결론부터 말씀드립니다. 네, 받을 수 있습니다.
임대인 직접 장사 권리금 문제는 임대인이 “내가 직접 영업하겠다”며 신규 임차인과의 계약을 거절하는 경우, 기존 임차인이 권리금을 회수할 수 있는지에 관한 사안입니다.
임대인이 직접 장사하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절해도, 이것은 상가임대차법상 권리금 거절의 정당한 사유가 아닙니다. 대법원이 2025년 11월 판결로 이를 명확히 했습니다.
임대인 자기 사용 권리금: 대법원 판결 핵심
대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 2024다305612 판결은 다음과 같은 취지로 설시했습니다.
“임대인이 임대차 종료 후 스스로 영업을 하거나 그 가족 등이 영업을 하기 위해 임차인의 주선을 거절하는 것은 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서의 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다.”
임대인 본인이 직접 사용하는 경우뿐 아니라 자녀, 배우자, 부모 등 가족이 사용하는 경우도 정당한 사유가 아닙니다.
왜 자기사용이 정당한 사유에서 제외되었나
상가임대차법 제10조의4는 임차인이 장기간 영업하면서 쌓아온 권리금 가치를 보호하기 위한 규정입니다. 임대인이 “직접 쓰겠다”는 말 한마디로 이 보호를 무력화할 수 있다면 법의 취지가 사라집니다.
법원은 임대인의 자기사용 이익보다 임차인의 권리금 회수기회 보호가 더 중요하다고 판단했습니다. 임대인이 건물을 직접 사용하고 싶다면, 임차인의 권리금 회수를 허용하거나 직접 보상하는 방식으로 해야 합니다.
상가 권리금 손해배상: 두 가지 청구 경로
| 구분 | 경로 ① 신규임차인 주선 | 경로 ② 확정적 거절 |
|---|---|---|
| 요건 | 신규임차인 주선 후 임대인 거절 | 임대인의 확정적 거절 의사 표시 |
| 신규임차인 | 필요 | 불필요 |
| 손해배상 기준 | MIN(약정 권리금, 시장 권리금) | 감정평가 시장 권리금 |
| 적합한 상황 | 임대인 의사가 불명확할 때 | 임대인이 “어떤 임차인도 안 받겠다” 발언 시 |
경로 ① : 신규임차인 주선 권리금 청구 절차
이것이 상가임대차법이 정한 기본 경로입니다.
진행 절차:
- 신규 임차인 후보 탐색 (부동산 광고, 지인 소개 등)
- 신규 임차인과 권리금 약정서 작성 (금액·조건 명시)
- 임대인에게 신규 임차인 소개 및 계약 체결 요청
- 임대인의 거절 내용 증거 확보 (문자, 카톡, 녹취)
- 임대인의 거절이 정당한 사유 없음 확인
- 손해배상 청구 소송 제기
손해배상 기준액:
신규 임차인과 약정한 권리금과 감정평가사가 산정한 시장 권리금 중 낮은 금액이 기준입니다.
경로 ② : 확정적 거절 권리금 청구 방법
2025년 대법원 판결이 인정한 예외 경로입니다. 임대인이 이미 확정적으로 거절 의사를 표시했다면, 신규 임차인을 구하는 무의미한 절차 없이 바로 소송이 가능합니다.
확정적 거절에 해당하는 경우:
- “어떤 임차인 데려와도 안 받겠다”는 명시적 발언
- 건물인도 소장에 자기사용 + 신규임차인 거절 명시
- 건물 공사·철거 착공으로 임차 자체 불가
- 임차인의 주선 의사 통지에 “어떤 사람도 안 된다” 회신
손해배상 기준액:
감정평가사가 산정한 시장 권리금이 기준입니다.
임대인 발언 유형별 대응 전략
| 임대인 발언 | 해당 경로 | 즉시 해야 할 행동 |
|---|---|---|
| “갱신 안 해준다” (신규임차인 언급 없음) | 경로 ① | 신규임차인 주선 시작 |
| “직접 쓸 거라 아무도 안 받겠다” | 경로 ② | 발언 증거 확보 후 소송 준비 |
| 건물인도 소장 발송 | 경로 ② | 반소 준비 |
| “조건 맞는 임차인은 받을 수 있다” | 경로 ① | 조건 파악 후 주선 |
| 아무 말 없이 갱신 통지만 | 경로 ① | 신규임차인 주선 의사 먼저 통지 |
임대인 직접 장사 권리금 소송 전 증거 확보
임대인의 발언을 증거로 남기는 것이 소송의 출발점입니다.
즉시 해야 할 것:
- 임대인의 모든 발언을 문자·카톡 스크린샷으로 저장
- 구두 발언은 즉시 문자로 재확인 요청: “방금 직접 쓰실 예정이라 신규 임차인 계약 안 하신다는 말씀이시죠?”
- 중요 대화는 통화 녹취 (당사자 일방 녹취 적법)
- 임대인이 보내는 내용증명 원본 보관
신규 임차인 주선 경로 선택 시 추가 준비:
- 부동산 광고 기록 (날짜 포함)
- 신규 임차인 후보와의 연락 기록
- 권리금 약정서 (서면으로 작성)
손해배상 금액과 실질 회수
권리금 손해배상 소송에서 판결을 받아도 집행이 안 되면 의미가 없습니다. 소장 제출과 함께 임대인 소유 건물에 가압류를 신청하는 것이 중요합니다.
가압류가 설정된 건물은 임대인이 임의로 처분할 수 없고, 판결 후 강제경매를 통해 실질적인 회수가 가능합니다.
FAQ
Q1. 임대인이 자기사용을 이유로 갱신을 거절한 것 자체는 위법인가요?
A. 갱신 거절과 권리금 보호는 별개입니다. 임대인이 갱신을 거절하는 것 자체는 일정 요건 하에 적법할 수 있습니다. 그러나 갱신 거절 후 신규 임차인 계약을 정당한 사유 없이 거절하면 별도로 권리금 손해배상 책임이 발생합니다.
Q2. 가족이 사용하는 경우도 권리금을 받을 수 있나요?
A. 네, 대법원 판결은 임대인 본인 사용뿐 아니라 “가족 등이 영업을 하기 위해” 거절하는 것도 정당한 사유가 아니라고 명시했습니다.
Q3. 임대인이 직접 장사한다고 했다가 나중에 마음이 바뀌면요?
A. 임대인이 번복하여 신규 임차인 계약을 허용한다면 분쟁이 해소됩니다. 그러나 그 기간 동안 임차인이 신규 임차인을 구하지 못한 기간의 손해는 별도로 문제가 될 수 있습니다.
Q4. 권리금 소송은 얼마나 걸리나요?
A. 1심 기준 6개월~1년 정도입니다. 감정평가 신청을 하면 감정 기간이 추가됩니다. 소장 제출과 동시에 가압류도 함께 신청하는 것이 집행 보전에 중요합니다.
Q5. 계약 만료가 한 달 밖에 안 남았는데 늦은 건가요?
A. 늦지 않았습니다. 임대인이 이미 확정적 거절 의사를 표시했다면 지금 바로 소송 준비를 시작할 수 있습니다. 계약 종료 후에도 소멸시효(3년) 안이라면 청구 가능합니다.
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감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
