제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사의 승소사례입니다. 신탁된 주택을 임차했다가 보증금을 돌려받지 못한 사건에서 공인중개사·중개보조원·공제기관의 배상 책임이 인정됐습니다.
신탁부동산 전세보증금, 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?
공인중개사가 중개 과정에서 확인·설명의무를 다하지 않았고 그로 인해 보증금 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
공인중개사법 제30조 제1항은 중개행위 중 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 관련 조문
이번 사건에서 법원은 공인중개사와 중개보조원이 신탁관계에 관한 확인·설명의무를 다하지 않았다고 판단했습니다. 그 결과 이들과 공제기관에 4,400만 원과 지연손해금을 공동으로 지급하라고 명했습니다. 서울남부지방법원 2024. 8. 14. 선고 2023가단***** 판결입니다.
신탁관계 설명이 문제가 된 다른 신탁부동산 공인중개사 손해배상 승소사례도 함께 참고할 수 있습니다.
동의서를 나중에 받기로 한 전세계약에서 어떤 문제가 생겼나요?
이 사건에서는 필요한 동의를 받지 않은 채 전세계약을 체결했고, 보증금을 모두 지급한 뒤에도 동의서를 받지 못했습니다.
임차인은 주택을 신탁한 임대인인 위탁자와 보증금 1억 1,000만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 당시 소유권이전등기를 받은 수탁자는 신탁회사였습니다. 계약은 공인중개사와 중개보조원의 중개로 이루어졌습니다.
계약서에는 수탁자의 임대차계약 확인서와 우선수익자의 동의서를 첨부하여 계약을 체결한다는 취지의 특약이 있었습니다. 그러나 실제로는 수탁자와 우선수익자의 동의를 받지 못한 상태였습니다. 임대인 측은 동의서를 나중에 전달하겠다고 했을 뿐입니다.
임차인은 보증금 전액을 지급했지만 끝내 필요한 동의를 받지 못했습니다. 이후 건물에 대한 공매가 진행되면서 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거할 위험에 처했습니다.
법원은 보증금을 먼저 지급하고 동의서를 나중에 받는 약정에 주목했습니다. 임대인이 보증금을 받은 뒤 동의서를 가져오지 않으면 그 경제적 위험을 사실상 임차인이 모두 부담하게 되는 불리한 약정이라고 본 것입니다.
동의서를 받기로 한 특약과 실제 동의 여부를 구분해, 중개사·공제기관에 총 2,000만 원 지급을 명한 신탁부동산 동의서 미확보 배상 사례도 참고할 수 있습니다.
신탁원부를 건네줬어도 설명의무 위반이 될 수 있나요?
법원은 신탁원부를 교부했다고 가정하더라도 설명의무를 충분히 이행했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 서류를 건넸는지와 임차인이 감수할 위험을 제대로 설명했는지를 구분한 것입니다.
신탁 사실 고지의 한계를 다룬 동의서 없는 신탁 임대차의 중개사 설명의무 사례에서는 임대인의 사후 발급 약속에도 중개사 책임이 인정됐습니다.
중개사와 중개보조원은 신탁원부를 교부하면서 필요한 내용을 충분히 설명했다고 주장했습니다. 이번 사건에서 법원이 주목한 것은 실제 동의 여부와 계약서 특약의 차이였습니다. 동의를 받지 못했는데도 수탁자와 우선수익자의 동의를 받은 것처럼 특약이 작성됐습니다.
법원이 지적한 확인·설명의무 위반은 다음과 같습니다.
- 중개사 등은 동의서를 언제까지 받을 수 있는지, 특히 보증금 지급 전에 받을 수 있는지를 확인했어야 했습니다.
- 동의서 없이 보증금을 지급하면 대항력이나 우선변제권을 인정받지 못해 보증금을 회수하지 못할 수 있다는 위험도 충분히 설명하지 않았습니다.
법원은 위험을 제대로 설명했다면 임차인이 계약을 체결하지 않거나, 동의서를 받기 전까지 보증금을 지급하지 않았을 것으로 보았습니다. 설명 부족이 계약과 보증금 지급 결정에 영향을 미쳤다고 판단한 것입니다.
대법원도 신탁부동산을 중개하는 공인중개사에게 신탁관계를 조사·확인하고 그 법적 의미까지 설명할 의무가 있다고 보고 있습니다. 소유자가 수탁자인 신탁회사라는 점, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임차권을 주장할 수 없다는 점 등이 설명 대상입니다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
현재 공인중개사법 제25조 제1항도 중개대상물의 권리관계를 확인해 설명하고, 신탁원부 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 현행 공인중개사법 제25조
계약서에 적힌 내용과 중개사에게 들은 설명이 달랐다면, 계약서·신탁원부·대화 자료를 함께 준비해 제이씨엘파트너스 카카오톡 상담을 요청하실 수 있습니다.
중개보조원과 공제기관에도 함께 청구할 수 있나요?
이 사건에서는 공인중개사뿐 아니라 중개보조원과 공제기관의 책임도 인정됐습니다. 다만 각자의 책임 근거는 구분해서 살펴야 합니다.
| 책임 주체 | 이 사건에서 인정된 책임 근거 |
|---|---|
| 공인중개사·중개보조원 | 실제 중개에 관여하면서 확인·설명의무를 다하지 않아 임차인에게 보증금 손해를 입힌 책임 |
| 공제기관 | 해당 공인중개사와 체결한 공제계약에 따른 배상 책임 |
법원은 이들이 공동으로 4,400만 원과 지연손해금을 지급하도록 했습니다.
계약서의 임대인·날인·입금 계좌가 서로 달랐던 사건에서도 중개사 등 3,000만 원 공동 배상 사례가 인정됐습니다.
중개보조원이 계약을 진행한 경우의 책임은 중개보조원 계약 진행과 공인중개사의 배상책임에서 더 살펴볼 수 있습니다.
공인중개사법 제30조는 손해배상 책임을 보장하기 위한 보증보험·공제 가입 또는 공탁과 보장사항 설명을 규정하고 있습니다. 비슷한 사건에서는 공제증서의 보장기간과 보장금액 등 계약 내용을 함께 검토할 필요가 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항·제5항
공제계약에 따른 청구를 검토할 때는 공인중개사 손해배상과 공제금 청구의 검토 기준도 참고할 수 있습니다.
손해배상액은 왜 4,400만 원으로 정해졌나요?
법원은 임차인의 확인 부족도 고려해 피고들의 책임을 보증금 상당액의 40%로 제한했습니다. 보증금, 소송에서 청구한 금액, 실제 인정된 금액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 임대차보증금 | 1억 1,000만 원 |
| 소송상 청구액 | 7,700만 원 |
| 인정된 배상 원금 | 4,400만 원 |
법원은 임차인도 신탁원부와 특약을 검토하고 신탁회사에 동의 여부를 확인할 수 있었다고 보았습니다. 내용을 이해하기 어려웠다면 중개사 등에게 추가 설명과 자료를 요구하고, 동의서를 받기 전에 잔금을 지급할 때의 위험을 검토할 수 있었다는 것입니다.
이러한 확인을 거치지 않은 채 보증금을 전부 지급한 사정이 책임 제한에 반영됐습니다. 법원은 청구액 7,700만 원 중 4,400만 원을 인정하고 나머지 청구를 기각했습니다.
대법원도 임차인 등 거래당사자의 확인 부족이 손해 발생이나 확대의 원인이 됐다면 배상액을 정할 때 과실상계를 할 수 있다고 보고 있습니다. 이 사건의 40%는 해당 계약과 확인 경위 등 구체적인 사정을 반영한 결과입니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
다른 유형의 중개사고에서 책임 제한이 어떻게 문제 되는지는 공동근저당 사건의 손해배상과 과실상계에서도 살펴볼 수 있습니다.
배상 원금에 대한 지연손해금도 인정됐습니다. 판결은 피고별로 정한 기산일부터 2024년 8월 14일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%를 적용하도록 했습니다.
비슷한 피해를 입었다면 어떤 자료를 준비해야 하나요?
계약 내용, 중개사의 설명, 보증금 지급과 미반환 경위를 보여주는 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다. 이 사건의 쟁점에 비추어 보면 다음 자료와 확인사항이 상담 준비에 도움이 됩니다.
| 준비자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서와 특약사항 | 동의서를 언제, 누가 받아 주기로 했는지 |
| 등기사항증명서와 신탁원부 | 등기상 소유자와 신탁관계, 임대차계약에 필요한 요건 |
| 수탁자·우선수익자의 동의서 또는 관련 자료 | 실제 동의가 있었는지, 언제 받았는지 |
| 중개대상물 확인·설명서와 문자·메신저 등 대화 자료 | 동의 여부와 보증금 회수 위험에 대해 어떤 설명을 들었는지 |
| 보증금 이체내역 | 설명을 들은 시점, 동의서를 받기로 한 시점과 실제 지급일 |
| 반환 요구 자료와 공매 관련 통지·공고 | 보증금을 돌려받지 못한 경위와 공매 진행 상황 |
| 공제증서 | 보장기간·보장금액 등 손해배상 책임의 보장 내용 |
자료 준비 순서
- 위 자료를 모으고, 각 자료에서 확인할 내용을 살펴봅니다.
- 계약 당시 들은 설명, 동의서를 받기로 한 시점, 보증금 지급일을 날짜순으로 정리합니다.
어떤 설명을 믿고 계약하고 돈을 지급했는지 파악하는 데 도움이 됩니다.
계약 상대방에 대한 보증금 반환청구도 함께 검토한다면 전세보증금 반환소송의 비용·기간·절차를 참고할 수 있습니다.
임대인과의 말소 약정과 계약 종료가 문제라면 신탁등기 말소 약정 위반 반환 판결에서 주택 인도와 동시 반환 의무가 인정된 경위를 확인할 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사와 신탁부동산 전세보증금 문제를 상담하고 싶다면, 위 자료를 준비해 전화상담을 요청해 주세요. 중개 당시의 설명과 실제 손해, 공제계약을 함께 살펴 손해배상 청구 가능성과 범위를 검토하겠습니다.
참고자료
- 서울남부지방법원 2024. 8. 14. 선고 2023가단***** 판결문
- 신탁관계 설명의무: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결.
- 거래당사자의 과실상계: 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결.
- 현행 법령: 공인중개사법 제25조, 공인중개사법 제30조. 현행 조문 확인일: 2026. 9. 29.