안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
공인중개사 사무소를 방문했는데 공인중개사 본인이 아닌 직원(중개보조원)이 나와서 계약을 진행했고, 이후 피해가 발생하자 공인중개사가 “나는 그 계약에 관여하지 않았다”고 주장하는 상황을 마주하는 분들이 있습니다. 이런 경우에도 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항에 그 근거가 명확히 규정되어 있습니다.
이런 분에게 이 글을 추천드립니다. 중개보조원이 계약을 진행하다가 신탁 사실, 선순위 권리 등 중요 사항을 설명하지 않은 경우, 공인중개사가 “나는 자리에 없었다” 또는 “보조원이 임의로 한 일”이라고 주장하는 경우, 피해 배상을 받고 싶은데 보조원에게 재산이 없어 실질적 배상을 받기 어려운 경우입니다.
중개보조원 행위의 법적 귀속 — 공인중개사법 제15조 제2항
공인중개사법 제15조 제2항은 “중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다”고 규정합니다. 이 조항은 중개보조원의 행위를 고용 공인중개사의 행위와 동일하게 취급하는 법적 의제(擬制) 규정입니다. 공인중개사가 현장에 없었거나 해당 계약을 인지하지 못했더라도, 고용 관계가 인정되고 보조원이 업무 범위 내에서 행동한 이상 책임은 공인중개사에게 귀속됩니다.
핵심은 ‘업무상 행위’입니다. 보조원이 고용 공인중개사의 업무를 보조하는 과정에서 발생한 행위라면, 이 조항이 적용됩니다. 신탁부동산 임대차 계약 중개는 공인중개사의 핵심 업무이므로, 그 과정에서 보조원이 설명의무를 이행하지 않은 것은 공인중개사 본인의 설명의무 위반과 동일하게 처리됩니다.
| 상황 | 책임 귀속 여부 | 근거 | 주의 사항 |
|---|---|---|---|
| 보조원이 계약 진행, 공인중개사 인지 | ✓ 귀속됨 | 공인중개사법 제15조 제2항 | 인지 여부와 무관하게 귀속 |
| 공인중개사가 “몰랐다” 주장 | ✓ 귀속됨 | 법 제15조 제2항 (항변 불가) | 몰랐다는 주장 자체가 항변 사유 안 됨 |
| 항소심에서 주장 번복 | ✓ 귀속됨 + 신빙성 저하 | 법 제15조 제2항 + 주장 불일치 | 번복이 오히려 불리하게 작용할 수 있음 |
| 보조원을 고용한 사실 자체가 없는 경우 | ✗ 귀속 안 됨 | 고용 관계 없음 | 보조원 등록 여부 확인 필요 |
실제 사건 — 항소심에서도 이긴 이유
이상덕 변호사가 대리한 신탁부동산 임대차 사건에서 이 쟁점이 정면으로 다루어졌습니다.
의뢰인 A씨는 서울 소재 신탁부동산에 전세 계약을 체결했고, 이후 보증보험 가입이 불가능하다는 사실을 알게 되면서 약 9,000만 원 규모의 피해가 발생했습니다. 1심에서는 피고 공인중개사 및 한국공인중개사협회를 상대로 승소했고, 피고 측 70% 과실이 인정되었습니다.
문제는 피고가 항소를 제기하면서 주장을 바꿨다는 점이었습니다. 1심에서는 “내가 직접 신탁 사실을 설명했다”고 주장하다가, 항소심에서 갑자기 “중개보조원이 계약을 진행한 것”이라고 말을 바꿨습니다. 피고 측은 이를 통해 책임을 보조원에게 돌리려 했습니다.
그러나 법원은 두 가지 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 첫째, 1심과 항소심 사이에 주장이 완전히 달라졌다는 사실 자체가 신빙성을 크게 떨어뜨렸습니다. 둘째, 설령 보조원이 계약을 진행했더라도 공인중개사법 제15조 제2항에 의해 그 행위는 공인중개사 본인의 행위로 간주되므로, 어떤 경우에도 책임을 면할 수 없다는 것이었습니다.
결국 피고들의 항소는 전부 기각되었고, 의뢰인은 배상을 확정받았습니다.
과실 비율 70%에 대해 설명드리겠습니다. 손해배상 소송에서는 피해를 입힌 측과 입은 측 양쪽의 잘못을 비율로 따지는 과실상계 절차가 있습니다. 이 사건에서 임차인에게도 30%의 과실이 인정된 것은, 임차인이 직접 등기부를 확인하거나 신탁 여부를 조회할 수 있었던 점 등이 고려되었기 때문입니다. 배상금은 피고 측 과실 비율인 70%를 기준으로 산정됩니다.
배상 청구 절차 — 어떻게 진행하나요
공인중개사를 상대로 배상을 청구하는 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 한국공인중개사협회를 통한 공제 청구이고, 다른 하나는 공인중개사와 협회를 공동 피고로 하는 민사 손해배상 소송입니다. 공제 청구는 절차가 상대적으로 간편하나 공제 한도 내에서만 배상이 이루어집니다. 피해액이 한도를 초과하거나 공제 청구가 거부된 경우에는 민사 소송을 검토하셔야 합니다.
두 방법을 순차적으로 또는 병행하여 진행하는 것이 가능합니다. 어떤 방법이 유리한지는 피해 규모, 증거 상태, 공인중개사의 재산 상황 등을 종합하여 판단해야 합니다. 지금 바로 상담을 신청하셔서 본인 상황에 맞는 방향을 확인해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 보조원이 계약을 진행했다는 것을 어떻게 증명하나요?
계약서 작성자 이름, 공인중개사 사무소 직원 명부, 당일 연락 내용(문자·카카오톡), 목격자 진술 등이 증거가 될 수 있습니다. 중개업소 등록 정보에서 보조원 등록 여부도 확인 가능합니다.
Q. 공인중개사가 “나는 몰랐다”고 하면 소송에서 불리해지지 않나요?
불리해지지 않습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 인지 여부와 관계없이 보조원의 업무상 행위를 공인중개사 행위로 의제(간주)합니다. 이 사건에서도 동일한 법리가 적용되었습니다.
Q. 한국공인중개사협회도 피고로 넣을 수 있나요?
네, 가능합니다. 협회는 개업공인중개사의 중개사고에 대한 공제 책임을 부담하며, 이 사건에서도 협회가 공동 피고로 포함되어 항소심까지 패소했습니다.
Q. 과실 비율 70%는 어떻게 결정되나요?
임차인의 자기 확인 가능성, 중개사의 설명 누락 정도, 계약서 특약 기재 내용 등 여러 요소를 종합하여 법원이 판단합니다. 사건에 따라 비율은 달라질 수 있습니다.
Q. 소송까지 가지 않고 합의로 해결할 수도 있나요?
합의로 해결할 수 있습니다. 다만 합의서 서명 전에 반드시 내용을 검토하시고, 가급적 변호사 확인을 받으시기 바랍니다. 합의서에 서명하면 이후 추가 청구가 어려워질 수 있습니다.
감사합니다.
- 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
