상가를 비우고 시설을 철거했는데도 임대인이 복구비를 이유로 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이때는 제시된 공사비가 얼마인지에 앞서, 그 공사가 임차인이 부담할 원상복구 범위에 들어가는지 살펴야 합니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다. 이번에는 임차인을 대리한 상가보증금 반환 승소사례를 소개합니다. 독서실로 사용하던 상가의 복구 범위가 쟁점이었고, 법원은 임대인들이 주장한 원상회복비용의 대부분을 공제 대상으로 인정하지 않았습니다.
## 독서실을 반환한 뒤에도 남은 보증금 분쟁
의뢰인은 임대인 5명과 각각 임대차계약을 맺고 여러 호실을 하나의 독서실로 운영했습니다. 지급한 보증금은 합계 6,200만 원이었습니다. 각 계약은 2024년 2월경 기간 만료 또는 합의해지로 끝났고, 의뢰인은 그 무렵 상가를 반환했습니다.
일부 보증금은 지급됐지만, 임대인들은 천장·벽면·바닥·전기·수도 등을 제대로 복구하지 않았다고 주장했습니다. 이들이 보증금에서 공제해야 한다고 주장한 원상회복비용은 합계 70,268,139원으로, 당초 보증금 총액보다도 컸습니다.
원상복구를 마칠 때까지의 월세와 관리비, 폐업신고 지연으로 인한 손해도 함께 문제 삼았습니다. 의뢰인에게는 각 공제 주장의 근거를 다투고, 반환받아야 할 보증금 잔액을 인정받는 일이 필요했습니다.
원상복구의 기준은 임차 당시 상태와 직접 변경한 부분
임차인은 계약이 끝나면 자신이 수리하거나 변경한 부분을 복구할 의무를 부담합니다. 다만 구체적인 범위는 계약 내용, 임차 당시의 상태, 변경한 시설을 함께 살펴 정해야 합니다. 이전부터 있던 시설까지 철거하기로 약정했는지도 확인해야 하므로, 시설을 누가 설치했는지만으로 결론을 내릴 수는 없습니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결
이전 시설까지 철거하기로 한 약정과 계약 경위가 확인된 전 임차인 시설까지 원상회복 범위에 포함한 사례에서는 임대인의 복구비 공제가 인정됐습니다.
이 사건 상가는 의뢰인이 임차하기 전부터 오랫동안 하나의 독서실로 사용됐습니다. 법원은 계약 내용과 사용 경위를 살펴, 의뢰인이 수리·설치한 부분을 철거하는 것이 원상회복의 범위라고 판단했습니다. 독서실로 이용되기 전의 상태나 새로운 임대차가 가능한 정도로 전면 복구할 의무까지 인정하지는 않았습니다.
천장형 에어컨은 의뢰인이 직접 설치했으므로 관련 복구비가 인정됐습니다. 그러나 천장 전체를 복구하는 비용을 그대로 부담해야 하는지는 별개의 문제였습니다. 임차 당시 천장 전체에 마감재인 텍스가 설치돼 있었다는 증거가 부족했기 때문입니다.
법원은 천장 전체 복구비 13,259,698원 중 20%인 2,651,939원과 배관·전선 등 폐기물 처리비 715,629원을 인정했습니다. 두 항목을 합한 약 337만 원을 호실별 면적에 따라 나누어 공제하도록 했습니다.
나머지 항목도 개별적으로 판단했습니다. 벽지의 부식·탈락은 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 마모로 보았고, 호실별 전기·칸막이·수도·유리벽 등의 입주 당시 상태를 확인할 증거가 부족한 사정도 고려했습니다. 그 결과 천장 관련 부분을 제외한 나머지 원상회복비용 공제 주장은 받아들이지 않았습니다.
복구비 공제 통보를 받았다면 공사 내역을 계약서와 입주 당시 자료에 대조해 볼 필요가 있습니다. 어떤 항목을 부담하고 어떤 항목을 다툴 수 있는지 검토하고 싶다면 제이씨엘파트너스에 전화로 상담을 문의해 주십시오.
임대인 5명에게 합계 36,076,166원 지급을 명한 판결
법원은 임차인의 청구를 일부 받아들여, 임대인 5명에게 합계 36,076,166원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 이미 지급된 보증금과 법원이 인정한 일부 원상회복비용을 공제한 뒤 남은 반환 금액입니다.
임대인 한 명이 연장된 계약기간까지의 월세를 공제해야 한다고 주장한 부분도 인정되지 않았습니다. 해당 계약이 합의해지로 이미 끝났다고 판단했기 때문입니다.
상가 반환 후 의뢰인이 계속 사용해 이익을 얻었다거나, 복구 미이행 때문에 새 임차인을 구하지 못했다는 점도 증명되지 않았습니다. 폐업신고가 늦어진 사실은 있었지만, 그로 인해 새로운 임차인을 구하지 못하는 손해가 생겼다는 증거가 부족했습니다. 이에 따른 월세·관리비와 손해배상 명목의 추가 공제 주장도 배척됐습니다.
지연손해금은 각 임대인별로 주문에서 정한 기산일부터 2025년 7월 15일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 정해졌습니다. 금전 지급을 명한 부분에는 가집행도 허용됐습니다.
이번 결과는 서울중앙지방법원 2025년 7월 15일 선고 2024가단******* 판결에 따른 것입니다.
과도한 공제 통보를 받았을 때 살펴볼 자료
보증금에서 무엇을 뺄 수 있는지 판단하려면 계약과 시설 상태, 정산 내역을 연결해 봐야 합니다. 가지고 계신 자료 중 다음 내용을 확인할 수 있는 기록을 살펴보십시오.
- 임대차계약서와 특약, 계약을 끝내기로 협의한 문자 등: 어떤 상태로 반환하기로 했고 언제 계약이 종료됐는지 확인합니다.
- 입주·퇴거 당시 사진과 공사 내역: 이전부터 있던 시설과 직접 설치·변경한 부분, 실제 철거한 범위를 구분합니다.
- 임대인의 공제 통보와 견적서, 보증금 지급·반환 내역: 공제 항목의 근거와 이미 받은 돈, 남은 보증금을 대조합니다.
이전 임차인의 시설을 인수해 영업했다면 시설 인수와 원상복구 약정을 다툰 상가보증금 사례도 참고할 수 있습니다.
임대인이 여러 명이라면 각 임대인에게 지급한 보증금, 이미 돌려받은 금액, 요구받은 복구비를 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 같은 공간을 사용했더라도 계약과 정산 금액이 각각 다를 수 있기 때문입니다.
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제이씨엘파트너스는 계약 특약과 시설 상태, 공제 내역을 함께 살펴 보증금 반환을 요구할 범위와 대응 방향을 검토합니다. 현재 돌려받지 못한 금액과 임대인이 제시한 공제 항목을 정리해 카카오톡으로 상담을 문의해 주십시오.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2025. 7. 15. 선고 2024가단******* 판결
- 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 원상회복 범위의 개별 판단.
- 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 종전 시설과 원상회복 약정의 해석.
