제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 수행한 이 사건에서 법원은 임대인의 최초 실거주 의사를 인정하면서도, 이후 재임대에 정당한 사유가 없다고 보았습니다. 임차인은 19,750,008원과 지연손해금 지급을 명하는 승소 판결을 받았습니다.
의정부지방법원 남양주지원 2024. 8. 21. 선고 2023가단***** 판결에서 배상책임이 인정된 이유와 손해액 계산을 살펴보겠습니다.
실거주로 갱신을 거절한 뒤 다시 임대하면 손해배상을 청구할 수 있나요?
갱신됐을 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 책임입니다. 주택임대차보호법 제6조의3
따라서 새 세입자가 들어왔다는 사실에 더해, 실거주를 이유로 갱신을 거절했는지, 재임대가 언제 이루어졌는지, 임대인에게 정당한 사유가 있었는지를 확인해야 합니다.
갱신거절 뒤 배상책임이 문제 되는 시점과 요건은 갱신거절 손해배상 청구 요건과 발생 시점에서도 정리했습니다.
갱신거절 당시의 실거주 의사와 이후 재임대의 정당한 사유는 별도로 판단합니다.
이번 사건에서 임차인은 왜 손해배상 소송을 제기했나요?
| 사건 경위 | 확인된 내용 |
|---|---|
| 기존 임대차 | 의뢰인은 보증금 1억 9,000만 원에 아파트를 임차했습니다. 임대차기간은 2019년 8월 14일부터 2021년 8월 14일까지였습니다. |
| 갱신 요구와 거절 | 의뢰인이 계약갱신을 요구하자, 임대인은 2021년 2월 15일 직접 거주할 예정이라는 이유로 거절했습니다. |
| 집 인도 | 의뢰인은 계약이 끝날 무렵 집을 인도했습니다. |
| 제3자에게 재임대 | 그런데 임대인은 2021년 12월경 제3자와 새 임대차계약을 체결했습니다. 새 보증금은 4억 5,000만 원이었고, 임대차기간은 2022년 1월 24일부터 2024년 1월 24일까지였습니다. |
의뢰인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구했습니다. 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 다시 임대했다는 이유였습니다. 법원은 피고에게 19,750,008원의 배상책임을 인정했습니다.
집주인의 실거주 의사가 인정됐는데도 왜 배상책임이 인정됐나요?
법원은 처음의 실거주 의사가 있었더라도 이후 다른 세입자에게 임대할 정당한 사유가 있었는지는 별도로 판단해야 한다고 보았습니다. 이 사건의 승소 이유는 임대인의 실거주 의사가 거짓으로 밝혀졌기 때문이 아닙니다.
| 판단 대상 | 법원이 살핀 사정 | 이 사건의 판단 |
|---|---|---|
| 갱신거절 당시의 실거주 의사 | 전입신고와 아파트 수리 등 | 실거주 의사 인정 |
| 이후 재임대의 정당한 사유 | 다른 집의 보증금 반환, 교습소 계획, 두 아파트의 위치 | 정당한 사유 불인정, 손해배상책임 인정 |
처음의 실거주 의사와 이후 재임대 사유는 어떻게 다른가요?
대법원은 임대인의 실거주 의사를 인정할 때 주거 상황, 직장이나 학교 등 생활 여건, 이사 준비, 갱신거절 전후의 설명과 행동 등을 함께 살펴야 한다고 판단했습니다. 이를 증명할 책임은 임대인에게 있습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
이 사건의 임대인은 집을 인도받을 무렵 전입신고를 하고 아파트를 수리했습니다. 법원은 이러한 사정 등을 근거로, 계약갱신을 거절할 당시 실제로 거주하려는 의사가 있었다고 보았습니다.
판례별로 실거주 의사를 판단하는 기준은 실거주 갱신거절 손해배상 판례 흐름에서 살펴볼 수 있습니다.
그 다음으로 판단할 문제는 계획을 바꿔 다른 사람에게 임대한 이유입니다. 헌법재판소도 정당한 사유를 판단할 때, 갱신거절 당시 예상하지 못했던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었는지를 살펴야 한다고 설명했습니다. 헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 결정
이 사건 법원도 거주 계획을 바꾼 이유를 살폈습니다. 임대인이 재임대가 불가피했던 구체적인 사유를 제시했는지 검토했습니다. 다른 집의 보증금 반환자금을 마련하려고 재임대한 사안에 적용된 기준은 대법원 2026다203203 판결의 정당한 사유 판단에서도 확인할 수 있습니다.
해외에 살던 집주인의 계획이 바뀐 경우는 귀국 실거주 의사와 이후 재임대 책임을 다룬 판결들을 비교해 보세요.
다른 집의 보증금 반환과 교습소 계획은 왜 재임대의 정당한 사유가 되지 못했나요?
임대인은 상속받은 다른 아파트의 세입자가 계약을 갱신하지 않아 보증금을 돌려줘야 했다고 주장했습니다. 그 집을 팔면 양도소득세 부담이 커질 수 있어 직접 거주하기로 했고, 그 결과 기존 임차인이 살던 집을 다시 임대하게 됐다는 설명이었습니다.
다른 아파트에서 교습소를 운영할 계획도 제시했습니다. 해당 아파트가 초등학교 정문 앞에 있어 적합하다는 주장이었습니다.
그러나 법원은 두 아파트 모두 같은 초등학교와 접해 있다는 점을 확인했습니다. 학교와 가깝다는 사정은 두 집이 같았습니다. 교습소 운영에 적합하다는 설명만으로는 한 집에 거주하고 다른 집을 제3자에게 임대해야 할 정당한 사유를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
제출된 자료에서는 재임대를 해야 할 다른 특별한 사정도 확인되지 않았습니다. 법원은 임대인이 제3자에게 재임대한 데 정당한 사유가 없다고 보아 손해배상책임을 인정했습니다.
다른 사정변경 주장과 비교하려면 재임대의 정당한 사유 판단 기준과 정책 변화에 따른 재임대 판단 기준을 함께 확인해 보세요.
집주인의 거주 계획이 바뀌었다는 설명을 어디까지 다툴 수 있는지 궁금하다면, 갱신거절 통지와 재임대 경위를 준비해 제이씨엘파트너스 전화상담에서 검토받으실 수 있습니다.
손해배상액 19,750,008원은 어떻게 계산됐나요?
이 사건에서는 새 임대차와 기존 임대차의 보증금을 월차임으로 환산한 뒤, 그 차액의 24개월분을 손해배상액으로 계산했습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 갱신거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없으면 세 금액 중 큰 금액을 배상액으로 정합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항
- 기존 환산월차임 3개월분
- 새 임대와 기존 임대의 환산월차임 차액 2년분
- 갱신거절로 입은 실제 손해액
환산월차임은 전세보증금을 법에서 정한 비율로 월세 금액으로 바꾼 값입니다. 실제로 월세를 받지 않는 전세계약이라도 이 값을 계산해 비교할 수 있습니다. 산정률은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조를 따릅니다. 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조
이 사건의 배상액 계산에서는 두 보증금을 각각 월차임으로 환산한 금액의 차이를 사용합니다. 판결에서 사용한 수치는 다음과 같습니다.
| 구분 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 새 임대차 환산월차임 | 450,000,000원 × 연 3.25% ÷ 12개월 | 1,218,750원 |
| 기존 임대차 환산월차임 | 190,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월, 원 미만 버림 | 395,833원 |
| 월 차액 | 1,218,750원 – 395,833원 | 822,917원 |
| 손해배상액 | 822,917원 × 24개월 | 19,750,008원 |
새 임대차에는 2022년 1월 24일 당시 기준금리 1.25%에 연 2%를 더한 3.25%를 적용했습니다. 기존 임대차에는 계약 종료일인 2021년 8월 14일 당시 기준금리 0.5%에 연 2%를 더한 2.5%를 적용했습니다. 판결에 사용된 당시 기준금리는 한국은행 자료에서도 확인할 수 있습니다. 한국은행 2021년 8월 결정문, 한국은행 2022년 1월 결정문
위 계산은 이 사건에서 법원이 적용한 방식입니다. 자신의 사건에서는 계약 조건과 각 기준 시점, 주장할 손해 항목을 함께 검토해야 합니다.
법에서 정한 산식은 갱신거절 손해배상액의 세 가지 계산 기준에서 비교할 수 있습니다.
비슷한 상황이라면 소송 전에 어떤 자료를 확인해야 하나요?
실거주를 이유로 한 갱신거절부터 재임대까지의 경위를 날짜와 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 책임이 성립하는지, 얼마를 청구할 수 있는지 검토하려면 다음 자료가 필요합니다.
- 기존 임대차계약서와 보증금·월세 조건
- 계약갱신을 요구한 날짜와 문자·내용증명 등 통지 내역
- 임대인이 실거주를 이유로 거절한 날짜와 당시 설명
- 계약 종료와 집을 인도한 날짜를 확인할 자료
- 새 임대차의 시작 시점과 보증금·월세를 확인할 자료
- 임대인이 나중에 거주 계획을 바꾼 이유를 설명한 내용
재임대가 불가피했던 사유가 인정되는 사건도 있으므로, 자신의 자료를 이 사건과 비교해 판단해야 합니다.
자료별 입증 목적과 준비 순서는 갱신거절과 재임대 사실을 확인할 증거 목록에서 자세히 설명했습니다.
갱신거절 이후 새 세입자가 들어온 사실을 알게 됐다면, 계약서와 통지 내역부터 정리해 제이씨엘파트너스 카카오톡 상담으로 문의해 주세요. 이상덕 대표변호사와 배상청구 가능성 및 손해액 산정 방식을 검토하실 수 있습니다.
