의뢰인은 피아노학원으로 사용되던 상가의 임대인이었습니다. 처음 상가를 빌린 임차인은 공실에 학원 시설을 설치했고 이후 임차인과 학원 운영자가 바뀌는 동안 시설은 이어서 사용됐습니다. 임대차가 끝나자 남아 있는 시설을 누가 어디까지 철거해야 하는지를 두고 분쟁이 생겼습니다.
임대인은 전 임차인이 설치한 시설까지 없애고 상가를 돌려받아야 한다고 봤습니다. 반면 현재 임차인은 자신이 계약할 때 이미 있던 시설은 원상회복 대상이 아니라며 보증금 반환을 요구했습니다. 제이씨엘파트너스의 이상덕 대표변호사는 임대인을 대리해 건물 인도와 원상회복비 정산이 다퉈진 항소심을 수행했습니다.
학원 시설을 남겨 둔 채 임차인이 바뀌었습니다
전 임차인은 2005년 비어 있던 상가를 빌려 피아노학원 시설을 갖췄습니다. 최초 계약에서는 다른 사람에게 넘길 때 처음 상태로 복구하기로 했고 2013년 갱신 계약에도 최초 임대 상태로 복구하고 내부 집기·비품·시설물을 철거한다는 약정을 뒀습니다.
의뢰인이 현재 임차인과 체결한 2015년 임대차계약에도 “임차인은 계약 만료시 사무실 내부의 집기 및 비품 등 일체의 시설물을 철거하기로 한다”는 특약이 있었습니다. 이 계약서에는 전 임차인의 서명도 들어 있었습니다. 이후 2016년에는 전 임차인이 또 다른 피고에게 내부 집기와 비품 등을 포함한 학원 영업을 양도했습니다.
임대차는 2023년 7월 종료됐지만 피고들은 보증금을 돌려받아야 상가를 인도하겠다는 입장에서 점유를 계속했습니다. 의뢰인은 건물 인도와 함께 원상회복비 등의 정산을 청구했습니다. 임차인은 미납 임대료를 뺀 보증금을 돌려달라고 반소를 제기했습니다. 반소는 소송을 당한 쪽이 같은 소송에서 상대방에게 별도의 청구를 하는 절차입니다.
양측은 미납 임대료를 보증금에서 빼는 데에는 같은 입장이었지만 전 임차인이 설치한 시설의 철거 책임을 두고 다퉜습니다. 임차인은 자신이 상가를 빌릴 당시의 상태로만 돌려놓으면 된다고 주장했습니다.
전 임차인 시설까지 철거해야 한다고 본 이유
상가를 반환할 때 임차인이 부담하는 원상회복의무는 민법 제654조가 준용하는 제615조에 근거합니다. 다만 구체적으로 무엇을 철거할지는 계약서와 계약이 체결된 경위를 함께 살펴 정합니다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결도 원상회복 범위를 정할 때 계약 내용, 임대 당시 상태, 수리·변경 내용 등을 종합하도록 했습니다. 시설을 누가 설치했는지에 더해, 계약상 어떤 상태로 반환하기로 했는지가 판단에 영향을 줍니다.
이번 항소심에서 법원은 종전 계약부터 이어진 복구 약정과 현재 계약의 일체 시설물 철거 특약을 함께 봤습니다. 학원 영업을 넘겨받는 과정에서 기존 시설을 계속 사용한 경위도 고려했습니다.
전 임차인이 약정대로 시설을 철거한 뒤 상가를 반환했다면, 새로운 학원 운영을 위해 시설을 다시 설치해야 했을 것입니다. 법원은 이러한 사정들을 종합해 현재 임차인이 전 임차인의 원상회복의무도 인수했다고 판단했습니다. 영업이 양도됐다는 이유로 임대인이 학원 시설이 그대로 남은 상가를 돌려받아야 한다고 보지 않았습니다.
이 사건에서 전 임차인 시설까지 원상회복 대상에 포함된 것은 시설물 철거 특약과 종전 계약, 영업양도 경위가 함께 확인됐기 때문입니다. 다른 상가에서도 같은 결론이 나오는지 판단하려면 계약 문구와 시설 인수 과정을 살펴야 합니다.
시설 인수 후 복구 의무의 승계가 다퉈진 다른 사건에서는 증명 부족으로 공제가 인정되지 않았습니다. 시설 인수와 원상복구 의무 승계의 증명이 부족했던 사례와 비교하면 계약 문구와 증거에 따라 판단이 달라지는 이유를 볼 수 있습니다.
이전 임차인이 남긴 시설 때문에 상가 반환이나 보증금 정산이 막혀 있다면, 제이씨엘파트너스에서 계약상 철거 범위와 비용 공제 근거를 검토합니다. 현재 계약서와 과거 계약서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
원상회복비를 공제하고 잔여 보증금과 상가를 주고받도록 했습니다
수원지방법원은 2026년 4월 30일 선고한 항소심 판결에서 전 임차인이 설치한 부분을 포함한 원상회복의무를 인정했습니다. 비용은 감정 결과에 따라 정했습니다. 학원 내부를 나누기 위해 설치한 벽체 철거 등 원상회복에 필요한 비용을 인정하되 임대인이 청구한 비용 전액을 받아들이지는 않았습니다.
| 항목 | 판결에서 인정된 내용 |
|---|---|
| 사건·의뢰인 입장 | 건물 인도 및 임대차보증금 분쟁, 임대인 대리 |
| 원상회복 범위 | 전 임차인이 설치한 학원 시설까지 포함 |
| 임대차보증금 | 15,000,000원 |
| 공제한 원상회복비 | 6,807,590원 |
| 공제한 미납 임대료 | 3,561,290원 |
| 남은 보증금 | 4,631,120원 |
| 인도·반환 조건 | 임차인의 상가 인도와 임대인의 잔여 보증금 반환을 동시에 이행 |
| 판결 시기 | 2026년 4월 30일 항소심 선고 |
임차인이 반소로 요구한 금액은 미납 임대료만 뺀 11,438,710원이었습니다. 법원은 여기에서 원상회복비를 추가로 공제했습니다. 별도로 상가를 점유하던 다른 피고에게도 인도를 명했습니다.
이전부터 있던 시설이라는 이유로 철거 책임이 제외되지 않았고 그 원상회복비를 보증금 정산에 반영했습니다. 임대인에게 의미 있는 성과였습니다. 위 결과는 판결에서 인정된 내용이며 실제 시설 철거·건물 인도·금전 지급의 완료를 뜻하지는 않습니다.
비슷한 분쟁이라면 계약서와 시설 인수 자료를 함께 보세요
상가 원상복구 분쟁에서는 현재 계약서 외에 종전 계약의 특약과 시설을 넘겨받은 자료가 필요할 수 있습니다. 특히 계약서에 적힌 ‘최초 상태’가 어느 시점을 가리키는지, ‘일체의 시설물’에 이전 시설도 포함하기로 했는지가 쟁점이 됩니다.
자료를 정리할 때에는 다음 내용을 나눠 보세요.
- 반환하기로 한 상태: 현재·종전 임대차계약서와 원상회복·철거 특약
- 시설이 이어진 과정: 영업양도계약서, 시설 인수 내역, 임대 당시와 현재 사진
- 청구할 비용: 철거 항목별 견적서와 각 항목이 필요한 이유
- 보증금 정산: 보증금 액수, 미납 임대료, 반환·인도 관련 연락 내역
철거 책임의 범위와 실제 인정되는 비용은 각각 근거가 있어야 합니다. 이번 사건에서도 시설의 원상회복의무를 인정한 뒤, 감정 결과로 인정할 비용을 정했습니다.
시설 철거 범위와 보증금 공제액을 두고 의견이 다르다면, 제이씨엘파트너스에서 약정 내용과 비용 자료를 대조해 청구·대응 방향을 정리합니다. 계약서나 시설 사진이 있으면 분쟁 중인 항목과 함께 카카오톡으로 보내 주세요.
손해안보는법 · 제이씨엘파트너스(JCL Partners)
대한변호사협회 인증 부동산·손해배상 전문변호사 이상덕
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참고자료
- 수원지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025나*****(본소), 2025나*****(반소) 판결
- 민법 제654조 및 제615조, 2026. 3. 17. 시행본.
- 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
법령·공개 판례 확인 기준일: 2026년 10월 31일.
