상가를 비웠는데 임대인이 원상복구비를 보증금에서 공제했다면, 공사비 영수증만 보고 정산을 받아들일 필요는 없습니다. 그 공사가 임차인의 원상복구 의무에 포함되는지부터 확인해야 합니다.
이번 사건에서는 임대인이 공제한 원상복구비가 인정되지 않았고, 임대인의 직접 사용 계획으로 막힌 권리금 회수에 대해서도 손해배상 책임이 인정됐습니다. 법원은 남은 보증금 11,575,936원과 권리금 손해배상 600만 원, 합계 17,575,936원의 지급을 명했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다. 서울동부지방법원이 2024년 9월 10일 선고한 판결을 바탕으로, 보증금 공제와 권리금 배상에서 무엇이 판단을 갈랐는지 설명드리겠습니다.
원상복구비를 공제한 상가 보증금, 반환을 요구할 수 있나요?
임대인이 공사했다는 사실만으로 그 비용 전부를 보증금에서 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 부담할 원상복구의 범위와 공사 내역이 맞는지, 공제할 채권이 실제로 발생했는지를 따져야 합니다. 공제할 채권의 발생과 증명을 다루는 관리비·주차비 보증금 공제 사례에서도 같은 구분을 확인할 수 있습니다.
임차인은 2014년 보증금 1,500만 원에 점포를 임차해 노래방을 운영했습니다. 전 임차인이 설치한 시설을 인수해 영업했고, 이후 월세는 120만 원으로 정해졌습니다.
2022년 임대인은 점포를 직접 사용하겠다며 퇴거와 원상복구를 요구했습니다. 임차인은 신규 임차인과 권리금 문제, 기존 시설의 원상복구 책임에 관한 입장을 내용증명으로 전달했고, 2023년 2월 7일 점포를 인도했습니다.
임대인은 원상복구비 10,963,500원과 월세·공과금 등을 공제하겠다고 통보한 뒤 보증금 중 174만 원만 지급했습니다. 임차인은 나머지 보증금 반환과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구했습니다.
이 사건에서 법원은 미지급 월세와 일부 공과금은 인정했습니다. 반면 원상복구비는 임차인이 부담할 의무와 연결된다는 증명이 부족하다고 보았습니다. 보증금 공제 내역을 다툴 때는 항목마다 계약상 근거와 증거를 나누어 살펴야 하는 이유입니다.
집행비용과 관리비 공제를 나누어 판단한 재건축 보증금 사례에서도 항목별로 판단을 달리해 관리비 일부만 정산에 반영했습니다.
전 임차인 시설을 인수하면 철거비까지 부담하나요?
전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수했다는 사정만으로, 전 임차인이 시설을 설치하기 전 상태까지 복구할 의무가 당연히 생기지는 않습니다. 다만 계약 내용과 시설의 성격에 따라 철거 의무가 인정될 수도 있습니다.
대법원은 원상회복의 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 점포 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 부분 등을 고려해 개별적으로 정해야 한다고 봅니다. 전 임차인 시설이라도 계약과 구체적 사정에 따라 철거 책임을 인정한 사례가 있으므로, 시설의 설치 주체만으로 결론을 내릴 수는 없습니다. 대법원 2017다268142 판결
반대로 종전 계약과 시설 철거 특약을 근거로 원상회복 의무의 인수를 인정한 경우도 있습니다. 전 임차인 시설의 복구비 공제를 인정받은 임대인 승소사례에서 어떤 계약 내용이 판단에 반영됐는지 비교할 수 있습니다.
이번 사건의 쟁점은 시설 인수와 함께 종전 임차인의 원상복구 의무까지 넘겨받았는지였습니다. 법원은 시설을 인수하기 전 상태로 복구하기로 한 특별한 약정이나 원상복구 의무의 승계를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.
임대인이 시행한 공사가 임차인의 원상복구 의무에 해당하는지도 증명되지 않았습니다. 따라서 공사를 했다는 사실과 지출한 비용만으로는 10,963,500원의 공제를 인정받지 못했습니다. 공사 항목과 책임 범위를 구분한 상가 원상회복비용을 항목별로 다툰 다른 승소사례도 함께 살펴볼 수 있습니다.
계약서에 원상복구 조항이 있다면 문구부터 확인해야 합니다. 어떤 상태로 돌려놓기로 했는지, 인수한 시설까지 철거 대상으로 정했는지, 입점 당시 사진과 시설 목록이 있는지가 판단에 영향을 줍니다. 계약과 시설 상태를 살펴보는 기준은 임차인의 원상복구 의무 범위와 특약에서도 확인할 수 있습니다.
복구 요구가 다른 점포의 소유권 침범이나 공용복도 사용에서 비롯된 경우에는 상가 공용복도와 점포 경계 분쟁의 구분도 함께 확인하십시오.
계약 종료 시 비용 부담을 살필 때는 종료에 관한 합의도 확인해야 합니다. 상가 합의 종료 인정으로 위약금 주장을 배척한 사례는 조기 퇴거 자체와 비용 부담의 근거를 구분해 볼 참고가 됩니다.
가벽 철거·원상회복과 보증금 반환을 함께 정한 누수 상가 조정 사례에서는 임차인 비용의 철거·원상회복과 인도·보증금 반환 동시이행 조건을 함께 정했습니다.
점포 인도 뒤 공사기간의 월세도 공제되나요?
이 사건에서는 점포를 인도한 뒤 임대인이 공사한 기간의 월세가 추가 공제되지 않았습니다. 법원이 인정한 미지급 월세는 2023년 1월분 120만 원과 2월 1일부터 인도일인 2월 7일까지의 276,164원, 합계 1,476,164원이었습니다.
인도 후 공사가 있었다면 임차인이 부담할 복구 의무를 이행하지 않아 생긴 공사인지, 그 때문에 실제 사용 지연 손해가 발생했는지 등을 살펴야 합니다. 임대인이 공사한 기간을 모두 월세로 계산할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
원상복구비와 인도 후 월세가 한꺼번에 공제됐다면 임대차계약서, 공제 통보서, 점포 인도 자료를 함께 준비해 주십시오. 항목별로 어떤 부분을 다툴 수 있는지 검토할 수 있습니다.
임대인이 직접 쓰겠다고 하면 권리금 배상도 가능한가요?
임대인이 점포를 직접 사용할 계획이라는 이유만으로 권리금 회수기회를 막아도 되는 것은 아닙니다. 정당한 사유 없는 계약 거절로 권리금 회수가 방해됐다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 일정한 요건 아래 임대차 종료 전 권리금 회수기회를 보호합니다. 배상 책임을 판단할 때는 보호 대상인지, 거절에 정당한 사유가 있는지, 방해 행위와 손해 사이에 관련이 있는지를 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4
이번 사건에서 임대인은 점포를 직접 사용할 뜻을 반복해 밝혔고, 새로운 임대차계약을 체결하지 않겠다는 입장도 명확히 했습니다. 법원은 이를 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절한 것으로 보아 권리금 회수 방해에 따른 책임을 인정했습니다.
원칙적으로는 신규 임차인이 되려는 사람을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선해도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 실제 주선이 없더라도 배상을 청구할 수 있다는 대법원 판단이 있습니다. 확정적 거절인지 여부는 종료 무렵의 말과 행동, 협의 경과를 종합해 판단합니다. 대법원 2018다284226 판결
권리금 1,500만 원 중 왜 600만 원만 인정됐나요?
권리금 회수 방해가 인정돼도 약정한 권리금 전부가 그대로 배상되는 것은 아닙니다. 손해액에 관한 증거가 별도로 필요합니다.
임차인은 신규 임차인이 되려는 사람과 권리금 1,500만 원을 약정했습니다. 그러나 법원은 임대차 종료 당시 권리금 액수를 확인할 자료가 부족하고, 노래방 시설이 철거된 점 등을 고려했습니다. 권리금 감정 신청도 철회된 상태였습니다.
법원은 손해액을 증명하기 어려운 사정과 공평한 손해 분담 등을 고려해 약정 권리금의 40%인 600만 원만 인정했습니다. 이 비율은 이 사건의 판단입니다. 다른 사건에서도 권리금의 40%를 받는다는 기준으로 사용할 수는 없습니다.
권리금 계약서와 지급 내역은 거래가 실제 진행됐다는 자료입니다. 여기에 종료 당시 시설 상태와 영업 가치, 임대인의 거절 내용까지 남겨야 책임과 금액을 함께 설명할 수 있습니다. 직접 사용 통보 이후의 대응 경로는 임대인 직접 사용과 권리금 손해배상 검토에서 함께 살펴볼 수 있습니다.
이 사건에서 법원이 지급을 명한 금액은 얼마인가요?
법원이 지급을 명한 원금은 총 17,575,936원입니다. 보증금 잔액 11,575,936원과 권리금 손해배상 600만 원을 합한 금액입니다.
| 정산 항목 | 금액 | 반영 방식 |
|---|---|---|
| 보증금 | 1,500만 원 | 정산 기준 |
| 인정된 미지급 월세 | 1,476,164원 | 차감 |
| 전기료 | 177,900원 | 차감 |
| 수도·하수도료 | 30,000원 | 차감 |
| 이미 반환된 보증금 | 1,740,000원 | 차감 |
| 보증금 잔액 | 11,575,936원 | 추가 지급을 명한 금액 |
원상복구비 10,963,500원은 이 계산에서 공제되지 않았습니다.
청구한 금액은 26,783,836원이었으며, 법원은 그중 위 금액을 인정하고 나머지 청구는 기각했습니다. 이 판결은 보증금 반환과 권리금 배상에서 승소한 사례이지만, 청구액 전부가 인정된 결과는 아닙니다.
판결은 인정 원금에 대해 2023년 2월 25일부터 2024년 9월 10일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 소송비용은 임차인 3분의 1, 임대인 3분의 2의 부담으로 정했고 가집행도 허용했습니다.
이는 판결에서 지급을 명한 결과입니다. 제공된 자료만으로 판결 확정이나 실제 지급 완료 여부까지 확인되지는 않습니다.
비슷한 분쟁이라면 어떤 자료를 준비해야 하나요?
보증금 공제의 근거를 다투는 자료와 권리금 회수 방해를 증명하는 자료를 함께 모아야 합니다. 계약서만으로는 공사 범위, 인도 시점, 계약 거절 경과까지 설명하기 어렵습니다.
먼저 임대차계약서와 갱신 계약서, 특약, 전 임차인과 작성한 시설·권리금 계약서를 준비하십시오. 입점 당시와 퇴거 당시 사진, 시설 목록, 공사 견적서와 세부 내역이 있으면 원상복구 책임을 비교하기 수월합니다.
점포를 넘긴 날짜가 드러나는 열쇠 전달 기록과 문자, 임대인의 공제 통보서, 월세·공과금 납부 내역도 필요합니다. 미지급 금액과 이미 반환된 보증금을 구분해야 청구할 잔액을 계산할 수 있습니다. 월세 채무와 반환할 보증금의 관계는 연체차임과 보증금 잔액을 정산한 상가 사례에서도 다룹니다.
권리금 문제는 신규 임차인과의 계약서, 계약금 지급·반환 내역, 임대인에게 계약 체결을 요청한 기록, 직접 사용이나 계약 거절에 관한 내용증명을 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다. 시설을 철거하기 전 상태를 촬영하고, 종료 당시 권리금 가치를 확인할 자료를 확보할 필요도 있습니다.
이 사건에서는 시설 인수만으로 원상복구 의무의 승계를 인정할 수 있는지와, 임대인의 거절이 권리금 회수를 막았는지가 각각 판단됐습니다. 같은 점포에서 생긴 분쟁이라도 청구마다 필요한 증거가 다르므로, 공제 내역과 협의 경과를 나란히 검토해야 합니다.
임대인이 제시한 공제표를 그대로 받아들여야 할지, 권리금 손해배상도 함께 청구할 수 있을지 고민된다면 자료를 보내주십시오. 제이씨엘파트너스가 계약 내용과 증거를 바탕으로 청구 범위를 검토하겠습니다.
참고자료
