의뢰인은 2023년 9월 주택 임대차계약을 맺고 보증금 7,000만 원을 지급했습니다. 월세는 50만 원, 계약기간은 2023년 10월 19일부터 2025년 10월 18일까지였습니다. 그런데 집에 누수가 생겼고 싱크대와 부엌을 넘어 다른 방까지 피해가 이어졌습니다.
의뢰인의 가족과 집주인은 부엌뿐 아니라 안방 바닥을 교체하는 문제도 논의했습니다. 당시 논의한 수리비는 364만 원이었습니다. 보증금을 돌려받는 과정에서 집주인은 누수가 세입자의 잘못으로 생겼다며 수리비를 빼겠다고 했습니다. 집을 비우지 않은 기간의 월세도 공제해야 한다고 주장했습니다.
제이씨엘파트너스는 임차인 측을 대리해 보증금 반환을 청구했습니다. 이상덕 대표변호사가 소개하는 이번 승소사례는 누수 수리비를 누가 부담하는지, 퇴거와 집 인도를 어떻게 구분해 판단했는지가 드러난 사건입니다.
집주인이 누수 수리비를 보증금에서 빼겠다고 했습니다
의뢰인은 2025년 10월 1일 임차권등기를 마쳤고 판결문은 그 무렵 이사한 사실을 인정했습니다. 보증금은 반환되지 않았고 임대인은 수리비와 미퇴거 기간의 월세를 뺀 나머지만 돌려주겠다는 입장이었습니다.
소송에서는 누수가 어디까지 번졌는지, 주거에 얼마나 지장을 주었는지, 임차인이 누수를 일으켰다고 볼 증거가 있는지가 다뤄졌습니다. 법원은 문서와 영상, 당사자들의 수리 논의와 진술을 살펴 공제 주장의 근거를 판단했습니다.
누수의 범위와 수리비를 살펴 임대인의 수선의무를 인정했습니다
임대인은 계약기간 동안 임차인이 집을 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 이는 민법 제623조에 따른 의무입니다. 이 글에서 확인한 현행 민법은 2026년 3월 17일 시행본입니다.
임대인이 수선의무를 부담하는지 판단할 때는 손상 부위와 규모, 실제 사용에 미치는 영향, 수리의 난이도와 비용, 계약 당시 상태와 월세 등을 함께 봅니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결도 이러한 사정을 종합해 임대인의 수선의무를 판단하도록 설명합니다.
이번 사건의 누수는 부엌 일부에 그치지 않고 다른 방까지 번졌습니다. 안방 바닥 교체까지 논의할 정도였고 논의된 수리비 364만 원은 월세 50만 원의 6배가 넘었습니다. 법원은 누수의 정도와 범위, 비용 등을 고려해 주택을 정상적으로 사용하는 데 지장을 줄 정도라고 판단했습니다. 법원은 임대인이 수선의무를 부담한다고 봤습니다.
임대인은 임차인의 고의나 과실 때문에 누수가 생겼다고도 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단해 수리비 공제를 받아들이지 않았습니다. 이 사건에서는 수선이 필요한 정도인지와 임차인에게 발생 책임이 있는지를 각각 살폈습니다.
누수 수리비를 보증금에서 빼겠다는 요구를 받았다면, 제이씨엘파트너스는 누수 원인 자료와 수리 범위, 임차인의 책임을 뒷받침하는 근거를 함께 검토합니다. 사진이나 견적서가 있으면 준비해 전화 070-4524-0427로 문의하세요.
이사한 시점과 집을 넘긴 시점을 구분했습니다
임대인은 의뢰인이 퇴거하지 않은 기간의 월세도 공제해야 한다고 주장했습니다. 의뢰인은 2025년 10월 1일 이사를 마쳤다고 했고 임대인 역시 재판에서 의뢰인이 그보다 앞선 2025년 6월경 이사했다고 진술했습니다. 법원은 이러한 진술을 근거로 미퇴거를 이유로 한 월세 공제 주장도 받아들이지 않았습니다.
다만 집을 비운 사실과 집주인에게 집을 넘긴 사실은 지연손해금 판단에서 구분됐습니다. 의뢰인은 2026년 4월 8일자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 송달되도록 해 출입 비밀번호를 임대인에게 전달했습니다. 법원은 그 서면이 송달돼 집을 인도한 다음 날인 2026년 4월 15일부터 지연손해금을 인정했습니다.
보증금 반환이 늦어질 때는 이사 날짜와 함께 열쇠·출입 비밀번호를 언제, 어떤 방법으로 전달했는지도 확인해야 합니다. 이번 판결은 비밀번호 전달이 확인된 구체적인 경위를 기준으로 인도와 지연손해금의 시작일을 판단했습니다.
월세 외 관리비나 원상복구비도 함께 공제하겠다는 요구를 받았다면, 월세·관리비·원상복구비 공제의 근거를 살핀 사례도 참고해 보세요.
보증금 7,000만 원 전액 반환과 지연손해금 지급 판결
서울서부지방법원은 2026년 5월 13일 임대인의 공제 주장을 받아들이지 않고 임차인의 청구를 전부 인용했습니다. 보증금 반환을 명한 판결의 내용을 표로 정리했습니다.
| 항목 | 판결 내용 |
|---|---|
| 사건 유형·의뢰인 입장 | 주택 임대차보증금 반환, 임차인 |
| 청구 내용 | 보증금 전액과 지연손해금 지급 |
| 공제 주장 판단 | 누수 수리비 및 미퇴거를 이유로 한 월세 공제 불인정 |
| 반환을 명한 보증금 | 7,000만 원 전액 |
| 지연손해금 | 2026년 4월 15일부터 다 갚는 날까지 연 12% |
| 판결 | 서울서부지방법원 2026. 5. 13. 선고 2025가단***** 판결 |
위 연 12%는 이 사건에서 법원이 인정한 이율과 시작일입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 같은 조의 법정이율에 관한 규정에 따른 것으로, 연 12%를 정한 규정은 2019년 6월 1일부터 시행됐습니다. 임대차계약이 끝난 날부터 모든 사건에 같은 이율이 적용되는 것은 아닙니다.
보증금 공제 요구를 받았다면 자료를 이렇게 정리하세요
집주인이 공제를 요구한 항목과 금액을 나누어 적어 보세요. 누수 수리비라면 발생 원인과 수리 범위가 쟁점이고 퇴거 이후 월세라면 실제 사용 여부와 집을 넘긴 경위가 쟁점입니다. 한꺼번에 총액만 다투기보다 각 공제 항목을 뒷받침할 자료가 있는지 확인하는 편이 좋습니다.
- 계약 내용: 임대차계약서와 보증금 지급 내역
- 누수와 수리: 발생 당시 사진·영상, 원인 조사자료, 견적서와 수리 관련 대화
- 퇴거와 인도: 이사 내역, 열쇠·비밀번호 전달 기록, 집주인의 수령 답변
누수 비용이나 퇴거 후 월세 때문에 보증금 반환이 막혔다면, 제이씨엘파트너스는 공제 항목별 근거와 인도 시점을 확인해 반환 청구의 범위를 정리합니다. 계약서나 집주인이 보낸 공제 내역이 있으면 카카오톡으로 보내고 현재 다투는 항목을 알려 주세요.
손해안보는법 · 제이씨엘파트너스(JCL Partners)
대한변호사협회 등록 부동산·손해배상 전문변호사 이상덕
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참고자료
- 서울서부지방법원 2026. 5. 13. 선고 2025가단***** 판결
- 민법 제623조, 확인한 법률본 2026. 3. 17. 시행
- 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정, 2019. 6. 1. 시행
