글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
상가 공용복도 분쟁에서 임대인이 먼저 확인할 것은 복도의 소유·사용 관계와 임대차계약의 범위입니다. 옆 점포의 경계 침범 주장과 임차인의 보증금 반환 소송까지 겹쳤다면, 같은 도면과 계약 자료를 기준으로 각각의 청구를 검토해야 합니다.
상가 한 칸을 매수했을 때 이미 임차인이 옆 점포까지 연결해 음식점을 운영하고 있었다고 가정해 보겠습니다. 점포 사이 복도도 함께 사용했는데, 이후 옆 점포에서 복도 사용에 이의를 제기합니다. 다른 점포에서는 약 1.5평을 침범했다며 원상복구를 요구하고, 과거 사용료를 지급한 뒤에도 임차인이 자신을 속였다며 소송을 제기한 상황입니다.
매수 전부터 있던 시설이라는 사정, 사용료를 이미 지급했다는 사정, 임차인이 기존 구조를 알고 있었다는 사정은 각각 의미가 있습니다. 다만 어느 하나만으로 모든 분쟁의 결론이 정해지지는 않습니다.
오래 사용한 공용복도, 계속 사용할 권리가 생기나요?
오래 사용했다는 사실만으로 공용복도를 영업장에 편입해 독점할 권한까지 인정되지는 않습니다. 복도의 법적 성격과 실제 사용 방법, 사용을 허락한 근거를 함께 확인해야 합니다.
통행을 위한 사용과 영업시설을 둔 독점 사용
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항은 여러 전유부분으로 통하는 복도처럼 구조상 공용인 부분을 전유부분으로 삼을 수 없도록 정합니다. 같은 법 제10조와 제11조에 따라 누구의 공유에 속하는지, 그 용도에 맞게 사용하고 있는지도 확인해야 합니다. 집합건물법
사람들이 오가는 복도를 통행하는 경우와, 문이나 칸막이를 설치해 영업장 내부처럼 사용하는 경우는 판단이 달라집니다. 현재 인테리어만 보지 말고 건축물대장, 건축물현황도, 분양 당시 도면과 관리규약을 대조해야 합니다.
관리사무소가 알고 있었다거나 일부 점포 소유자가 동의했다는 사정도 확인할 자료입니다. 그 사람이 공용부분 사용을 허락할 권한이 있었는지까지 검토해야 합니다. 공용부분의 변경인지 관리인지에 따라 같은 법 제15조·제16조가 정하는 결의와 동의 요건도 달라집니다.
사용료·철거·인도 청구의 차이
복도를 정당한 권한 없이 독점해 다른 구분소유자들이 사용하지 못했다면, 사용으로 얻은 이익을 반환할 문제가 생깁니다.
대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결은 공용복도 등이 별도로 임대할 수 있는 공간이 아니어도 무단 독점 사용에 따른 부당이득 반환 의무가 성립할 수 있다고 판단했습니다. 통상적인 통행 이용에 곧바로 사용료가 붙는다는 판결은 아닙니다. 판결 원문
상대방이 무엇을 요구하는지도 중요합니다. 시설 제거와 복도 인도는 요구하는 조치가 다르므로 각각의 청구 요건을 따져야 합니다.
대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결은 다른 구분소유자가 공용부분을 독점한 경우, 개별 구분소유자가 자신의 지분권에 따라 방해 제거 등을 청구할 수 있지만 보존행위라는 이유로 그 인도를 청구할 수는 없다고 판단했습니다. 실제 사용자가 임차인인지 구분소유자인지에 따라서도 청구 구조를 확인해야 합니다. 판결 원문
상대 점포에는 문제 삼는 위치·면적과 요구하는 조치를 구체적으로 제시해 달라고 요청하십시오. 근거로 삼는 도면·규약·결의도 제시해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.
옆 점포가 경계 침범과 원상복구를 주장하면 어떻게 하나요?
경계 침범이 실제로 있는지부터 확인해야 합니다. 공용복도를 사용하는 문제와 다른 점포의 전유부분을 사용하는 문제는 근거와 해결 방법이 다릅니다.
도면과 현황을 대조해 침범 범위 확인
현재 벽체가 곧 소유권의 경계라고 단정하기 어렵습니다. 등기 자료와 건축물대장, 도면, 현장 측정 결과를 대조하고 차이가 있다면 건축사 등 전문가의 확인을 받아야 합니다.
「민법」 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있도록 정하고, 제741조는 법적 근거 없이 얻은 이익의 반환을 정합니다. 상대방 소유 공간을 사용할 권한이 없었다면 원상복구와 사용이익 반환이 문제 될 수 있습니다. 민법
임대인이 직접 벽체를 설치하지 않았다는 사정만으로 책임을 판단할 수는 없습니다. 누가 공사했는지, 시설을 누가 소유·관리하는지, 누가 해당 공간을 점유하고 사용이익을 얻었는지를 청구별로 확인해야 합니다.
시설 철거를 요구할 때 확인할 상대방과 자료는 무단건물 철거소송에서 확인할 청구 상대와 자료에서도 살펴볼 수 있습니다.
과거 사용료 지급 합의의 범위
2년치 사용료를 지급했더라도 앞으로 계속 사용할 권한이나 원상복구 면제까지 합의했다는 뜻은 아닙니다. 합의서에 적힌 대상 공간, 정산 기간, 지급 목적과 남은 의무를 확인해야 합니다.
송금 내역만 있으면 지급 사실은 확인되지만 합의 범위를 충분히 설명하기 어려울 수 있습니다. 당시 주고받은 문자와 이메일, 도면, 영수증도 함께 확보하십시오.
침범이 확인되면 원상복구 일정이나 별도 사용계약을 협의할 수 있습니다. 이때 임차인의 영업이 얼마나 제한되는지와 시설 이전·복구 비용을 누가 부담할지도 정하십시오. 이런 내용을 함께 정하면 추가 분쟁을 줄일 수 있습니다.
임대차 종료 때 임차인에게 청구하는 복구비는 이웃 점포의 침범 시정 요구와 구분해 검토해야 합니다. 계약서와 시설 상태를 확인한 상가 보증금 정산과 원상복구비 공제 사례도 참고할 수 있습니다.
임차인이 보증금 반환과 손해배상을 청구하면 모두 책임져야 하나요?
임차인의 청구는 계약 해지, 보증금 반환, 손해배상, 기망에 따른 취소로 나누어 검토해야 합니다. 같은 상황에서 나온 주장이라도 성립 요건과 확인할 증거가 다릅니다.
| 청구 | 확인할 기준 |
|---|---|
| 계약 해지 | 남은 부분만으로 계약 목적을 달성할 수 있는지 |
| 보증금 반환 | 임대차가 적법하게 종료되었는지, 목적물 인도와 미납 차임 등의 정산 관계가 어떠한지 |
| 손해배상 | 귀책사유, 실제 손해와 인과관계, 배상 범위 |
| 기망에 따른 취소 | 계약 당시 누가 무엇을 설명했는지, 허위 설명이나 고지하지 않은 사정이 계약 체결에 어떤 영향을 주었는지 |
계약상 임대 범위와 사용·수익 유지 의무
우선 자신이 무엇을 임대했는지 확인하십시오. 자기 소유 점포만 임대했는지, 옆 점포나 복도까지 사용할 수 있다고 약정했는지에 따라 책임 판단의 출발점이 달라집니다. 임차인이 여러 점포를 함께 사용했다는 사실만으로 한 임대인이 전체 공간의 사용을 보장했다고 단정할 수는 없습니다.
매수할 때 기존 임대인의 지위를 승계했는지도 확인하십시오. 「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항은 대항력 있는 임대차에서 임차건물 양수인의 임대인 지위 승계를 정합니다. 임차인의 점유·사업자등록과 매매·임대차 자료를 함께 살펴봐야 합니다. 상가건물 임대차보호법
「민법」 제623조에 따라 임대인은 계약이 존속하는 동안 목적물을 약정한 용도로 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다.
대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결은 임대인이 하자를 몰랐거나 임차인이 알고 있었더라도 사용·수익 상태를 유지할 의무가 면제되지 않는다고 판단했습니다. 이 판결은 임대인 회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기환송한 사건으로, 보증금 반환과 모든 손해가 일괄 인정된 사례로 읽어서는 안 됩니다. 판결 원문
계약서와 별지 도면에서 임대 범위가 명확하지 않다면, 공사나 보상 협의 전에 설명 자료와 계약 체결 경위를 함께 검토할 필요가 있습니다. 제이씨엘파트너스는 그 자료를 기준으로 임대인의 의무와 다툴 수 있는 청구를 검토합니다.
해지·보증금·손해배상·기망 주장의 판단 기준
일부 공간을 사용하지 못하게 되었다면 「민법」 제627조에 따라 차임 감액 요건을 확인합니다. 임차인의 과실 없이 사용·수익이 불가능해졌는지, 남은 부분만으로 계약 목적을 달성할 수 있는지를 확인해야 합니다.
면적이 작다는 이유만으로 영향도 작다고 단정할 수는 없습니다. 약 1.5평이라도 주요 설비나 출입 동선에 필요한 공간이면 영업에 미치는 영향이 달라집니다. 남은 공간에서 계약상 영업을 계속할 수 없는 경우에는 계약 해지까지 검토하게 됩니다.
종료에 합의하는 방식도 검토한다면, 종료 의사와 비용 부담의 근거를 확인한 상가 합의 종료와 비용 정산 사례를 함께 살펴보십시오.
보증금은 임대차가 적법하게 종료되었는지, 목적물 인도와 미납 차임 등의 정산 관계가 어떠한지 확인합니다. 일반적으로 목적물 인도와 잔여 보증금 반환은 동시이행 관계가 문제 되므로, 임차인의 현재 점유 상태와 반환 준비도 함께 확인해야 합니다. 민법 제536조
미납 차임이 있는 상황의 정산 방법은 보증금 잔액 반환과 점포 인도를 함께 정산한 사례에서도 확인할 수 있습니다.
손해배상은 「민법」 제390조·제393조에 따른 귀책사유, 실제 손해와 인과관계, 배상 범위를 검토합니다. 시설비를 지출했거나 매출이 감소했다는 주장만으로 청구액 전부가 인정되는 것은 아닙니다. 영수증·매출 자료를 실제 사용 제한 기간과 대조하십시오.
임차인이 사용 제한을 알고도 손해를 확대하는 등 채무불이행에 관해 과실이 있다면 「민법」 제396조에 따른 과실상계도 검토합니다. 다만 영업장 구조를 보았다는 사실만으로 과실이 인정되는 것은 아닙니다. 민법 제396조
속였다는 주장도 별도로 검토합니다. 「민법」 제110조에 따른 취소가 문제 되면 계약 당시 누가 무엇을 설명했는지, 허위 설명이나 고지하지 않은 사정이 계약 체결에 어떤 영향을 주었는지를 확인합니다. 기존 구조를 보았다는 사실과 그 공간을 적법하게 사용할 권한이 없다는 사실을 알고 있었다는 것은 구분해야 합니다.
소장을 받은 임대인은 어떤 순서로 대응해야 하나요?
소장에 대응하는 일정과 현장 문제를 해결하는 일정을 함께 관리하십시오. 다른 점포와 협의 중이라는 이유로 답변서 제출을 미룰 수는 없습니다.
「민사소송법」 제256조제1항에 따르면 원고의 청구를 다투는 피고는 원칙적으로 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 공시송달의 경우에는 예외가 있습니다. 실제 송달일과 법원 안내를 먼저 확인하십시오. 민사소송법 제256조
대응은 다음 순서로 준비할 수 있습니다.
- 소장과 청구를 정리합니다. 보증금, 시설비, 영업손실 등 각 청구의 금액·근거와 인정하거나 다툴 사실을 확인하고 답변서를 준비합니다.
- 계약 자료와 현장을 보존합니다. 매매·임대차계약서, 별지 도면, 설명 자료, 관리규약·결의, 사용료 합의서·송금 내역을 모읍니다. 철거 전에 시설 배치와 경계를 사진으로 남깁니다.
- 실제 사용 범위와 복구 방안을 확인합니다. 관련 점포 소유자·관리단·임차인과 도면 및 현황을 대조하고, 적법한 사용 허락이나 시설 이전·원상복구 방안을 협의합니다.
- 합의 내용을 서로 맞춥니다. 한쪽에는 사용 권한을 인정하면서 다른 쪽에는 전혀 관여하지 않았다고 설명하는 일이 없도록 사실관계를 통일합니다. 대상 공간, 사용 기간, 복구 일정, 비용 부담과 남은 청구를 서면에 담습니다.
- 매도인에 대한 청구 가능성을 검토합니다. 매매 당시 설명·약정과 권리 범위가 달랐는지 확인합니다. 적용되는 책임 유형마다 행사 기간이 다르므로 매수 후 몇 년이 지났다는 사실만으로 판단하지 않습니다.
상가 공용복도 분쟁 임대인 대응은 복도 사용만 협의한다고 끝나지 않을 수 있습니다. 임차인에게 약속한 공간과 실제로 사용할 수 있는 공간을 맞춰 보고, 소장에 적힌 청구별로 필요한 자료를 준비해야 합니다.
종료와 복구를 함께 협의할 때에는 종료일·원상복구·보증금 반환을 함께 정한 조정 사례처럼 정산 항목을 구체적으로 정리한 과정을 참고할 수 있습니다.
소장을 이미 받았다면 계약서·도면·기존 사용료 합의 자료를 함께 정리해 상담받으십시오. 제이씨엘파트너스는 점포 사이의 권리관계와 임대차 소송의 쟁점을 함께 검토합니다.
