제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
동의서 없는 신탁부동산 계약, 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
중개사가 신탁관계와 동의 없는 계약의 위험을 충분히 설명하지 않았고, 그 설명 부족으로 보증금 손해가 발생했다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 중개사 책임이 바로 인정되는 것은 아니라는 점을 먼저 알려드립니다.
제이씨엘파트너스가 임차인 측에서 진행한 이번 사건에서는 중개사의 설명의무 위반과 손해 사이의 인과관계가 인정됐습니다. 법원은 청구액 4,000만 원 중 1,800만 원과 지연손해금의 지급을 명하고 나머지 청구는 기각했습니다. 서울남부지방법원 2024. 11. 22. 선고 2024가단***** 판결의 일부승소 사례입니다.
공인중개사법 제30조 제1항은 중개행위 중 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 배상 책임을 지도록 정합니다. 이 사건도 해당 조항에 따라 중개사의 책임이 인정됐습니다. 공인중개사법 제30조
계약서의 동의서 특약과 실제 계약 과정은 어떻게 달랐나요?
계약서에는 동의 관련 서류를 첨부한다는 특약이 있었지만, 실제로는 필요한 동의를 받지 못한 상태에서 계약과 보증금 지급이 이루어졌습니다.
임차인은 2022년 5월 공인중개사의 중개로 보증금 4,000만 원, 월 차임 20만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 계약 상대방은 건물을 신탁한 회사인 위탁자였고, 소유권은 신탁회사인 수탁자에게 이전된 상태였습니다. 중개사는 계약 당시 위탁자의 대리인 지위도 겸했습니다.
특약에는 임대인이 수탁자의 임대차계약 확인서와 우선수익자의 동의서를 첨부해 계약한다는 내용이 담겼습니다. 그러나 계약 당시 필요한 서류가 확보되지 않았고, 이후에도 수탁자와 우선수익자의 동의를 받지 못했습니다. 임차인은 보증금 전액을 지급한 상태였습니다.
동의서 특약이 있어도 실제 서류 확보 여부를 별도로 살펴야 한다는 점은 동의서 미확보로 2,000만 원 배상이 인정된 다른 신탁 임대차 사례에서도 확인할 수 있습니다.
이후 건물의 공매가 공고됐습니다. 공매공고에 첨부된 대항력 있는 임차인 목록에는 이 사건 임차인이 포함되지 않았습니다. 법원은 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거할 위험에 처한 사정을 근거로 보증금 상당의 재산상 손해를 인정했습니다.
공매 단계의 보증금 손해를 검토한다면, 일부 반환액을 제외한 손해액을 산정한 공매 진행 중 8,400만 원 배상을 인정한 사례도 참고할 수 있습니다.
신탁 사실을 알렸다면 설명의무를 다한 건가요?
신탁된 건물이라는 사실을 언급한 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 필요한 동의가 없을 때 임차인의 권리와 보증금 회수에 어떤 문제가 생기는지도 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.
대법원은 신탁부동산을 중개하는 공인중개사가 신탁관계를 조사·확인하고 신탁원부를 제시하며, 그 법적 의미와 효과를 설명해야 한다고 봅니다. 소유자가 수탁자이고, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인 없이 맺은 계약으로는 수탁자에게 임차권을 주장할 수 없다는 점 등이 설명 대상입니다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
이번 사건의 법원도 중개사가 신탁 사실을 언급했을 것으로는 보았습니다. 그러나 신탁원부와 신탁계약 내용, 동의 없는 계약의 효력, 보증금에 관해 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 위험까지 정확히 설명했다는 자료는 없다고 판단했습니다.
신탁원부 전달과 위험 설명을 구분한 판단은 신탁부동산 전세보증금 4,400만 원 배상 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
임차인이 특약을 통해 신탁 사실과 서면 동의의 필요성을 알 수 있었다고 하더라도, 임대차의 법적 효력과 보호 범위까지 정확히 이해했다고 보기는 어렵다는 것입니다. 법원은 동의서를 받지 못하면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있다는 점까지 명확히 설명했어야 한다고 보았습니다.
임대인이 동의서 발급 약속을 어겼어도 중개사가 책임지나요?
이 사건에서는 임대인의 약속 불이행이 중개사의 책임을 배제하지 못했습니다. 법원은 임대인의 사후 행동과 별도로, 중개사가 계약 당시 부담한 설명의무를 다했는지 판단했습니다.
중개사는 임대인 측이 나중에 동의서를 발급해 주겠다는 약속을 어겼기 때문에 손해가 생겼고, 자신이 중개한 계약에는 문제가 없었다는 취지로 주장했습니다.
그러나 법원은 계약 체결 당시 건물의 소유관계와 동의가 없을 때의 위험을 충분히 설명하지 않은 점을 지적했습니다. 임차인이 보증금 회수에 문제가 생길 수 있다는 사실을 명확히 설명받았다면, 서면동의서 없이 중개사가 지정한 임대인 측 계좌로 보증금 전액을 지급하지 않았을 것으로 보았습니다.
따라서 설명의무 위반과 손해 발생 사이의 인과관계가 인정됐습니다. 다른 사건에서도 임대인이 약속을 어겼다는 이유만으로 중개사 책임이 인정되는 것은 아니므로, 실제 설명 내용과 보증금 지급 경위를 함께 확인해야 합니다.
동의서를 나중에 받는다는 설명을 믿고 보증금을 지급했다면, 계약서의 특약과 당시 대화 내용을 바탕으로 중개사의 설명의무 및 손해와의 관련성을 상담받으실 수 있습니다.
처음 문의할 때는 보증금 금액, 동의서 확보 여부, 공매 등 현재 상황을 간단히 알려 주세요. 보유한 자료부터 준비하시면 됩니다.
보증금 4,000만 원 중 왜 1,800만 원이 인정됐나요?
법원이 중개사의 배상 범위를 보증금 상당 손해액의 45%로 제한했기 때문입니다. 중개사의 잘못과 함께 임차인이 권리관계를 확인할 수 있었던 사정도 고려됐습니다.
법원은 임차인이 등기와 특약으로 신탁관계를 알 수 있었고, 신탁원부를 확인하거나 중개사에게 자료를 요구하거나 수탁자에게 직접 동의 여부를 확인할 수 있었다고 보았습니다. 특히 서류를 첨부한다는 특약이 있었는데도 실제 서류가 없었다면, 그 사정에 의문을 갖고 확인할 수 있었다는 판단입니다.
그런데 임차인이 동의서를 요구했다거나 그 요구에 중개사가 허위로 답했다는 증거는 없었습니다. 동의를 받지 못할 가능성에 대비하지 않은 채 중개사의 말을 믿고 보증금 전액을 지급한 사정 등이 책임 제한에 반영됐습니다.
대법원도 거래당사자의 조사·확인 소홀이 손해 발생이나 확대의 원인이 됐다면 과실상계를 할 수 있다고 봅니다. 다만 이번 판결의 45%는 이 계약과 설명·확인 경위를 반영한 비율입니다. 모든 신탁부동산 사건에 같은 비율이 적용되지는 않습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
계약과 확인 경위가 다른 신탁부동산 중개사 책임 70% 인정 사례도 함께 비교할 수 있습니다.
| 구분 | 이 사건의 금액·결과 |
|---|---|
| 임대차보증금 | 4,000만 원 |
| 소송상 청구 원금 | 4,000만 원 |
| 배상 원금 계산 | 4,000만 원 × 45% |
| 인정된 배상 원금 | 1,800만 원 |
| 나머지 원금 청구 | 2,200만 원 기각 |
지연손해금은 1,800만 원에 대해 2023년 7월 27일부터 2024년 11월 22일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 인정됐습니다. 보조참가로 인한 소송비용은 보조참가인이, 나머지 소송비용의 40%는 임차인이, 60%는 중개사가 부담하도록 했습니다. 원금과 지연손해금 지급 부분에는 가집행도 허용됐습니다.
위 금액은 판결이 명한 지급 범위입니다. 제공된 자료만으로 판결 확정 여부와 실제 배상금 회수 여부까지 확인되지는 않습니다.
비슷한 보증금 피해가 있다면 무엇부터 확인해야 하나요?
계약의 특약, 실제 동의 여부, 중개사의 설명, 보증금 지급 시점을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 같은 신탁부동산 분쟁이라도 어떤 자료를 받고 어떤 설명을 들었는지에 따라 책임과 배상 범위가 달라질 수 있습니다.
청구 상대방을 검토하는 단계에서는 공인중개사 손해배상과 공제금 청구의 확인사항도 참고할 수 있습니다.
| 보유한 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서와 특약 | 동의서 확보·첨부 약정과 지급 조건 |
| 계약 당시 등기사항증명서와 신탁원부 | 소유자, 임대 권한, 동의 요건 |
| 동의서·수탁자 등의 회신 | 실제 동의 여부와 확인·확보 시점 |
| 확인·설명서와 문자·카카오톡·보유한 녹음 | 신탁관계와 보증금 회수 위험에 관한 설명 |
| 이체내역·반환 요구·공매 자료 | 지급과 미반환 경위, 현재 진행 단계 |
위 목록은 비슷한 사건의 상담 준비에 도움이 되는 자료입니다. 이번 사건에서 각 자료가 모두 제출됐다는 의미는 아닙니다. 가진 자료를 계약일, 설명을 들은 날, 동의 확인일, 보증금 지급일 순서로 정리하면 어떤 정보를 바탕으로 돈을 지급했는지 살펴보기 쉽습니다.
임대인에 대한 보증금 반환청구와 중개사에 대한 손해배상청구는 책임의 근거가 다릅니다. 보증금을 반환받지 못한 경위와 중개 과정의 의무 위반을 구분해 검토해야 합니다.
임대인에 대한 반환청구의 다른 쟁점은 신탁등기 말소 약정 위반과 보증금 반환 사례에서 살펴볼 수 있습니다.
신탁부동산 보증금을 돌려받지 못했다면, 계약 내용과 중개사의 설명, 보증금 지급 경위를 바탕으로 청구 상대방과 배상 범위를 상담받으실 수 있습니다.
전화로 신탁부동산 손해배상 상담 예약 문의: 070-4524-0427
담당 직원이 문의를 접수하고 상담 방식과 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 상담 방식과 비용은 예약 단계에서 확인해 주세요.
참고자료
- 서울남부지방법원 2024. 11. 22. 선고 2024가단***** 판결문
- 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
- 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
- 현행 공인중개사법 제30조
현행 조문 확인일: 2026. 10. 11. 개별 사건의 판단은 제공 판결문을 기준으로 설명했습니다.