글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
실거주를 이유로 갱신을 거절당해 이사했는데, 나중에 새 세입자가 들어오거나 집이 팔린 사실을 알게 됐다면 어떻게 해야 할까요? 집주인이 정책이나 대출 규제가 바뀌었다고 설명하더라도 손해배상을 청구할 여지가 있습니다.
재임대라면 갱신을 거절할 때 그 변화를 예상하기 어려웠는지, 그 때문에 다른 사람에게 세를 놓는 것이 불가피했는지가 판단 기준입니다. 집을 판 경우에는 실거주 통지가 사실이었는지와 그로 인해 세입자가 입은 손해를 살펴봅니다.
집주인이 증명해야 할 두 가지
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 계약기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 집주인은 손해배상책임을 집니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 책임입니다.
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결은 정당한 사유가 있는지 다음 두 가지를 따져 판단한다고 밝혔습니다.
- 갱신을 거절할 때 예상하기 어려웠던 사정이 생겼는지
- 그 사정 때문에 다른 사람에게 임대하는 것이 불가피했는지
두 사정은 집주인이 증명해야 합니다. 당시의 입주·자금 계획과 대출 상담·거절 자료 등이 판단 근거가 됩니다.
집이 안 팔리거나 대출을 받지 못했다면
살던 집을 처분하지 못한 경우
서울중앙지방법원 2024. 4. 11. 선고 2022가단5333050 판결에서 임대인들은 살던 집을 처분한 뒤 임대하던 집으로 이사하려 했다고 주장했습니다. 토지거래허가구역 재지정 소문으로 매수 문의가 줄었고, 집을 팔거나 세놓지 못해 보증금을 돌려줄 자금을 마련하기 어려웠다는 설명이었습니다.
법원은 갱신을 거절할 당시 이미 그 집이 토지거래허가구역에 속해 있었고 재지정 여부도 불투명했다는 점에 주목했습니다. 집이 팔리지 않을 가능성을 예상하기 어려웠다거나, 재임대가 불가피했다는 증명이 부족하다며 손해배상책임을 인정했습니다.
배상책임은 50%로 제한했습니다. 전세 시가가 올랐는데도 보증금을 올리지 않고 계약기간을 연장해 세입자가 총 4년간 거주했던 사정을 고려한 결과였습니다.
대출이 어려워질 가능성을 알 수 있었던 경우
서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결에서도 정부의 가계대출관리방안이 바뀌어 은행 대출을 받지 못했다는 주장이 나왔습니다. 법원은 갱신을 거절한 2021년 1월 무렵에도 대출이 어려워질 가능성을 예상할 수 있었다며 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결도 같은 취지입니다. 부동산 시장과 대출 규제의 변화, 다른 부동산의 보증금 반환 시기를 예상할 수 있었는지 살폈습니다. 자금을 마련하기 위해 재임대를 선택한 경위도 함께 판단했습니다. 이 사건의 구체적인 판단은 실거주 의사와 재임대 사유를 나누어 판단한 사례에서 볼 수 있습니다.
그 규제가 보증금 반환 대출에도 적용됐을까요?
집주인이 대출 규제를 이유로 들었다면 어떤 용도의 대출이었는지 확인해 보세요. 보증금을 돌려주려던 대출과 새 집을 사려던 대출은 적용 규제가 다를 수 있습니다.
예를 들어 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 당시 금융위원회 「대출수요 관리 방안 FAQ」도 주택구입 목적 대출과 생활안정자금 목적 대출의 적용 범위를 구별했습니다. 대출 상담·신청·거절 날짜를 해당 규제의 시행일과 경과조치에 맞춰 보면 입주가 어려워진 이유를 확인하는 데 도움이 됩니다.
제이씨엘파트너스에서는 갱신거절 문자와 대출 관련 자료를 함께 살펴 재임대 사유가 정당한지 검토합니다. 집주인이 규제 변경을 이유로 들고 있다면 전화 070-4524-0427로 문의해 주세요.
집을 팔았다면 실거주 통지가 사실이었는지 살펴야 합니다
집을 판 경우에는 허위 실거주 통지 때문에 세입자가 이사했는지와 그로 인한 손해를 민법 제750조의 불법행위책임에 따라 살펴봅니다. 재임대에 관한 법정 배상 조항은 제3자에게 집을 임대한 경우에 적용됩니다.
수원지방법원 2026. 7. 3. 선고 2025나55677 판결에서는 임대인이 늦어도 2022년 10월 초부터 집을 비워 둔 채 매도 광고를 했고, 다른 지역 직장으로 인사발령을 받은 때는 그 뒤인 2023년 1월이었습니다. 법원은 발령 전에 실제 입주를 준비했다는 자료나 입주하지 못하고 매도 광고를 할 수밖에 없었던 사정에 관한 증명이 없었다며 불법행위책임을 인정했습니다.
집이 팔렸다면 갱신거절 통지일과 매도 광고가 나온 날, 집주인이 사정이 바뀌었다고 설명하는 시점을 나란히 놓고 보세요. 실거주를 준비하다가 계획을 바꾼 것인지, 처음부터 팔려고 했던 것인지 판단하는 데 중요한 자료입니다.
세입자는 어떤 자료를 모아 두면 될까요?
집주인이 밝힌 이유와 실제 행동을 날짜순으로 정리해 보세요. 다음 자료가 있으면 갱신거절 당시의 계획과 이후 달라진 사정을 비교하기 좋습니다.
| 확인할 시점 | 있으면 모아 둘 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 갱신거절 당시 | 갱신요구·거절 문자, 입주 계획에 관한 설명 | 어떤 이유와 계획을 밝혔는지 |
| 사정이 바뀌었다는 때 | 공식 정책 자료, 대출 상담·신청·거절 자료 | 실제 적용 규제와 시행일, 대출이 거절된 이유가 무엇인지 |
| 변경 전후의 행동 | 매물 광고, 새 임대차·매매의 확인자료 | 재임대·매도 준비가 언제 시작됐고 변경 사유와 어떤 관계인지 |
새 세입자가 들어온 사실을 확인하는 방법과 배상액 계산은 재임대 사실 확인과 손해배상액 계산 방법에서 살펴볼 수 있습니다.
집주인의 설명과 실제 재임대·매도 시점이 맞지 않아 고민이라면, 갱신거절 문자와 날짜를 정리한 메모를 가지고 제이씨엘파트너스에 카카오톡으로 상담을 문의해 주세요. 손해배상을 청구할 근거와 더 확인할 자료를 함께 검토합니다.
참고자료
- 주택임대차보호법 제6조의3
- 민법 제750조
- 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 — 법원도서관 공식 판례속보
- 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결
- 서울중앙지방법원 2024. 4. 11. 선고 2022가단5333050 판결
- 서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결
- 수원지방법원 2026. 7. 3. 선고 2025나55677 판결
- 관계부처 합동, 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정, 2025. 10. 15.
- 금융위원회, 대출수요 관리 방안 FAQ, 2025. 10. 15.
