제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
신탁등기가 된 부동산을 임차한 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면, 중개 과정에서 권리관계를 충분히 확인하고 설명했는지도 살펴야 합니다. 보증금을 반환받지 못한 경위와 중개사의 잘못이 어떻게 연결되는지가 배상책임을 판단하는 쟁점입니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인 측을 대리한 이번 사건에서, 서울중앙지방법원은 중개보조원·공인중개사·공제사업자에게 보증금 6,000만 원 중 3,000만 원과 지연손해금의 공동 지급을 명했습니다.
계약서의 임대인과 도장, 입금 계좌가 달랐습니다
의뢰인은 중개보조원의 중개로 건물의 한 호실을 보증금 6,000만 원에 임차했습니다. 계약서에는 임대인으로 신탁회사가 기재돼 있었고, 공인중개사가 중개사란에 서명·날인했습니다.
그런데 임대인 이름 옆에는 부동산을 신탁한 회사의 도장이 찍혀 있었으며, 보증금은 계약서상 임대인과 다른 개인 명의 계좌로 송금했습니다. 계약서에 적힌 임대인, 도장을 찍은 회사, 보증금을 받은 사람이 서로 달랐습니다.
특약에는 신탁원부와 동의서 등을 첨부받았다는 내용이 적혀 있었습니다. 하지만 신탁회사는 이 임대차에 동의하지 않았고, 의뢰인은 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했습니다.
‘신탁’이라는 설명만으로 충분하지 않았습니다
의뢰인 측은 신탁관계의 법적 의미와 보증금 회수 위험에 관한 설명이 부족했다며, 중개보조원·공인중개사와 공제사업자를 상대로 배상을 청구했습니다.
중개사는 계약 전에 부동산의 권리관계를 확인하고 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 공인중개사법 제25조
대법원도 신탁부동산을 중개할 때 신탁관계를 조사·확인하고 신탁원부를 제시하며 법적 의미와 효과를 설명해야 한다고 보았습니다. 신탁회사의 사전승낙이나 사후승인이 없으면 그 회사에 임차권을 주장할 수 없다는 점 등이 설명 대상입니다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
이 사건의 신탁계약은 임대차에 신탁회사와 신탁계약상 우선수익자의 사전 동의를 요구했습니다. 법원은 중개인들이 필요한 동의를 확인하고, 동의가 없을 때 임차인의 권리와 보증금 회수에 생기는 위험을 설명했어야 한다고 판단했습니다.
특약의 기재와 달리 동의서는 교부되지 않았고, 신탁원부도 제대로 교부되지 않은 것으로 보았습니다. 임대인 명의와 날인, 계좌 명의가 서로 다른데도 개인 계좌로 보증금을 송금하도록 한 점 역시 주의의무 위반으로 판단했습니다.
의뢰인은 신탁 사실 자체에 관한 설명은 들었습니다. 법원은 그와 별개로, 동의 없는 임대차의 법적 효과와 위험까지 충분히 설명했는지를 살폈습니다.
보조원이 계약을 진행했다는 주장과 보증보험 특약을 항소심에서 다룬 중개사·공제사업자 상대 항소심 승소사례에서는 기존 배상책임 판단이 유지됐습니다.
신탁 관련 특약과 실제 받은 설명이 다르다면, 계약서와 보증금 지급 경위를 바탕으로 중개사의 배상책임을 검토할 수 있습니다. 제이씨엘파트너스에 전화상담을 문의해 주세요.
중개사 등에게 3,000만 원 지급을 명한 법원
법원은 중개보조원과 그를 고용한 공인중개사의 주의의무·설명의무 위반을 인정했습니다. 공제사업자도 공제계약에 따라 같은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
청구 상대방별 책임 근거는 중개사·중개보조원·공제기관의 공동 배상 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
다만 의뢰인도 등기와 설명을 통해 신탁 사실과 소유자를 알 수 있었는데, 추가 검토 없이 계약서상 임대인과 다른 사람에게 보증금 전액을 지급한 사정을 고려했습니다. 이러한 확인 소홀도 손해 발생에 영향을 미쳤다고 보아 피고들의 책임을 손해액의 50%로 제한했습니다.
이에 따라 인정된 배상 원금은 6,000만 원 × 50% = 3,000만 원입니다. 법원은 피고들에게 이 금액과 판결에서 정한 지연손해금을 공동으로 지급하라고 명했습니다. 같은 3,000만 원의 손해에 대한 공동 지급책임을 인정한 결과입니다.
대법원 역시 중개의뢰인의 확인 소홀이 손해 발생이나 확대에 영향을 미쳤다면 그 사정을 배상 범위에 반영할 수 있다고 보았습니다. 중개사의 의무 위반과 함께 임차인이 어떤 내용을 확인할 수 있었는지도 검토해야 하는 이유입니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
비슷한 피해라면 계약서와 실제 지급 경위를 함께 살펴야 합니다
신탁부동산 임대차에서 보증금 피해를 입었다면, 보증금을 지급하기 전에 어떤 설명을 들었고 어떤 서류를 받았는지 정리해 보세요. 다음 자료가 검토에 도움이 됩니다.
- 임대차계약서·특약과 중개대상물 확인·설명서: 신탁관계와 동의 관련 기재
- 계약 당시 등기사항증명서·신탁원부와 동의 관련 서류: 소유자, 필요한 동의와 실제 확보 여부
- 보증금 이체내역과 반환 요구 기록: 지급 상대방과 미반환 금액
- 중개사와 주고받은 문자·메신저 및 보유한 녹음: 계약과 지급 전에 받은 설명
- 공제증서: 공제기간과 보장 범위
상담에서는 중개사가 확인·설명해야 했던 내용, 설명 부족과 보증금 손해의 관계, 임차인의 확인 경위가 배상액에 미치는 영향, 공제금 청구 가능성을 함께 검토할 수 있습니다.
보증금 액수와 계약·지급 경위, 현재 반환 상황을 알려주시고 보유한 자료를 바탕으로 제이씨엘파트너스 카카오톡 상담을 문의해 주세요.
참고자료
- 사건자료: 서울중앙지방법원 2025. 7. 8. 선고 2024가단***** 판결
- 공인중개사법 제25조 — 중개대상물의 확인·설명
- 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 — 신탁관계의 확인·설명의무
- 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 — 중개의뢰인의 과실상계