임대인이 원상복구비를 이유로 보증금 일부를 돌려주지 않는다면, 임차인이 부담할 손상과 비용인지부터 확인해야 합니다. 이번 사건에서 법원은 임대인의 공제 주장을 받아들이지 않고, 남은 보증금 700만 원 전액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 승소사례입니다. 서울동부지방법원 2024. 12. 4. 선고 2024가소****** 판결을 바탕으로, 어떤 이유로 원상복구비 공제가 인정되지 않았는지 설명드리겠습니다.
임대인은 무엇을 이유로 700만 원을 돌려주지 않았나요?
임대인은 수리·교체·청소 비용과 하자로 인한 손해를 이유로 보증금 중 700만 원을 돌려주지 않았습니다. 소송에서는 그 비용을 임차인이 부담할 근거가 있는지가 문제 됐습니다.
임대차보증금은 2억 3,000만 원이었습니다. 계약은 종료됐고, 임차인은 2024년 4월 13일 임차목적물을 임대인에게 반환했습니다. 계약 종료와 목적물 반환, 700만 원이 남아 있다는 사실에는 당사자 사이에 다툼이 없었습니다.
임대인은 방문 교체·설치, 싱크대 수리, 입주청소, 유리창 특수오염 제거, 베란다 유리 교체, 방충망 설치에 합계 285만 원을 지출했다고 주장했습니다. 그 밖의 하자로 약 350만 원의 손해가 생겼다는 주장도 했습니다. 이 비용들을 공제하면 반환할 보증금이 남지 않는다는 입장이었습니다.
위 금액과 공제 사유는 임대인이 소송에서 내세운 주장입니다. 법원은 실제로 보증금에서 공제할 원상회복비용이나 손해배상채무가 인정되는지를 별도로 판단했습니다.
청소비나 기물 훼손에 관한 공제 주장이 함께 나오는 경우는 청소비·기물 훼손 항변을 다룬 보증금 공제 글에서도 살펴볼 수 있습니다.
원상복구는 입주 당시와 똑같게 만드는 의무인가요?
이번 판결은 통상적인 사용에 따른 자연적 마모와 감가상각을 원상회복의 범위에서 구분했습니다. 사용하면서 자연스럽게 나빠진 상태까지 입주 당시와 완전히 같게 만들어야 한다고 보지 않았습니다.
임차인이 계약 종료 후 목적물을 원상회복해 반환할 의무를 부담하는 근거는 민법 제654조가 준용하는 제615조입니다. 다만 구체적인 복구 범위는 목적물의 상태와 계약 내용을 함께 살펴야 합니다.
전 임차인의 시설을 인수한 상황이라면 시설 인수와 원상복구비 공제를 다툰 상가 사례처럼 계약에서 부담 범위를 어떻게 정했는지도 확인할 필요가 있습니다.
법원은 통상적인 사용으로 생기는 가치 감소는 이미 차임 등에 반영된 것으로 보았습니다. 그래서 원상회복의무를 임차인이 처음 인도받았을 때의 상태를 그대로 재현하라는 의미로 해석할 수 없다고 판단했습니다. 자연적 마모나 감가상각을 초과하는 특별한 사정이 있는지가 중요했습니다.
보증금 정산에서는 수리한 항목마다 손상의 성격을 확인해야 합니다. 오래 사용해 생긴 마모인지, 입주 전부터 있던 상태인지, 임차인의 책임으로 새로 생긴 훼손인지에 따라 검토할 내용이 달라집니다.
누수로 생긴 손상이라면 임차인의 원상복구 범위와 함께 임대인의 수선의무도 검토해야 합니다. 누수 수리비 공제와 임차인 책임을 다툰 보증금 반환 사례를 참고할 수 있습니다.
복구 범위와 특약을 함께 살펴보는 내용은 임차인의 원상복구 의무 범위 안내에서도 확인할 수 있습니다.
법원은 왜 수리비 공제 주장을 받아들이지 않았나요?
법원은 제출된 증거만으로 통상적인 마모를 넘는 손상과 임차인의 책임을 인정하기 부족하다고 보았습니다. 이 판단에 따라 임대인의 공제 주장을 받아들이지 않았습니다.
먼저 문지방 등의 하자가 통상적인 사용 과정에서 생길 수 있는 자연적 마모나 감가상각을 초과한다는 특별한 사정을 인정하기 부족했습니다. 상태가 나빠졌다는 주장만으로 임차인이 복구비를 부담할 손상이라고 판단할 수 없었던 것입니다.
일부 훼손이 자연적 마모를 넘는다고 가정해도, 책임의 문제는 남았습니다. 법원은 처음 인도받을 당시에는 없던 하자가 임차인의 책임 있는 사유로 생겼다고 인정할 증거도 없다고 판단했습니다.
이번 판결에서는 손상의 정도와 발생 원인에 관한 증거가 임대인의 공제 주장을 뒷받침하지 못했습니다. 수리·교체·청소 항목을 나열하는 것과 그 비용을 임차인에게 부담시킬 근거를 갖추는 것은 각각 확인해야 할 문제입니다.
미반환 보증금과 이자는 어디까지 인정됐나요?
법원은 임차인이 청구한 미반환 보증금 700만 원과 지연손해금을 전부 인정했습니다. 소송비용도 임대인이 부담하도록 했습니다.
이 사건은 이후 임대인의 항소가 기각돼 지급 판단이 유지됐습니다. 원상복구비 공제에 관한 항소심 후속 결과에서 판단 근거를 확인할 수 있습니다.
| 항목 | 판결 내용 |
|---|---|
| 지급을 명한 보증금 원금 | 700만 원 |
| 2024년 4월 17일~2024년 6월 25일 | 위 원금에 대해 연 5% |
| 2024년 6월 26일~다 갚는 날 | 위 원금에 대해 연 12% |
| 소송비용 | 임대인 부담 |
| 가집행 | 금전 지급을 명한 부분에 허용 |
이 소송에서 전액 인용된 원금은 보증금 2억 3,000만 원 중 미반환 잔액 700만 원입니다. 판결에서 지급 의무가 인정됐다는 사실과 실제 회수 여부는 구분해야 합니다. 제공된 자료만으로 판결 확정이나 실제 지급 완료 여부까지 확인되지는 않습니다.
지연손해금의 두 기간은 이 사건 판결 주문에 따른 것입니다. 일반적인 이율의 근거는 민법 제379조와 소송촉진법상 법정이율 규정에서 확인할 수 있습니다. 다른 사건의 기산일과 적용 기간은 계약·인도·청구·송달 자료를 함께 검토해야 합니다.
비슷한 공제 분쟁에서는 어떤 자료를 확인해야 하나요?
계약상 복구 범위, 손상의 상태와 시점, 공제 내역, 남은 보증금을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다. 자료가 있으면 임대인이 요구한 총액을 항목별로 나누어 검토할 수 있습니다.
- 계약과 인도 기록을 확인합니다. 임대차계약서와 특약, 종료 통지, 열쇠 전달 등 목적물을 반환한 기록을 모읍니다. 어떤 상태로 돌려주기로 했는지도 살펴야 합니다.
- 입주 전후와 퇴거 당시 상태를 대조합니다. 사진·영상, 시설 상태에 관한 문자, 수리 통지 등을 통해 처음부터 있던 하자와 사용 중 생긴 손상을 구분합니다.
- 공제 항목과 금액의 근거를 확인합니다. 임대인의 공제 통보, 견적서, 영수증, 세부 공사 내역을 함께 봅니다. 비용뿐 아니라 해당 공사가 임차인의 의무에 포함되는지도 검토해야 합니다.
- 반환된 금액과 미반환 잔액을 정리합니다. 보증금 지급·반환 이체 내역과 정산표를 대조합니다. 수리비 외에 다른 비용이 섞여 있다면 항목을 나누어 확인합니다.
관리비·주차비가 공제 항목에 함께 있다면 관리비·주차비 공제의 발생 근거와 금액을 다툰 사례도 참고할 수 있습니다.
비용을 청구할 권리를 누가 갖는지도 사건에 따라 쟁점이 됩니다. 집행비용·관리비 공제를 나누어 본 사례에서는 비용의 권리자와 정산 항목을 별도로 판단했습니다.
이렇게 자료를 정리하면 인정할 공제와 다툴 공제를 구분하고, 반환 요구·협의·소송에서 청구할 범위를 정하는 데 도움이 됩니다. 모든 자료가 있어야만 문의할 수 있는 것은 아닙니다. 현재 가지고 있는 자료와 상황부터 정리하시면 됩니다.
이 판결만으로 모든 원상복구비 공제를 거절할 수 있나요?
계약상 약정과 손상의 원인에 따라 원상복구비 부담이 인정될 수 있습니다. 이번 사건의 결론을 적용하려면 자신의 계약과 손상 상태가 어떻게 다른지 먼저 확인해야 합니다.
훼손으로 인한 목적물 반환의무 불이행 손해배상에서는 임차인이 자신에게 책임 없는 사유였다는 점을 증명해야 하는 법리도 적용됩니다. 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자에서 손상이 생겼는지도 함께 살펴야 합니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결
이번 승소사례는 해당 임차목적물과 제출된 증거를 전제로 한 하급심 판단입니다. 계약의 복구 약정, 손상 발생 시점과 원인, 공제 금액을 함께 확인해야 반환 청구 범위를 판단할 수 있습니다.
직접 설치한 에어컨 부분의 복구비는 인정하고 나머지 공제를 배척한 일부 복구비만 공제한 상가보증금 반환 사례와도 비교해 볼 수 있습니다.
임대인이 수리비를 이유로 보증금 일부를 돌려주지 않는다면, 계약서·공제 내역과 입퇴거 자료를 함께 확인해 반환 청구 범위를 검토할 수 있습니다. 현재 미반환 금액과 임대인의 주장을 간단히 남겨주세요.
직원이 문의를 접수하고 상담 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 가지고 계신 자료부터 준비하시면 됩니다.
참고자료
- 서울동부지방법원 2024. 12. 4. 선고 2024가소****** 판결
- 국가법령정보센터 민법 제615조, 제654조 — 원상회복의무와 임대차 준용.
- 국가법령정보센터 대법원 2018다291347 판결 — 반환의무 불이행 손해배상과 증명책임.
- 국가법령정보센터 민법 제379조, 소송촉진법상 법정이율 규정 — 이율의 일반적인 근거. 이 사례의 기산일·기간은 판결 주문에 따릅니다.
