“내 땅인데 왜 돈을 못 받죠?” 집합건물 대지공유자가 꼭 알아야 할 2025년 판결
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
“땅은 제 건데, 왜 집 주인들한테 아무것도 못 받나요?”
반대로 이런 전화도 옵니다. “갑자기 소송장이 날아왔어요. 저도 대지지분 있는데 왜 저한테 청구하는 거죠?”
두 사람 모두 억울합니다. 그리고 두 사람 모두, 지금부터 설명드릴 딱 하나의 기준을 알았더라면 훨씬 일찍 실마리를 찾으셨을 겁니다. 바로 ‘적정 대지지분’입니다.
집합건물 구분소유자가 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 보유하고 있다면, 외부 대지공유자의 부당이득반환 청구에 응할 의무가 없습니다. 이 법리는 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결로 확립되었고, 2025년 대법원 판결(2021다308108)은 이를 재확인하며 기존 원심을 파기환송했습니다. 내 대지지분이 ‘적정’한지 아닌지가 소송의 승패를 가르는 유일한 기준입니다.
집합건물 대지지분 분쟁, 어떤 상황에서 터지나요
집합건물이란 아파트, 오피스텔, 상가처럼 하나의 건물 안에 독립된 공간(전유부분)이 여럿 있는 건물을 말합니다. 원칙적으로 그 건물이 올라선 땅은 구분소유자들이 지분으로 나눠 갖습니다. 그런데 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.
저는 이런 사건을 다루면서 가장 많이 보는 패턴이 있습니다. 1980~90년대에 지어진 낡은 상가나 오피스텔에서, 당시 대지권 등기가 제대로 이루어지지 않았거나 이후 상속·경매·지분 매매 등을 거치면서 ‘건물과 무관하게 땅 지분만 가진 외부인’이 생겨난 경우입니다. 이 외부 대지공유자가 “당신들이 내 땅 위에 건물 짓고 살면서 차임도 안 내고 있으니 부당이득을 반환하라”며 소송을 제기하는 것이 집합건물 부당이득반환 소송의 전형적인 출발점입니다.
반대로, 구분소유자 입장에서는 예고 없이 소장이 날아오는 경우가 많습니다. 자신도 대지지분이 있다고 알고 있었는데, 그것이 ‘적정한 수준’인지 아닌지는 생각해본 적이 없었던 것입니다. 이 차이 하나가 수백만 원에서 수천만 원의 반환 의무를 만들어냅니다.
적정 대지지분이란 무엇이고, 내 지분이 적정한지 어떻게 알 수 있나요
적정 대지지분이란 자신의 전유부분 면적이 건물 전체 전유면적 합계에서 차지하는 비율만큼의 대지 공유지분을 의미합니다. 예를 들어 전체 오피스텔의 전유면적 합계가 1,000㎡이고 내 호실이 100㎡라면, 전체 대지의 10% 공유지분을 보유해야 ‘적정’합니다.
확인 방법은 어렵지 않습니다. 등기부등본에서 내 대지권 비율을 확인하고, 건축물대장에서 전체 전유면적 합계를 확인한 뒤 비교하면 됩니다. 내 전유면적을 전체 전유면적 합계로 나눈 값이 내가 가져야 할 대지지분 비율입니다. 실제 보유 지분이 이 값보다 낮다면 ‘과소 대지지분’ 상태이고, 그 순간 부당이득반환 청구의 대상이 될 가능성이 생깁니다.
2022년 대법원 전원합의체는 이 기준을 명확히 선언했습니다. 적정 대지지분을 보유한 구분소유자에게는 “법률적으로 추가적으로 더 요구되는 행위가 없다”며 부당이득반환 의무 자체를 부정했습니다. 내 몫의 땅을 제대로 갖고 있는 사람에게 돈을 더 내라고 할 근거가 없다는 것입니다.
반면 과소 대지지분 보유자라면 이야기가 다릅니다. 외부 대지공유자는 이들을 상대로만 청구할 수 있으며, 반환 금액도 단순한 면적 비율이 아닌 별도의 공식으로 산정됩니다. 구체적으로는 ‘외부 공유자의 지분 차임 상당액 × 해당 구분소유자의 부족 대지지분 ÷ 전체 부족 대지지분 합계’의 방식으로 계산됩니다. 이 계산 방식이 잘못 적용되면 전체 판결이 뒤집힐 수 있습니다.
집합건물 대지지분 분쟁은 등기부등본 한 장에서 실마리가 시작됩니다. 지금 바로 확인이 필요하다면, JCL Partners 카카오톡 채널로 말씀 주세요. 초기 상담에서 등기부등본과 건축물대장을 함께 검토하여 청구 가능 여부와 예상 범위를 먼저 안내해 드립니다. 사건 수임 전 솔직하게 강점과 약점을 모두 짚어드리는 것이 저희 원칙입니다.
2025년 대법원 판결(2021다308108)이 실무에서 바꾼 것
이번 2025년 대법원 판결은 원심이 2022년 전원합의체 판결 이전의 낡은 법리를 그대로 적용했다는 이유로 파기환송을 선고했습니다. 원심은 피고들의 대지지분 보유 여부나 적정성 여부를 따지지 않고 단순히 전유면적 비율로 반환액을 계산했는데, 그것이 오류였습니다.
대법원은 이번 판결에서 세 가지 유형을 구분했습니다. 첫째, 순수 외부 대지공유자가 구분소유자들을 상대로 청구하는 경우입니다. 이때 법원은 피고들이 적정 대지지분을 보유했는지, 과소라도 예외에 해당하는지, 반환 범위를 위 공식으로 계산했는지를 모두 심리해야 합니다. 둘째, 구분소유자이자 대지공유자인 원고가 대지지분 없는 구분소유자를 상대로 청구하는 경우입니다. 이때도 지분 취득의 원인과 시점이 별도로 심리되어야 합니다. 셋째, 구분소유자이자 대지공유자인 원고들 사이의 청구로, 역시 지분 취득 경위를 따져야 합니다.
이 세 유형을 구분하지 않으면 법원은 다시 파기합니다. 계산 방식 하나, 당사자 특정 하나가 소송 전체를 무너뜨릴 수 있다는 것을 이번 판결은 명확히 보여주고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 대지지분이 아예 없는 구분소유자도 부당이득 반환 의무가 있나요?
A. 네, 대지지분이 전혀 없는 구분소유자는 외부 대지공유자의 청구에 응할 의무가 있습니다. 다만 반환액은 전유면적 비율이 아니라 “전체 부족 대지지분 중 자신의 부족분 비율”로 계산됩니다. 단순 면적 비율로 계산한 원심이 파기된 것도 바로 이 이유입니다.
Q. 적정 대지지분을 보유하고 있으면 정말 아무것도 안 내도 되나요?
A. 원칙적으로 그렇습니다. 2022년 대법원 전원합의체는 적정 대지지분 보유자에게 부당이득반환 의무가 없다고 명시했습니다. 다만 대지 공유지분을 취득한 경위와 시점에 따라 예외가 인정되는 경우가 있으므로, 단순히 지분 수치만으로 결론을 내리기보다 취득 경위까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.
Q. 부당이득반환 청구에는 소멸시효가 있나요?
A. 부당이득반환청구권은 민법상 10년의 소멸시효가 적용되는 것이 일반적입니다. 다만 기산점(시효가 시작되는 시점)과 시효 중단 사유는 개별 사안에 따라 달라지므로, 시효 완성 여부는 반드시 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.
Q. 등기부등본에서 내 대지지분이 적정한지 어떻게 확인하나요?
A. 등기부등본의 대지권 비율과 건축물대장의 전유면적 합계를 비교하면 됩니다. 내 전유면적 ÷ 전체 전유면적 합계로 나온 비율이 내가 보유해야 할 적정 대지지분 비율이며, 실제 보유 지분이 이보다 낮다면 과소 상태입니다.
Q. 소송을 진행할 경우 변호사 비용은 어떻게 되나요?
A. JCL Partners는 사건 착수 시 착수보수와 결과에 따른 성과보수로 구성된 수임 구조를 운영하고 있습니다. 통상적으로 착수보수는 440만 원에서 770만 원 수준이며, 성과보수는 소송을 통해 얻은 경제적 이득가액의 약 8% 수준에서 청구됩니다. 다만 사안의 복잡성과 청구 규모에 따라 달라질 수 있으므로, 초기 상담에서 구체적으로 안내해 드립니다.
Q. 과소 대지지분 소유자인데 예외가 인정되는 경우도 있나요?
A. 있습니다. 대법원은 과소 대지지분 보유자라도 예외적으로 부당이득반환 의무를 지지 않는 경우를 인정하고 있습니다. 예컨대 외부 대지공유자와 구분소유자 사이에 사용·수익에 관한 별도의 합의나 특별한 사정이 있는 경우가 이에 해당합니다. 이 예외 사유의 입증이 소송의 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
집합건물 대지지분 분쟁은 단순해 보이지만, 청구 상대방 특정·반환 범위 계산·예외 사유 입증이 모두 맞아떨어져야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다. 처음 소장을 받았을 때, 혹은 청구를 고려하는 첫 순간, 그 단계에서 방향을 잡는 것이 결국 가장 적은 비용으로 가장 좋은 결과를 만드는 길입니다.
감사합니다.
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