신탁등기 말소 약정 위반 보증금 반환, 주택 인도와 동시에 지급 인정

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인 측을 대리한 승소사례입니다. 서울북부지방법원은 임대인에게 주택을 인도받음과 동시에 보증금 2억 9,500만 원을 지급하라고 판결했습니다.

다만 모든 청구가 인정된 사건은 아닙니다. 연대보증인에 대한 청구는 기각됐고, 임대인에 대한 장래 지연손해금 청구는 각하됐습니다. 이 글은 서울북부지방법원 2024. 11. 12. 선고 2024가단***** 판결의 인정 범위와 이유를 설명합니다.

신탁등기 말소 약속이 어긋나면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

신탁등기 말소 약정 위반이 있었다면 계약 종료와 보증금 반환을 검토할 수 있습니다. 다만 말소 기한을 넘겼다는 사실만으로 계약이 끝났거나 보증금을 즉시 반환해야 한다고 단정할 수는 없습니다. 약정의 내용, 실제 말소 시점, 계약을 끝내겠다는 통지의 내용과 도달 시점을 함께 확인해야 합니다.

이번 사건에서도 임대인은 약정한 기한에 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 그러나 해제 의사표시가 임대인에게 도달하기 전에 등기를 말소해, 법원은 계약해제 주장을 받아들이지 않았습니다.

그렇다고 임대인의 보증금 반환 의무까지 부정된 것은 아닙니다. 법원은 원고의 주장에 계약해지 의사도 포함돼 있다고 보고, 묵시적 갱신과 해지 통지를 근거로 임대인의 원금 반환 의무를 인정했습니다. 주택을 넘겨주는 의무와 보증금을 돌려주는 의무는 동시에 이행하도록 했습니다.

계약 당시 중개사의 설명이 문제였다면, 임대인의 반환 의무와는 별도로 신탁부동산 중개사 손해배상 사례를 참고할 수 있습니다.

임대차계약과 이행각서에는 어떤 약정이 있었나요?

이 사건에서는 최초 계약의 말소 약정에 이어 이행각서가 두 차례 작성됐습니다. 각서에 정한 기한뿐 아니라 실제 말소일과 소장 부본 도달일의 순서가 판단에 영향을 주었습니다.

임차인은 2022년 5월 신탁등기가 남아 있던 주택에 관해 보증금 2억 9,500만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 계약기간은 2022년 7월 7일부터 2024년 7월 7일까지였고, 임대인은 잔금 지급일인 2022년 7월 7일까지 신탁등기를 말소하기로 했습니다. 임차인은 잔금을 지급하고 입주했지만, 약정한 말소는 이루어지지 않았습니다.

2022년 12월 작성된 첫 이행각서에는 2023년 3월 31일까지 등기를 말소하고, 이를 지키지 못하면 불이행일부터 30일 이내에 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환한다는 내용이 담겼습니다. 다른 서명자는 이행을 확인하는 사람으로 입회해 서명했습니다.

이후에도 말소가 되지 않아 2023년 5월 두 번째 각서가 작성됐습니다. 이번에는 2023년 5월 31일까지 말소하고, 불이행 시 그 기한부터 30일 이내에 계약을 해제하고 보증금을 반환하기로 했습니다. 이때 다른 서명자는 해당 의무에 대해 연대보증을 했습니다.

날짜	판결문에서 확인된 경과
2022. 5. 23.	임대차계약 체결, 잔금일까지 신탁등기 말소 약정
2022. 7. 7.	임차인의 잔금 지급과 입주
2022. 12. 24.	첫 이행각서 작성
2023. 5. 8.	두 번째 이행각서 작성, 특정 의무에 대한 연대보증
2024. 5. 24.	임대인 앞으로 소유권이전 및 신탁등기 말소
2024. 6. 11.	계약 종료 의사가 담긴 소장 부본이 임대인에게 도달
2024. 9. 12.	법원이 인정한 임대차계약 해지일

위 날짜는 이 사건의 경과입니다. 다른 계약의 종료일을 계산할 때에는 그 계약의 갱신 경위와 실제 통지 내용을 별도로 확인해야 합니다.

법원은 왜 계약해제 주장을 받아들이지 않았나요?

해제 의사표시가 도달하기 전에 임대인의 신탁등기 말소 의무가 이행됐기 때문입니다. 이 사건에서는 말소 약정을 어긴 사실과 계약해제의 효력이 발생했는지를 구분해 판단했습니다.

임차인은 신탁등기 말소 의무 위반을 이유로 소장 부본 송달을 통해 계약을 해제했다고 주장했습니다. 임대인 측은 등기를 이미 말소했고, 임차인이 이행을 최고한 사실도 없다고 다투었습니다.

법원은 두 이행각서의 문언과 취지에 비추어 별도의 이행최고 없이 계약을 해제할 수 있도록 정한 약정이라고 보았습니다. 따라서 최고를 하지 않았다는 이유만으로 임차인의 주장을 배척한 것은 아닙니다.

하지만 임대인은 2024년 5월 24일 신탁등기를 말소했고, 소장 부본은 그 뒤인 2024년 6월 11일 도달했습니다. 법원은 해제 의사표시의 효력이 발생하기 전에 채무불이행 상태가 해소됐다고 판단했습니다. 이에 따라 계약해제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

이 판결에서 확인할 점은 약정한 기한뿐 아니라 의무가 실제로 이행된 날과 해제 의사표시가 도달한 날의 순서도 살펴야 한다는 것입니다. 이행각서가 있다는 사정만으로 반환 결과를 단정할 수 없습니다.

묵시적 갱신 후 계약해지로 반환 의무가 인정된 이유는 무엇인가요?

법원은 소장에 담긴 의사를 계약해지 통지로도 해석했습니다. 묵시적 갱신에 따른 임차인의 해지권을 인정하고, 소장 부본 도달 후 3개월이 경과한 2024년 9월 12일 계약이 해지됐다고 판단했습니다.

현행 주택임대차보호법 제6조는 정해진 기간 내 갱신거절 등의 통지가 없으면 종전과 같은 조건으로 임대차가 갱신되는 경우를 규정합니다. 임차인이 임대차기간 종료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 포함하며, 차임 연체나 임차인 의무의 현저한 위반 등 법에서 정한 예외도 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조

같은 법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차의 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 당사자가 별도로 새 계약을 체결한 경우까지 같은 규칙이 적용된다고 단정할 수는 없으므로, 갱신의 경위를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의2

갱신의 경로에 따른 해지 문제는 갱신 후 중도해지와 보증금 반환 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.

이 사건 법원은 원고와 임대인 사이에 기간 종료 2개월 전까지 갱신거절 의사표시가 없었다고 보고 묵시적 갱신을 인정했습니다. 또한 원고의 주장에는 계약해지 주장도 포함돼 있다고 보아, 소장 부본 도달일을 기준으로 해지 효력 발생 시점을 판단했습니다.

이는 법원이 이 사건 소장 내용과 계약 경과를 해석한 결과입니다. 보증금 반환을 구하는 소장을 제출하기만 하면 모든 사건에서 해지 통지가 이루어진 것으로 처리된다는 뜻은 아닙니다. 어떤 종료 의사를 표시했는지, 그 의사가 언제 임대인에게 도달했는지가 중요합니다.

그 결과 임대인은 임차인으로부터 주택을 인도받음과 동시에 보증금 2억 9,500만 원을 반환할 의무가 있다고 판단됐습니다.

연대보증인 청구와 지연손해금 청구는 왜 인정되지 않았나요?

반환 의무의 근거와 각 청구의 요건이 달랐기 때문입니다. 임대인의 원금 반환이 인정됐다고 해서 보증인 책임이나 장래 지연손해금까지 함께 인정되는 것은 아닙니다.

이행각서의 보증 범위와 갱신 후 반환채무

법원은 연대보증인이 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지에 따른 보증금 반환채무까지 보증한 것은 아니라고 판단했습니다.

임차인은 두 번째 이행각서의 연대보증을 근거로 보증인에게도 지급을 청구했습니다. 그러나 실제로 임대인의 반환 의무가 인정된 근거는 신탁등기 말소 약정 위반에 따른 계약해제가 아니라, 묵시적 갱신 후 계약해지였습니다. 법원은 이 반환채무가 해당 보증 범위에 포함되지 않는다고 보아 보증인에 대한 청구를 기각했습니다.

이 사건의 결과를 연대보증인의 책임이 항상 계약 갱신과 함께 사라진다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 누구의 어떤 채무를 어느 범위에서 보증했는지 각서와 계약의 문구를 확인해야 합니다.

주택 인도 전 장래 지연손해금 청구의 요건

지연손해금 청구는 미리 청구할 필요가 인정되지 않아 각하됐습니다. 임차인은 주택 인도일 다음 날부터 보증금 원금에 대해 연 5%의 지연손해금을 지급하라고 청구했습니다.

민사소송법 제251조는 장래에 이행할 것을 청구하려면 미리 청구할 필요가 있어야 한다고 정합니다. 대법원은 이행기나 조건이 아직 도래하지 않은 채권의 경우, 채무자가 채무의 존재를 다투어 조건이 충족된 뒤에도 자발적 이행을 기대하기 어려운 사정 등을 살펴야 한다고 설명합니다. 민사소송법 제251조, 대법원 2004. 9. 3. 선고 2002다37405 판결

이 사건에서는 주택 인도 시점을 현재 확정할 수 없었습니다. 임대인이 주택을 아직 인도받지 않아 지연손해금이 발생하지 않았다고 다툰 것도, 장차 주택을 인도받은 뒤의 지연손해금 채무 자체를 부인한 주장으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 미리 청구할 필요성이 인정되지 않았습니다.

이는 이 사건에서 주택 인도 전의 장래 지연손해금 청구가 부적법하다는 판단입니다. 보증금 반환이 지체돼도 언제나 이자를 청구할 수 없다는 의미는 아닙니다.

주택을 인도한 뒤 일부 반환금의 정산이 문제 된 경우에는 지연이자와 일부 반환금을 정산한 승소사례도 참고할 수 있습니다.

청구	판결 결과
임대인에 대한 보증금 원금	주택 인도와 동시에 2억 9,500만 원 지급
연대보증인에 대한 청구	기각
임대인에 대한 장래 지연손해금 청구	각하

임대인과의 소송비용은 임대인이, 보증인과의 소송비용은 임차인이 부담하도록 했습니다. 원금 지급 부분에는 가집행도 허용됐습니다. 다만 제공된 판결문만으로 판결 확정 여부나 실제 보증금 회수 여부까지 확인되지는 않습니다. 이 사례의 성과는 판결상 임대인의 원금 반환 의무가 인정된 범위입니다.

유사한 분쟁에서는 어떤 자료를 확인해야 하나요?

계약서와 이행각서뿐 아니라 등기가 변경된 날, 계약 종료를 통지한 내용과 도달일을 함께 정리하는 것이 좋습니다. 이 사건처럼 해제와 해지의 근거가 달라지면 청구 상대방과 인정 범위도 달라질 수 있습니다.

보증금을 반환할 상대방이 다투어지는 상황이라면 전입신고 시점과 임대인 반환 책임을 다룬 사례도 함께 살펴볼 수 있습니다. 임대차계약과 대항력 취득이 신탁등기보다 앞선 경우는 신탁회사 상대 보증금 반환 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

준비자료	확인할 내용
임대차계약서·특약·이행각서	말소 기한, 반환 약정, 계약기간, 보증 대상 채무
등기사항증명서·필요한 신탁원부	계약 당시 권리관계와 실제 말소 시점
문자·카카오톡·내용증명·배달 또는 송달 기록	종료 의사의 내용과 임대인에게 도달한 날
보증금 지급 자료	지급 금액과 지급 경위
주택 인도 관련 기록	실제 인도 여부와 시점

이 목록은 유사 사건의 상담 준비자료입니다. 이번 사건에서 위 자료가 모두 제출됐다는 뜻은 아닙니다. 우선 가지고 있는 자료를 날짜순으로 정리하면 계약 종료 근거와 보증인의 책임 범위를 확인하는 데 도움이 됩니다.

참고자료

• 서울북부지방법원 2024. 11. 12. 선고 2024가단***** 판결문
• 현행 주택임대차보호법 제6조
• 현행 주택임대차보호법 제6조의2
• 현행 민사소송법 제251조
• 대법원 2004. 9. 3. 선고 2002다37405 판결

현행 조문 확인일: 2026. 10. 10. 현행 법령의 일반 설명과 2024년 개별 사건의 판단을 구분했습니다.