재건축 강제집행비용을 보증금에서 공제하겠다는 통보를 받았다면, 비용의 발생 여부와 함께 누가 그 비용을 청구할 권리를 갖고 있는지 확인해야 합니다. 이번 사건에서는 재건축조합의 집행비용 채권이 임대인에게 이전됐다는 증거가 없어 상계 주장이 배척됐습니다. 법원은 임대인에게 보증금 8,604,330원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 소개하는 임대차보증금 반환 일부승소 사례입니다. 서울중앙지방법원 2024년 11월 13일 선고 2023가소***** 판결을 바탕으로, 비용 공제에서 무엇이 판단을 갈랐는지 설명하겠습니다.
임대인은 보증금에서 어떤 비용을 빼겠다고 했나요?
임대인은 강제집행비용 상당의 손해배상채권 12,130,560원과 미납관리비 286,680원을 내세워 상계를 주장했습니다. 임차인이 이주 약정을 지키지 않아 명도 강제집행비용이 발생했다는 주장이었습니다.
소송에서 문제 된 미반환 보증금 잔액은 1,000만 원이었습니다. 임차인은 이 금액에서 연체된 2기분 월차임 120만 원을 먼저 공제하고, 나머지 880만 원의 반환을 청구했습니다. 1,000만 원은 판결문에 나타난 미지급 잔액으로, 전체 계약 보증금과 구분해야 합니다.
임대차계약에는 건물이 재건축 정비구역으로 지정된 사정을 반영해, 재건축 시 계약기간 중이라도 임대차를 종료하고 조건 없이 이주한다는 약정이 있었습니다.
법원은 이 약정을 위반해 임대인에게 발생한 손해배상채권이라면 보증금 반환채권과 관련성이 있어 공제할 수 있다고 보았습니다. 다음으로 확인한 것은 임대인이 실제로 어떤 채권을 갖고 있는지였습니다.
위약금이나 중개보수도 함께 공제됐다면, 위약금·중개보수 상계 주장을 배척한 사례처럼 계약 종료 경위와 비용 부담 근거를 따로 확인할 수 있습니다.
조합의 집행비용을 임대인이 상계할 수 있나요?
이번 사건에서는 집행비용 채권자가 재건축조합이었고, 임대인이 그 채권을 양수했다는 증거가 없었습니다. 이 점 때문에 임대인의 집행비용 상계 주장이 받아들여지지 않았습니다.
일반적으로 상계는 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 이행기가 도래하는 등 요건을 갖춰야 합니다. 상대방이 다른 사람에게 부담하는 채무를 자신의 채권으로 사용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 민법 제492조 — 상계의 요건
판결문에 따르면 조합은 임차인을 상대로 집행비용액확정결정을 신청했고, 2024년 8월 21일 집행비용액이 6,597,950원으로 확정됐습니다. 법원은 이 결정에 따른 채권이 조합의 임차인에 대한 채권이라고 판단했습니다. 임대인이 주장한 손해액 12,130,560원과도 구분되는 금액입니다.
임대인은 조합원인 자신이 실질적으로 해당 비용을 부담한다고 주장했습니다. 그러나 조합의 채권을 양수받았다는 증거는 인정되지 않았습니다. 법원은 조합 정관의 내용만으로 그 채권이 바로 임대인에게 이전된다고 볼 수도 없다고 판단했습니다.
보증금에서 집행비용을 빼지 못했다는 결과와, 임차인이 조합에 집행비용을 지급할 의무는 구분해야 합니다. 이번 판결은 조합의 집행비용 채권 자체를 없앤 판단이 아닙니다. 강제집행에 필요한 비용의 채무자 부담을 정한 규정과, 그 비용을 누가 청구할 수 있는지는 함께 살펴야 합니다. 민사집행법 제53조 — 집행비용의 부담
다른 사건에서 임대인의 채권양수 자료가 제출되거나 별도의 손해배상채권이 인정되면 공제 판단은 달라질 수 있습니다. 이 사례만으로 재건축 관련 집행비용은 언제나 보증금에서 공제할 수 없다고 단정해서는 안 됩니다.
관리비는 왜 일부만 공제됐나요?
법원은 임대인이 주장한 관리비 286,680원 중 임차인이 인정한 195,670원만 상계 대상으로 인정했습니다. 나머지 금액의 부담 근거를 뒷받침할 추가 증거가 제출되지 않았기 때문입니다.
임차인은 전기기사 및 정화조 비용이 여러 임차인이 공동으로 부담할 비용이라고 다퉜습니다. 임대인은 이에 관해 별도의 증거를 제출하지 않았고, 법원은 임차인이 인정한 금액에 한정해 판단했습니다.
관리비를 다툴 때는 어떤 항목이 발생했는지, 계약이나 정산 기준에 따라 누가 얼마를 부담해야 하는지 나누어 확인해야 합니다. 공동 비용이라는 이유만으로 임차인의 부담이 전부 사라지는 것은 아닙니다.
관리비 공제의 증거 문제는 관리비·주차비 보증금 공제의 증거를 다툰 사례에서도 확인할 수 있습니다. 그 사건에서는 비용의 발생과 금액을 뒷받침하는 자료가 제출되지 않았습니다.
법원이 지급을 명한 보증금은 얼마인가요?
법원이 지급을 명한 보증금 원금은 8,604,330원입니다. 임차인이 청구한 880만 원에서 인정된 관리비 195,670원을 뺀 금액입니다.
| 정산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 미반환 보증금 잔액 | 10,000,000원 |
| 임차인이 먼저 공제한 연체차임 | −1,200,000원 |
| 소송에서 청구한 원금 | 8,800,000원 |
| 법원이 인정한 관리비 상계 | −195,670원 |
| 법원이 지급을 명한 원금 | 8,604,330원 |
판결 주문은 위 원금에 대해 2022년 4월 26일부터 2024년 11월 13일까지 연 5%, 그다음 날인 2024년 11월 14일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 정했습니다.
나머지 청구는 기각됐고 소송비용은 각자 부담하도록 했습니다. 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있습니다. 이 결과는 일부승소 판결의 내용이며, 제공된 자료만으로 판결 확정이나 실제 지급 완료 여부까지 확인되지는 않습니다.
비슷한 보증금 분쟁에서는 무엇을 확인해야 하나요?
계약상 비용 부담, 비용을 청구할 권리가 있는 사람, 실제 정산 금액을 순서대로 확인해야 합니다. 임대인이 제시한 총액만 보고 보증금 반환 청구를 포기할 필요는 없습니다.
- 계약서와 공제 통보를 대조합니다. 재건축 이주 약정, 비용 부담 특약, 미반환 잔액, 연체차임과 관리비 항목을 나누어 정리합니다.
- 집행비용 채권자를 확인합니다. 집행비용액확정결정에 누구의 채권으로 적혀 있는지 살펴봅니다. 임대인이 채권양수를 주장한다면 양도 자료와 대상 채권을 확인하고, 양도인의 통지 또는 채무자의 승낙 등 대항요건도 함께 검토해야 합니다. 민법 제450조 — 지명채권양도의 대항요건
- 관리비 내역을 항목별로 확인합니다. 고지서·납부 내역·배분 기준을 대조해 인정하는 금액과 다투는 금액을 구분합니다. 이미 지급한 비용이 다시 포함됐는지도 확인합니다.
원상복구비도 정산 내역에 포함돼 있다면, 원상복구비와 공과금의 공제 여부를 나누어 본 사례를 참고해 계약상 의무와 실제 비용을 항목별로 구분할 수 있습니다.
이번 사건에서는 이주 약정이 있었어도 집행비용 채권의 귀속을 별도로 판단했고, 관리비도 인정되는 범위만 정산에 반영했습니다. 비슷한 분쟁에서도 항목별 근거와 증거를 구분하는 것이 반환 청구 범위를 정하는 출발점입니다.
임대인이 집행비용·관리비를 이유로 보증금을 돌려주지 않는다면, 비용을 청구할 권리가 누구에게 있는지와 공제 근거를 함께 검토할 수 있습니다. 현재 보증금 정산 상황과 소송 진행 여부를 간단히 알려주세요.
카카오톡으로 보증금 공제 분쟁 상담 예약 문의
전화로 상담 예약 문의
직원이 문의를 접수하고 상담 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 가지고 계신 자료부터 준비하시면 됩니다. 상담 절차 안내
참고자료
- 서울중앙지방법원 2024. 11. 13. 선고 2023가소***** 판결
- 국가법령정보센터 민법 제492조, 민법 제450조 — 일반 상계·채권양도 요건.
- 국가법령정보센터 민사집행법 제53조 — 집행비용의 부담.
