상가 에어컨 교체 임대인 추가 비용 요구, 더 내야 할까?

글: 제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사

상가 에어컨을 교체하기로 하면서 임차인이 낼 금액까지 정했다면, 나중에 견적이 올랐다는 이유로 그 부담액이 자동으로 늘어나지는 않습니다. 추가금을 내야 하는지는 비용을 어떻게 나누기로 했는지, 가격이 변하면 다시 정산하기로 했는지에 따라 판단합니다.

설치가 늦어져 영업에 지장이 생겼다면 추가금 문제와 함께 공사 일정도 정리해야 합니다. 계약을 유지하면서 교체를 요구하려는 임차인은 최종 합의 내용, 현재 기기의 상태, 지연으로 생긴 손해를 나누어 준비하는 것이 좋습니다.

합의한 교체비와 나중에 오른 견적은 구별해야 합니다

임대인이 장비값이나 공사비 상승을 이유로 추가금을 요구한다면, 계약서의 비용 조항을 먼저 읽어 보세요. 같은 교체비 분담이라도 정액인지, 일정 비율인지, 실제 비용을 사후 정산하는지에 따라 부담 범위가 달라집니다.

합의 방식	확인할 내용
임차인이 정해진 금액을 부담	그 금액이 확정액인지, 별도 정산 조건이 붙었는지
총비용의 일정 비율을 부담	총비용에 포함되는 공사 항목과 임차인 부담 상한이 있는지
설치 후 실제 비용으로 정산	견적 변경·추가 공사의 승인 절차와 정산 증빙을 정했는지

정액으로 합의했고 가격 변동에 따른 정산 조항도 없다면, 원래 합의한 조건대로 교체를 요구할 근거가 됩니다. 계약의 내용대로 이행해야 한다는 원칙과 이를 어겼을 때의 책임은 민법 제390조를 바탕으로 검토합니다.

협상 초안에 적힌 조건이 최종 서명본에도 들어갔는지 대조해야 합니다. 초안에서 제안했지만 채택되지 않은 조항을 그대로 계약 내용이라고 주장하면 다툼이 커집니다. 반대로 서명한 뒤 통화나 문자로 분담 방식을 바꾸기로 했다면 그 합의도 판단에 영향을 줍니다. 녹음은 특정 문장만 잘라내지 말고 원본과 앞뒤 대화를 함께 보관하세요.

수리비 특약이 있어도 별도의 교체 약속은 따져야 합니다

임대인은 계약기간 중 상가를 약정한 용도로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 냉난방 설비의 하자가 여기에 해당하는지는 임대차 목적, 설비의 상태와 고장 원인, 계약상 수선부담 약정을 살펴 판단합니다.

계약서에 수리를 임차인이 부담한다는 문구가 있어도 그 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 모든 수선을 넘긴 것으로 해석하지는 않습니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결은 구체적인 범위가 없는 수선의무 면제 특약에 관하여, 건물의 기본 설비나 주요 부분의 대규모 수선까지 임차인이 부담하는 것은 아니라고 판단했습니다. 다만 어떤 설비의 어떤 수리를 맡기로 했는지 구체적으로 정한 약정은 그 문구와 체결 경위를 따로 봐야 합니다.

여기에 특정 기종·용량으로 교체한다는 합의까지 있다면 그 약속의 이행도 별도로 요구할 수 있습니다. 기존 기기를 고치겠다는 제안이 원래 교체 약속을 대신하는지는 변경 합의 여부를 확인해야 합니다. 수선의무의 일반적인 범위와 구체적인 교체 합의를 함께 살피는 이유입니다.

기한이 지났다면 설치 조건과 이행 의사를 서면으로 남기세요

교체 완료일을 확정해 두었다면 그 기한이 지난 뒤의 이행지체 책임을 검토합니다(민법 제387조). 내용증명에는 막연히 빨리 고쳐 달라는 요구보다 무엇을 언제까지 이행하라는 것인지 분명하게 적는 편이 좋습니다.

합의한 기종·용량, 공사 범위와 완료기한
기한이 지났는데도 교체되지 않은 경위와 추가금 요구 내용
추가 비용을 부담할 근거가 있는지에 관한 입장
합의한 지급 조건에 따라 기존 분담금을 지급하겠다는 의사
공사 일정 회신과 설치 완료를 요구하는 구체적인 기한

분담금 지급 시기도 중요합니다. 설치 완료 후 지급하기로 했다면 그 조건을 적어 두세요. 추가금에 이의를 제기하는 과정에서 원래 합의한 분담금까지 지급하지 않겠다는 뜻으로 전달되지 않도록 입장을 정리해야 합니다.

내용증명은 요구한 내용과 발송 사실을 남기는 방법입니다(우정사업본부의 내용증명·배달증명 안내). 상대방이 언제 받았는지는 배달증명 등으로 함께 확인하고, 실제 설치를 강제하는 절차는 별도로 검토합니다.

추가금 요구로 교체가 멈췄거나 이미 정한 공사 일정이 지켜지지 않는다면, 제이씨엘파트너스에서 비용 약정과 이행 요구의 범위를 함께 살펴봅니다. 계약서와 상대방의 요구 문자가 있으면 준비해 전화(070-4524-0427)로 문의하세요.

직접 설치하거나 월세에서 빼기 전에 확인할 것

영업 때문에 당장 수리가 필요하다면 고장 사실과 수리 필요성을 임대인에게 알리고, 기사 진단·견적·수리 전후 사진을 남겨 두세요. 수리가 필요할 때 지체 없이 통지하는 것이 원칙이며, 임대인이 이미 알고 있다면 예외가 됩니다(민법 제634조).

기존 설비를 사용할 수 있도록 보존하는 데 든 필요비는 임대인에게 상환을 청구하는 근거가 있습니다. 그러나 기기의 용량을 높이거나 성능을 개선한 비용은 유익비인지도 따져야 합니다. 유익비는 임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있는지 등에 따라 상환 범위가 정해지므로, 두 비용은 청구 시점부터 다릅니다(민법 제626조). 비용상환을 제한하는 특약이 있는지도 확인해야 합니다.

임대인의 설치 약속이 이행되지 않았다는 이유로 임차인이 업체를 불러 새 기기를 설치하면, 공사에 동의했는지와 사양·비용이 적절한지를 다시 다투게 될 수 있습니다. 직접 설치를 추진한다면 설치 동의, 공사 범위, 분담금과 비용 정산 방법을 먼저 서면으로 정하는 편이 좋습니다.

기존 기기 수선과 새 기기 교체에서 확인할 약정·지출 목적·정산 근거를 비교한 도식

월세를 처리할 때도 범위를 구별해야 합니다. 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결은 임대인의 의무 불이행으로 사용에 지장이 있다면 그 범위에서 차임 지급을 거절할 수 있고, 특별한 사정이 없으면 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서도 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

이 기준을 적용하려면 실제 사용 장애와 지출한 비용의 성격·금액이 뒷받침되어야 합니다. 아직 지출하지 않은 견적액이나 다투는 영업손해를 임의로 월세에서 전부 빼는 것은 연체 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 상가임대차법이 적용되는 임대차에서는 연체액이 3기 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있으므로, 인정될 범위가 불분명하다면 월세를 지급하며 별도 청구를 검토하는 방법도 함께 살펴야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

연체액 산정과 보증금 정산이 실제로 쟁점이 된 상가 월세 연체 명도 사례도 참고할 수 있습니다.

고객 환불과 매출 감소는 자료를 달리 준비해야 합니다

냉난방 장애 때문에 고객에게 이용료를 돌려줬다면, 고장과 환불이 어떻게 연결되는지 보여 주는 자료가 필요합니다. 고장 당시 영상이나 오류 코드, 실내온도 기록, 기사 점검 내역에 고객의 항의·취소 메시지, 예약 내역과 환불 이체를 날짜별로 연결해 두세요.

기사 방문 때 정상 작동하더라도 간헐적인 고장이 반복될 수 있으므로, 문제가 발생한 시간과 지속 시간을 남기는 것이 좋습니다. 환불액을 지출했다는 사실과 그 돈을 임대인에게 배상받을 수 있는지는 구별해 입증해야 합니다.

매출 감소를 청구할 때는 전후 매출의 차이만 계산하기보다 취소된 예약, 영업을 제한한 기간, 절약된 비용과 실제 이익 감소를 함께 살펴야 합니다. 교체 지연과 관계없는 매출 변동 요인, 이미 환불액에 포함된 손해가 중복 계산되지 않았는지도 확인합니다.

배상 범위는 계약 위반과 손해 사이의 인과관계뿐 아니라 통상손해인지, 특별한 사정을 임대인이 알았거나 알 수 있었는지에 따라서도 달라집니다(민법 제393조). 계약서에 손해배상액을 미리 정한 조항이 있다면 이번 손해에 적용되는 범위도 함께 검토해야 합니다.

다시 합의한다면 설치 완료 기준까지 적으세요

교체를 다시 약속받는다면 기종과 날짜 외에 무엇이 끝나야 대금을 지급하는지도 정해 두세요. 실내기·실외기, 철거·배관·전기공사, 부가세를 포함한 비용 범위와 추가금 처리 방식을 적고, 필요한 건물 측 승인과 업체 협의를 누가 맡는지 명확히 하는 것이 좋습니다.

정상 가동 확인을 완료 기준으로 삼을지, 지연되면 어떻게 처리할지도 합의해야 합니다. 임차인이 대신 설치할 수 있게 하려면 그 요건과 비용 부담·월세 공제 방법까지 구체적으로 정해야 합니다. 월세 인상도 함께 협의한다면 교체 완료와 인상 적용일을 연동하는지 명시하고, 과거 수리비와 영업손해를 이번 합의로 정산하는지 또는 별도 청구로 남기는지도 구분하세요.

함께 읽기: 임차인 수선 특약과 임대인 책임 범위, 상가 누수 계약해지 보증금 반환 사례, 상가 중도해지 보증금 반환 승소사례

합의가 어렵다면 설치 이행을 명하는 판결 등을 받아 집행하는 방안을 검토합니다. 다른 업체가 대신 할 수 있는 설치공사라면 법원의 결정을 거쳐 임대인 비용으로 이행하는 대체집행이 문제 됩니다. 이때는 집행할 공사의 내용이 구체적이어야 합니다(민법 제389조, 민사집행법 제260조).

당사자가 합의에 이른 경우에는 제소전화해로 조서를 작성하는 방안도 검토할 수 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있으므로, 약속한 의무를 집행할 수 있도록 문구를 정하는 것이 중요합니다(찾기쉬운 생활법령정보의 제소전화해 안내).

냉난방기를 교체하기로 했는데 추가금이나 월세 공제 문제로 협의가 멈췄다면, 제이씨엘파트너스에서 합의 내용과 고장·손해 자료를 함께 검토합니다. 계약서, 추가금 요구 문자, 견적서가 있으면 현재 상황과 함께 카카오톡으로 보내 상담을 문의해 주세요.

참고자료