연손해금은 별도입니다. 두 부지가 모두 인도되지 않은 기간의 월 지급 비율은 합계 907,110원이며, 각 부지의 사용료 상당액은 해당 부지의 인도 완료일까지 지급하도록 했습니다.
금액은 실제 점유한 부분을 기준으로 인정됐습니다. 원고 측은 토지 전체 면적을 기준으로 청구했지만, 법원은 건물 부지를 넘어서는 부분까지 사용·수익했다는 증거가 부족하다고 보아 초과액을 받아들이지 않았습니다.
건물 소유자가 바뀌었다면 사용 기간별 청구 상대방도 정리해야 합니다. 건물 소유자별 기간을 나눠 사용료를 청구한 사례에서 구체적인 판단을 확인할 수 있습니다.
건물 매수인의 금전 책임도 각 1/2 범위로 인정됐습니다. 이 부분은 건물을 처음 소유한 사람의 지급 의무와 겹치는 공동 책임으로, 위 합계 금액에 포함됩니다. 원시취득자와 사실상 처분권자의 이러한 책임 관계는 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다. 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결
이번 사건에서는 건물 철거·토지 인도와 사용료 상당액의 지급을 명하는 판결을 받았습니다. 제공된 자료에서 이후의 실제 철거·인도나 금전 회수 여부까지 확인되지는 않습니다.
이후 이행을 준비할 때의 전체 흐름은 건물철거 소송과 판결 후 집행 절차에서 살펴보실 수 있습니다.
같은 분쟁이라면 소유관계와 점유 범위를 함께 확인해야 합니다
경매로 토지를 취득한 뒤 미등기 건물이 남아 있는 상황이라면, 상담에서는 청구할 상대방, 상대방의 토지 사용 권리, 철거·인도 대상과 사용료 청구 범위를 함께 검토할 수 있습니다.
다음 자료가 이러한 판단에 도움이 됩니다.
- 토지 등기사항증명서와 경매 관련 자료
- 건물의 매매계약서, 신축 경위와 건축주 명의 변경 자료
- 건물의 위치와 점유 면적을 확인할 현장 사진·도면
- 토지 사용 약정이나 상대방의 권리 주장이 담긴 문서·통지
상대방이 건물을 산 사람인지 직접 지은 사람인지, 토지와 건물의 소유관계가 언제 달라졌는지에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 사용료 상당액도 점유한 면적과 기간, 감정 자료를 바탕으로 청구 범위를 정해야 합니다.
제이씨엘파트너스에 현재 소유관계와 분쟁 진행 상황을 알려 주시면, 철거·토지 인도와 사용료 청구에서 무엇을 확인해야 할지 상담으로 검토하실 수 있습니다. 준비된 자료가 있다면 함께 말씀해 주세요. 문의는 직원이 먼저 접수하고, 일정 안내 후 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 상담 예약 절차
참고자료
- 사건 경위와 결과: 제공된 청주지방법원 충주지원 2025. 1. 9. 선고 2023가단***** 판결문.
- 민법 제186조: 부동산물권변동의 효력
- 민법 제214조: 소유물방해제거·방해예방청구권
- 민법 제741조: 부당이득의 내용
- 대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1751 판결
- 대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결
- 대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결
- 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결
- 제이씨엘파트너스 상담 예약 절차
