안녕하세요, JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
전세나 월세 만기가 다가오면 가장 많이 묻는 질문이 있습니다. “집주인이 실거주한다고 하면 바로 나가야 하나?”, “나중에 다른 세입자를 받으면 언제부터 손해배상이 되나?”라는 질문입니다.
결론부터 말하면, 실거주를 이유로 한 갱신거절과 갱신거절 손해배상은 같은 단계가 아닙니다. 손해배상은 임차인의 적법한 계약갱신요구가 전제되고, 그 거절 뒤 갱신되었을 2년이 끝나기 전에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 때 비로소 문제 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항 참조).
이 쟁점에서 가장 먼저 봐야 할 것은 날짜입니다. 2020. 7. 31.에는 계약갱신요구권과 손해배상 조항이 신설되었고, 2020. 12. 10.부터는 통지 기간의 종기가 만료 1개월 전에서 만료 2개월 전으로 바뀌었습니다. 따라서 계약 체결일, 종료일, 갱신요구 도달일, 거절 통지일이 달라지면 결론도 달라질 수 있습니다(주택임대차보호법 제정개정문 중 해당 부분, 주택임대차보호법 개정 일자에 따른 통지시기 변화에 관한 대법원 판례 각 참조).
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 왜 다를까
두 제도는 출발점부터 다릅니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 법정 기간 안에 아무런 종료·조건변경 통지를 하지 않았을 때, 기존 조건으로 계약이 다시 이어지는 제도이고, 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 현재 법 기준으로 그 통지 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 반면 계약갱신요구권은 임차인이 그 기간 안에 “계약을 갱신하겠다”는 의사를 명시적으로 보내는 권리이고, 1회만 행사할 수 있습니다(묵시적갱신에 관한 주택임대차보호법 제6조 제1항 내지 제3항, 계약갱신요구권에 관한 주택임대차보호법 제6조 제3항 각 참조).
묵시적 갱신 뒤의 효과도 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지통지를 할 수 있고, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 발생한다고 정합니다. 또 국토교통부는 “묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다”고 명확히 설명합니다. 즉 묵시적으로 한 차례 더 거주했더라도, 아직 갱신요구권을 쓰지 않았다면 별도로 행사 가능성이 남아 있을 수 있습니다(국토교통부 법령해석 1, 국토교통부 법령해석 2 각 참조).
다만 2020년 하반기 사건은 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결은, 2020. 7. 31. 개정으로 갱신요구권이 도입된 뒤에도 2020. 12. 10. 이전에는 제6조 제1항 전단의 기간이 여전히 만료 6개월 전부터 1개월 전까지였다고 보았습니다. 그래서 2020년 사건은 “갱신요구권은 생겼지만 행사 마감일은 아직 1개월 전이던 시기”가 존재합니다.
실거주 사유는 어떤 상황에서 등장할까
실거주 사유는 묵시적 갱신 단계가 아니라, 임차인의 계약갱신요구에 대한 법정 거절 사유입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 정합니다. 따라서 실거주 문제는 먼저 임차인의 적법한 갱신요구가 있었는지, 그 다음으로 임대인의 거절 사유가 법이 정한 사유인지를 순서대로 봐야 합니다.
그러나 실거주라고 말하는 것만으로 끝나지는 않습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결과 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은, “실제 거주하려는 경우”에 해당한다는 점의 증명책임이 임대인에게 있다고 분명히 했습니다. 법원은 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교, 실거주 필요가 생긴 경위, 갱신거절 전후의 언동, 이사 준비 여부 등을 종합해 진정성을 판단한다고 봅니다. 결국 “내가 들어가 살겠다”는 말만으로는 부족하고, 그 말이 진정하다고 수긍할 수 있는 사정이 뒷받침되어야 합니다.
손해배상은 언제부터 문제될까
핵심은 갱신거절 자체만으로는 아직 손해배상이 성립하지 않는다는 점입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은, 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했더라도 갱신거절이 없었다면 유지됐을 2년이 끝나기 전에, 그리고 정당한 사유 없이, 제3자에게 다시 임대한 경우에 손해배상 책임이 생긴다고 정합니다. 헌법재판소도 2024. 2. 28. 전원재판부 2020헌마1343 등 결정에서 이 조항의 취지를 임대인의 갱신거절 남용을 막고 계약갱신요구권의 실효성을 확보하기 위한 것이라고 설명했습니다.
손해배상액은 법이 세 갈래로 정합니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분. 둘째, 새 임대차의 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액 2년분. 셋째, 임차인이 입은 실제 손해액입니다. 이 글에서는 계산식을 과도하게 전개하지 않겠지만, 실무상 중요한 포인트는 “법정 기준 중 가장 큰 금액이 기준이 된다”는 점입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 참조).
하급심도 손해배상을 자동으로 보지 않습니다. 서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결은 임대인이 실거주 사유의 갱신거절을 적법하게 철회했고, 결과적으로 임차인의 계약갱신요구권이 침해됐다고 보기 어렵다며 손해배상을 부정했습니다. 즉 실거주 통지가 있었다는 사실만으로 끝나는 것이 아니라, 갱신요구권 침해와 후속 제3자 임대까지 실제로 입증되어야 합니다.
반드시 먼저 확인해야 할 날짜는 무엇일까
이 주제는 법리보다 먼저 날짜 계산이 필요합니다. 첫째, 최초 계약일과 마지막 갱신일입니다. 어느 법 버전이 적용되는지 정하려면 이 날짜가 필요합니다. 둘째, 계약 종료일입니다. 셋째, 임차인의 계약갱신요구가 임대인에게 도달한 날짜입니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 적법한 갱신요구의 효력이 임대인에게 도달한 때 발생한다고 보았습니다. 넷째, 임대인의 갱신거절 통지일입니다. 다섯째, 실제 퇴거일입니다. 여섯째, 이후 제3자와의 임대차 개시일 또는 적어도 제3자 임대 사실을 확인할 수 있는 날짜입니다. 이 여섯 날짜가 정리되지 않으면, 적법한 갱신요구였는지, 실거주 거절이 적법했는지, 손해배상 기간 안의 제3자 임대인지 판단하기 어렵습니다.
정리
- 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다른 제도입니다. 하나는 침묵으로 자동 연장되는 구조이고, 다른 하나는 임차인의 명시적 요구로 작동하는 권리입니다
- 실거주 거절은 가능하지만, 진정한 실거주 의사는 임대인이 증명해야 합니다. 단순한 말만으로 충분하지 않고, 법원은 여러 주변 사정을 종합합니다.
- 손해배상은 실거주 거절만으로 바로 생기지 않습니다. 그 뒤 정당한 사유 없는 제3자 임대라는 추가 사실이 있어야 본격적으로 문제 됩니다.
반대로 이 글에서 단정하면 안 되는 부분도 있습니다. 제6조의3 제5항은 문언상 “제3자에게 임대한 경우”를 전제로 하므로, 단순 공실이나 매도 사안1을 이 편에서 같은 법리로 단정하기는 어렵습니다. 또 ‘정당한 사유’의 구체적 범위도 법이 세부적으로 열거하고 있지 않아, 결국 계약 체결일·갱신요구일·거절일·퇴거일·후속 임대일과 제출 자료에 따라 사안별 검토가 필요합니다.
▶️ 주택임대차보호법상 실거주 갱신거절 후 매도: 직접 적용 여부와 불법행위 책임 정리
FAQ
Q1. 전세 만기 전에 서로 아무 말도 없으면 어떻게 되나요?
A. 현재 법 기준으로는 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 다시 이어집니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있고, 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 발생합니다.
Q2. 묵시적 갱신으로 2년 더 살았으면 계약갱신요구권은 이미 쓴 건가요?
A. 아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
Q3. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
A. 무조건은 아닙니다. 실거주 사유는 법정 거절 사유이지만, 그 진정성은 임대인이 입증해야 합니다.
Q4. 집주인이 안 들어오고 집을 비워두기만 해도 바로 손해배상인가요?
A. 적어도 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 문언은 “정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우”를 요구합니다. 그래서 공실만으로 같은 조항이 곧바로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다.
Q5. 가장 먼저 챙길 증거는 무엇인가요?
A. 계약서, 갱신요구와 거절이 담긴 문자·내용증명, 퇴거일 자료, 그 후 제3자 임대 사실을 보여 주는 자료입니다. 특히 도달일과 후속 임대일이 핵심입니다.
- 매도 사안 관련하여서는 이 글을 작성하는 2026. 4. 현재 하급심 태도가 다릅니다. 민법 750조의 불법행위를 적용하는 판례와, 그대로 주택임대차보호법 제6조의3을 적용하는 판례가 섞여있습니다. ↩︎
