제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사는 누수로 사업장 사용에 어려움을 겪던 임차인을 대리했습니다. 조정에서 미납 차임을 보증금에서 공제하지 않고 보증금 5,000만 원 전액을 반환받는 조건으로 임대차를 끝내기로 합의했습니다.
2024년 8월 9일 조정을 신청했습니다. 10월 28일 조정기일에 합의했습니다. 조정신청부터 성립까지 80일입니다. 보증금 반환과 퇴거는 11월 15일까지 함께 이행하기로 정했습니다.
누수가 계속된 사업장에서 의뢰인은 무엇을 원했나요?
의뢰인은 누수로 사용이 어려운 사업장을 빨리 떠나고 보증금을 돌려받아 임대차 관계를 정리하기를 원했습니다.
의뢰인은 보증금 5,000만 원, 부가가치세를 포함한 월차임 330만 원으로 사업장을 임차했습니다. 신청서에 따르면 계약 체결 직후 천장 누수가 확인됐고, 임대인의 수리 후에도 문제가 해결되지 않았습니다. 계약서에는 누수가 발생하면 임대인이 수리해 주기로 하는 특약도 있었습니다.
임차인은 사업장을 제대로 사용하지 못했다며 계약 종료를 통보했지만, 임대인은 보수공사를 여러 차례 했고 남아 있는 물은 누수가 아닌 습기 문제라는 입장이었습니다. 누수의 원인과 해결 여부를 둘러싼 다툼이 계속되는 동안, 의뢰인은 차임 부담과 보증금 반환 문제를 함께 해결해야 했습니다.
누수는 상가 계약해지와 보증금 반환의 근거가 될 수 있나요?
계약에서 정한 용도로 사용하기 어려운 누수가 계속되고 임대인의 수선의무가 이행되지 않았다면, 계약 종료와 보증금 반환을 검토할 수 있습니다. 누수가 사용에 미친 정도와 수리 요청·대응 경위를 확인하는 것이 중요합니다.
민법 제623조는 임대인이 계약기간 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 정합니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결도 수리하지 않으면 약정한 목적대로 사용할 수 없을 정도의 장해에 대해서는 임대인이 수선의무를 부담한다고 설명합니다.
임차인의 과실 없이 일부 공간을 사용할 수 없게 된 경우에는 차임 감액을, 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없다면 계약 해지를 검토하는 민법 제627조의 기준도 함께 살펴야 합니다.
누수 외에 공용복도 사용권이나 점포 경계 때문에 영업에 제한이 생긴 경우에는 상가 공용복도 분쟁과 임대인의 책임 검토도 함께 확인할 수 있습니다.
이 사건의 신청서에서는 누수와 사용 장애를 이유로 계약 해제 및 보증금 반환을 주장했습니다. 최종적으로는 조정에서 임대차 종료와 반환 조건에 합의했습니다.
누수로 인한 계약 종료의 기준과 대응 순서는 누수·곰팡이 임대차 계약 해지와 보증금 반환 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
차임 지급 중단을 어떻게 협상에 활용했나요?
이상덕 대표변호사는 빠른 퇴거를 원하는 의뢰인의 목적에 맞춰 차임 지급 중단을 협상 전략으로 선택했습니다. 차임 지급을 중단하도록 요청하고 상대방에게 임대차 관계를 조기에 정리하도록 압박했습니다.
협상에서는 미납 차임을 보증금에서 공제할지도 함께 정해야 했습니다. 최종 합의에서는 그동안 지급하지 않은 차임을 보증금에서 공제하지 않고 5,000만 원 전액을 반환하기로 정했습니다.
차임 지급을 거절할 수 있는 범위는 실제 사용 장애의 정도에 따라 달라집니다. 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결은 임대인의 의무 불이행으로 사용·수익에 지장이 생겼다면 그 지장이 있는 범위에서 차임 지급을 거절할 수 있다는 기준을 제시합니다.
차임 지급 중단이 협상에 도움이 될지 판단하려면 누수의 정도, 실제 사용 가능성, 수리 요청 자료와 보증금 공제 문제를 함께 검토해야 합니다. 이번 사건에서는 그 전략을 보증금 전액 반환과 빠른 퇴거 합의로 연결했습니다.
계약을 유지하며 냉난방기 교체를 요구하는 경우에는 교체비 분담 합의와 월세 처리에서 확인할 기준에 따라 설치 약속과 지급 조건을 정리해야 합니다.
누수 상황에서 차임 지급을 계속해야 할지, 보증금에서 얼마가 공제될 수 있을지 고민된다면 계약서와 지급 내역을 바탕으로 대응 방향을 함께 검토할 수 있습니다.
조정신청 80일 뒤 어떤 반환·퇴거 조건에 합의했나요?
2024년 10월 28일 조정에서 보증금 5,000만 원 전액 반환과 11월 15일까지의 퇴거·인도 조건을 함께 정했습니다. 미납 차임을 보증금에서 공제하지 않는 조건도 합의에 반영됐습니다.
| 날짜 | 사건 경과 |
|---|---|
| 2024년 8월 9일 | 조정신청서 제출 |
| 2024년 10월 28일 | 조정 성립 — 신청부터 80일 |
| 2024년 11월 15일 | 보증금 반환·퇴거 이행기한 — 조정 성립부터 18일 |
의뢰인은 반환액과 나갈 날짜를 정한 상태에서 사업장을 정리할 수 있게 됐습니다.
| 항목 | 조정에서 정한 조건 |
|---|---|
| 보증금 | 임대인이 5,000만 원 지급 |
| 사업장 인도 | 임차인이 11월 15일까지 인도 |
| 가벽 철거·원상회복 | 임차인 비용으로 이행 |
| 이행 방식 | 인도·원상회복과 보증금 지급을 동시에 이행 |
민사조정법 제29조에 따라 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 이 사건에서는 반환금액과 이행 조건을 조정조서로 확정했습니다.
종료 협의와 비용 정산이 다투어진 경우에는 상가 합의 종료와 보증금 공제를 다룬 사례도 참고할 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2024머****** 사건의 조정 성립 사례입니다.
원상회복과 나머지 청구는 어떻게 처리했나요?
보증금 전액을 반환받는 합의에는 임차인의 가벽 철거·원상회복과 나머지 청구 포기가 함께 포함됐습니다. 의뢰인은 빠른 종료와 반환을 우선해 임대차 관계를 정리했습니다.
반환하기로 정한 금액은 보증금 5,000만 원입니다. 신청서에서 별도로 청구한 기지급 임료 상당액 3,630만 원을 포함한 나머지 청구는 조정에서 포기했습니다.
원상복구비 공제 자체가 문제 된 사건은 상가 원상복구비 공제와 보증금 반환 승소사례에서 확인할 수 있습니다.
조정조항에서 정한 내용 외에는 임대차 계약 해소와 관련한 추가 채권·채무가 없음을 확인했고 조정 및 신청비용은 각자 부담하기로 했습니다. 임차인은 가벽 철거와 원상회복 비용을 부담하므로 반환액과 함께 의무를 이행할 일정도 준비해야 했습니다.
이처럼 보증금 반환 분쟁을 해결할 때는 반환액, 퇴거일, 원상회복 범위, 미납 차임과 남은 청구를 함께 정해야 이후의 분쟁을 줄일 수 있습니다.
계약서와 특약을 확인할 때는 임차인의 원상복구 의무 범위를 살펴보는 것도 도움이 됩니다.
상가 누수 분쟁 상담 전에 어떤 자료를 준비해야 하나요?
계약서와 누수 자료에 차임 지급 내역, 수리 요청·회신, 계약 종료 통지를 함께 정리하면 반환액과 퇴거 조건을 구체적으로 검토할 수 있습니다.
- 임대차계약서와 누수 수리·원상회복 관련 특약
- 촬영일과 누수 위치를 확인할 수 있는 사진·영상
- 임대인에게 보낸 수리 요청과 보수공사·회신 자료
- 차임 지급 내역과 지급을 중단한 시점
- 계약 종료 통지와 상대방에게 도달한 기록
- 설치한 시설의 내역과 가벽 철거·원상회복 자료
임차물에 수리가 필요하면 원칙적으로 임대인에게 지체 없이 알리도록 정한 민법 제634조도 확인해야 합니다. 누수 상태와 수리 요청 경위를 날짜별로 남겨 두면 사용 장애와 임대인의 대응을 설명하는 데 도움이 됩니다.
사진 원본과 날짜별 기록을 정리하는 방법은 누수 증거 준비 안내에서도 확인할 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사는 의뢰인의 목적에 맞춰 계약 종료, 보증금 반환, 차임 정산과 퇴거 조건을 함께 검토합니다. 누수 사업장에서 빨리 나와야 한다면 현재의 증거와 원하는 퇴거 시점을 정리해 상담받으실 수 있습니다.
참고자료
- 민사조정 사건 원자료: 서울중앙지방법원 2024머****** 조정조서 및 별지 조정신청서
- 민법 제623조 — 임대인의 의무
- 민법 제627조 — 일부멸실 등과 감액청구, 해지권
- 민법 제634조 — 임차인의 통지의무
- 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결
- 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결
- 민사조정법 제29조 — 조정의 효력
