부동산 중개수수료 미지급 청구소송, 임대인 상대 승소사례

제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사입니다.

임대차계약을 여러 차례 중개했는데 임대인이 “수수료는 받지 않기로 했다”며 지급을 거절한다면, 어떤 자료로 지급 의무를 입증해야 할까요?

이번 글에서 소개할 승소사례에서는 임대인의 수수료 면제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 법원은 중개보수와 이자를 지급하도록 판결했습니다. 같은 임대인과 거래한 계약이라도 보수 약정을 입증할 자료에 따라 판단이 달라졌습니다.

임대인이 중개수수료를 지급하지 않으면 소송으로 청구할 수 있나요?

약정한 중개보수를 지급받지 못했다면 임대인을 상대로 청구소송을 검토할 수 있습니다. 중개한 거래가 무엇인지, 얼마를 언제 받기로 했는지, 아직 지급받지 못한 금액이 얼마인지 확인해야 합니다.

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받도록 정하고 있습니다. 다만 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 등은 별도로 살펴야 합니다. 보수 한도 역시 거래 대상에 적용되는 법령과 조례에 따라 확인해야 합니다. 공인중개사법 제32조

공인중개사의 업무상 책임이 문제 된 다른 사례로는 신탁부동산 중개사의 확인·설명의무 위반과 손해배상을 참고할 수 있습니다.

이 사건에서는 공인중개사가 2019년부터 2022년까지 한 임대인의 오피스텔 임대차계약 9건을 중개했습니다. 중개사는 지급받지 못한 보수 등을 청구했고 임대인은 전속 중개권을 주는 대신 자신의 수수료를 면제받기로 했다고 맞섰습니다.

중개사는 7,058,330원과 지연손해금을 청구했습니다. 항소심 법원은 중개보수와 이미 발생한 이자의 합계 5,097,774원, 그리고 원금에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

이하 사건 설명은 서울서부지방법원 2024. 7. 25. 선고 2023나***** 판결을 바탕으로 합니다.

수수료를 면제받았다는 임대인의 주장은 왜 받아들여지지 않았나요?

계약서에 보수 지급 약정이 있었고 이를 뒤집을 만한 면제 합의가 증명되지 않았기 때문입니다. 수수료 면제 합의가 있었다는 주장만으로는 부족하고 이를 뒷받침할 증거가 필요합니다.

중개보수가 인정된 계약은 7건입니다. 각 계약서에는 중개보수 약정과 구체적인 금액 또는 산정 근거가 기재되어 있었습니다. 임대인도 자신의 서명·날인을 인정했습니다. 법원은 이러한 계약서 내용에 반하는 구두 면제 주장을 받아들이지 않았습니다.

임대인은 전속 중개권을 부여한 대가로 수수료를 면제받았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 제출된 자료만으로 전속 중개권을 주었다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 공동중개가 이루어진 거래 등도 함께 검토했습니다.

중개사가 상당 기간 수수료를 청구하지 않았다는 사정도 면제의 근거가 되지 못했습니다. 법원은 청구가 늦었다는 이유만으로 채권을 포기했다고 볼 수 없고 제출된 녹취록 등으로도 묵시적인 면제 의사를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

구두로 한 면제 합의가 언제나 효력이 없는 것은 아닙니다. 다만 채권을 포기하거나 채무를 면제했다는 의사는 신중하게 해석해야 합니다. 계약서의 문언과 당사자 사이의 대화, 거래 경위를 함께 살펴야 하는 이유입니다. 대법원 2000다72572 판결, 대법원 2010다40505 판결

계약서에 중개수수료 금액이 없어도 청구할 수 있나요?

계약서에 금액이 없다는 이유만으로 청구 가능성을 단정할 수는 없습니다. 보수 지급 약정과 구체적인 금액·산정 방식을 다른 자료로 확인할 수 있는지도 살펴야 합니다.

이 사건에서 법원은 9건 가운데 7건의 중개보수를 인정했고 나머지 2건의 보수 청구는 받아들이지 않았습니다. 같은 임대인과 계속 거래했다는 사정만으로 모든 계약에 같은 보수 약정이 있었다고 보지는 않았습니다.

계약서의 기재 내용	이 사건에서의 법원 판단
보수를 인정받지 못한 계약 중 한 건에는 중개보수 약정이 별도로 기재되어 있지 않았습니다.	법원은 이 계약에 관해 보수 지급 약정 자체를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
다른 한 건에는 보수를 지급한다는 인쇄된 일반 조항이 있었지만 구체적인 수수료율이나 산정 방식이 적혀 있지 않았습니다.	이 계약에서는 구체적인 보수 약정이 증명되지 않았다고 보았습니다.

두 계약에 관해서는 구체적인 보수가 적힌 별도의 중개대상물 확인·설명서도 제출되지 않았습니다. 법원은 문서의 내용과 함께 반복된 거래관계, 보수에 관해 호의를 보일 듯한 중개사의 태도 등도 고려했습니다.

따라서 다른 사건에서도 “금액이 없으면 무조건 못 받는다”거나 “보수 지급 문구만 있으면 원하는 금액을 받을 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다. 계약서 외에 확인·설명서, 보수 협의 문자, 정산 내역 등으로 무엇을 입증할 수 있는지가 중요합니다.

자료 준비의 다른 사례로는 물품대금 청구에서 계약서와 채무확인서를 검토한 사례가 있습니다.

임대인이 면제 합의를 주장하거나 계약마다 보수 기재 내용이 다르다면, 계약서와 관련 대화를 함께 정리해 보시기 바랍니다. 제이씨엘파트너스는 자료를 검토해 계약별 청구 근거와 금액을 확인해 드립니다.

미지급 중개수수료와 이자는 어떻게 계산하나요?

계약별로 받을 수 있는 보수 원금과 지급기일을 정한 뒤, 이자를 구분해 계산해야 합니다. 여러 거래의 수수료를 한꺼번에 청구하더라도 각 계약의 약정과 공동중개 여부를 따로 살펴야 합니다.

이 사건에서 법원이 인정한 금액은 다음과 같습니다.

구분	인정 금액
6건의 중개보수 합계	4,391,200원
공동중개 1건에서 인정된 보수	374,000원
미지급 중개보수 원금 합계	4,765,200원
지급명령신청서 부본 송달일까지의 이자	332,574원
원금과 위 이자의 합계	5,097,774원

6건의 보수 합계에는 부가가치세가 포함되어 있습니다. 공동중개 1건에 관해서는 법원이 중개사의 임대인 상대 보수채권 비율을 절반으로 보아 374,000원을 인정했습니다.

보수를 언제 지급해야 하는지도 중요합니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 지급 시기에 관한 약정이 있으면 그 약정에 따르고 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 정합니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2

이 사건에서는 각 임대차계약의 잔금 지급일을 보수 지급기일로 보아 그 다음 날부터 이자를 계산했습니다. 모든 계약의 체결 다음 날부터 이자를 계산해 달라는 청구는 그대로 인정되지 않았습니다.

이후의 지연손해금은 **원금 4,765,200원에 대하여 2022년 8월 23일부터 2024년 7월 25일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%**로 인정되었습니다. 이미 발생한 이자까지 합친 5,097,774원 전체에 같은 지연손해금을 붙인 것은 아닙니다.

이 금액과 이율·기간은 해당 판결에서 정한 내용입니다. 다른 사건에서는 약정, 지급기일, 송달일과 청구 내용에 맞춰 계산해야 합니다. 판결로 인정된 금액을 실제로 지급받았는지는 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.

중개수수료 청구소송 전에 어떤 자료를 준비해야 하나요?

계약별 보수 약정과 중개 경위, 지급기일, 미지급 내역을 연결해서 보여 줄 자료가 필요합니다. 계약이 여러 건이라면 한 건씩 나누어 정리하는 편이 좋습니다.

1. 먼저 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서에서 보수 금액, 요율, 지급 시기, 서명·날인을 확인합니다. 문서마다 기재 내용이 다를 때는 그 차이를 설명할 자료도 함께 준비합니다.

2. 보수를 협의한 문자·메신저 대화, 적법하게 확보한 녹음 등은 약정의 내용이나 면제 주장을 검토하는 데 도움이 됩니다. 유리한 문장만 떼어 놓기보다 전후 대화가 확인되는 원본을 보관하는 것이 좋습니다. 녹음의 적법성을 다룬 관련 판례로는 직원 면담 녹음과 음성권 침해 쟁점을 정리한 글이 있습니다.

3. 입금 내역과 정산 자료도 필요합니다. 이미 지급받은 돈이 있다면 어느 계약의 보수인지 구분하고 공동중개라면 보수 분배에 관한 합의와 실제 정산 내역을 함께 정리해야 합니다.

4. 여러 계약을 청구할 때는 계약일, 약정 보수, 지급기일, 받은 금액, 남은 금액, 근거 자료를 한 표에 적어 보시기 바랍니다. 이 사건처럼 계약별 증거에 따라 인정 여부가 달라질 수 있습니다. 각 금액의 근거를 확인한 뒤 총액을 계산하는 순서로 정리하면 됩니다.

중개수수료 미지급, 지급명령과 소송 중 무엇을 선택해야 하나요?

임대인이 무엇을 다투는지, 청구금액의 근거가 정리되어 있는지, 서류를 송달할 수 있는지를 기준으로 검토해야 합니다. 지급명령을 신청하면 언제나 빠르게 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

송달할 주소를 파악하는 데 어려움이 있다면 임대인 연락두절 시 송달을 다룬 보증금 반환 사례도 참고할 수 있습니다.

지급명령은 법원이 채무자를 먼저 심문하지 않고 지급을 명하는 절차입니다. 다만 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 적법하게 이의신청을 하면, 이의 범위에 해당하는 청구는 소송절차로 이어집니다. 찾기쉬운 생활법령정보 — 지급명령 신청

• 보수 약정과 금액에 큰 다툼이 없고 송달할 주소도 확인된다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

• 반면 임대인이 이미 수수료 면제나 약정 자체를 다투고 있다면, 이의신청 후 소송으로 이어질 가능성과 필요한 입증 자료까지 고려해 절차를 선택하는 편이 좋습니다.

신청 이후의 절차까지 살펴보려면 지급명령과 채권추심 절차를 참고할 수 있습니다.

이 사건도 지급명령신청서 부본이 송달된 뒤 소송을 거쳐 항소심 판단까지 이루어졌습니다. 절차를 선택할 때는 임대인의 주장에 답할 증거도 함께 준비합니다.

부동산 중개수수료 미지급 청구소송을 준비하고 있다면 계약서, 보수 협의 자료, 입금 내역을 먼저 모아 보시기 바랍니다. 제이씨엘파트너스는 계약별 청구 가능 금액과 예상 쟁점, 지급명령·소송 중 적합한 절차를 검토해 드립니다.

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참고자료

• 제공 판결문: 서울서부지방법원 2024. 7. 25. 선고 2023나***** 판결. 사건 당사자와 사건번호 뒷자리는 비공개 처리했습니다.
• 공인중개사법 제32조 — 중개보수 등
• 공인중개사법 시행령 제27조의2 — 중개보수의 지급 시기
• 대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 — 계약 해석
• 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다40505 판결 — 채권 포기·채무 면제 의사의 해석
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 지급명령 신청

법령·절차 확인일: 2026년 9월 29일.