계약이 끝났는데 집주인이 월세·관리비, 원상복구비, 청소비를 빼겠다고 하면 보증금에서 얼마를 돌려받을 수 있을지 막막해집니다. 공제 항목의 이름만 볼 것이 아니라, 실제로 부담할 채무가 있는지와 그 근거를 확인해야 합니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서 법원은 임대인의 공제 주장을 받아들이지 않고 보증금 1억 4,000만 원 전액을 지급하라고 판결했습니다. 공제 주장이 배척된 이유를 판결문을 바탕으로 설명드리겠습니다.
계약 종료와 보증금 반환 청구
의뢰인은 보증금 1억 4,000만 원, 월세 5만 원을 조건으로 주택을 임차했고 보증금 지급을 마쳤습니다. 이후 주택을 매수한 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받았고, 의뢰인은 새 임대인과 계약기간을 2023년 2월 26일부터 2025년 2월 25일까지로 정해 다시 계약했습니다.
의뢰인은 계약 만료를 앞둔 2024년 9월 22일경 갱신을 원하지 않는다는 의사를 표시했습니다. 법원은 임대차가 2025년 2월 25일 기간 만료로 종료됐고 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했습니다.
계약 만료에 따른 반환 청구에서는 갱신하지 않겠다는 뜻을 언제 알렸는지가 중요합니다. 주택임대차보호법은 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있도록 정하고 있습니다. 계약기간과 통지 내용을 함께 확인해야 하는 이유입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항
월세·관리비와 원상복구비, 증거가 없었던 공제 주장
임대인은 의뢰인이 계약 종료 후에도 계속 거주하고 있으므로 퇴실할 때까지의 월세와 관리비에 해당하는 금액을 공제해야 한다고 주장했습니다. 의뢰인의 부주의로 기물이 파손됐다며 원상복구비도 빼야 한다고 했습니다.
그러나 법원은 계약 종료 후 의뢰인이 월세·관리비 상당액을 지급하지 않았다거나, 의뢰인의 부주의로 기물이 파손됐다는 사실을 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 이에 두 항목의 공제 주장을 받아들이지 않았습니다.
임차인 책임의 손상인지가 다투어진 다른 사례로는 원상복구비 공제를 배척한 700만 원 지급 판결도 있습니다.
이 판단에서 확인할 점은 미지급이나 파손이 있었다는 주장을 뒷받침할 증거가 없었다는 것입니다. 계약 종료 후 거주에 따른 비용이 항상 면제된다는 뜻은 아닙니다. 납부 내역과 실제 손상 상태를 공제 요구 내용에 맞춰 대조해야 합니다.
누수 수리비와 미퇴거를 이유로 한 월세 공제가 함께 문제 된 경우에는 누수 수리비 공제를 배척한 보증금 반환 승소사례에서 수선의무와 공제 근거를 나누어 본 판단을 확인할 수 있습니다.
집주인이 요구하는 금액이 실제 미지급액인지, 임차인 책임의 수리비인지 다투고 있다면 납부 내역과 공제 요구사항을 바탕으로 보증금 반환 청구 범위를 상담받아 보세요.
퇴실 전 청소비 7만 원도 공제하지 못한 이유
임대인은 임대차계약에서 정한 퇴실 청소비 7만 원도 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 이 항목을 월세·관리비나 원상복구비와 다른 이유로 받아들이지 않았습니다.
판결문은 청소비가 임차인의 퇴거 후 청소 과정에서 발생하는 비용이라는 점을 들었습니다. 따라서 이 사건에서는 당시 보증금에서 공제할 수 있는 임차인의 채무에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
청소비 특약이 있다는 이유만으로 공제가 인정된 것은 아닙니다. 이 사건의 판단은 퇴거 후 발생할 청소비를 미리 공제하겠다는 주장에 관한 것입니다. 다른 분쟁에서도 계약 문구와 퇴거 여부, 비용 발생 시점을 함께 확인해야 합니다.
보증금 1억 4,000만 원 전액 지급 판결
서울중앙지방법원은 2025년 7월 25일 임대인에게 보증금 1억 4,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 의뢰인의 청구는 전부 인용됐고 소송비용도 임대인이 부담하도록 했습니다.
제이씨엘파트너스가 임차인을 대리한 이 사건의 성과는 임대인의 여러 공제 주장이 배척되고, 청구한 보증금 전액의 지급 의무가 인정됐다는 데 있습니다. 실제 지급이나 회수가 완료됐다는 의미와는 구분됩니다.
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보증금에서 비용을 빼겠다고 할 때 확인할 자료
집주인이 공제 항목을 여러 개 제시했다면, 총액만 놓고 협의하기보다 각 항목의 근거를 나누어 확인하는 것이 좋습니다.
- 계약서와 종료 통지: 계약 만료일, 갱신 거절 통지와 도달 내역, 청소비·원상복구 특약을 확인합니다.
- 월세·관리비 납부 내역: 이체 내역과 고지서, 정산 내역을 대조해 집주인이 어느 기간의 어떤 금액을 요구하는지 확인합니다.
- 파손과 수리비 자료: 입주 전후 사진·영상, 손상에 관한 연락, 견적서·영수증 등을 통해 손상의 시점과 원인, 비용의 근거를 살펴봅니다.
- 청소비 발생 관련 자료: 실제 퇴거와 청소가 이루어졌는지, 계약에서 어떤 비용을 부담하기로 했는지 확인합니다.
제이씨엘파트너스에서는 이러한 자료를 바탕으로 계약이 종료됐는지, 공제할 채무가 인정되는지, 얼마의 보증금 반환을 청구할 수 있는지를 검토할 수 있습니다. 상담을 문의하실 때는 계약 종료일, 남은 보증금, 집주인이 공제하겠다는 항목부터 알려주세요.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2025. 7. 25. 선고 2025가단***** 임대차보증금 판결
- 주택임대차보호법 제6조 제1항
