[승소사례] 누수·곰팡이로 임대차 계약 해지하고 보증금 반환받는 방법

안녕하세요. JCL Partners 누수소송변호사.com의 이상덕 대표변호사입니다.

임대차 계약 기간이 남아 있어도, 누수·곰팡이로 정상적인 거주가 불가능하다면 임차인은 계약을 해지하고 보증금 전액을 즉시 돌려받을 수 있습니다. 임대인의 귀책사유(잘못)가 없어도 이 결론은 변하지 않습니다. 이 글에서는 계약 해지 요건, 보증금 반환 절차, 실제 승소 사례를 단계별로 정리합니다.

이런 상황이라면 이 글이 맞습니다. 임대인에게 누수·곰팡이 수리를 요청했지만 방치하거나 임시방편만 반복하는 분, 이미 이사를 결정했으나 보증금이 묶여 있는 분, “새 임차인이 들어와야 보증금을 준다”는 말을 듣고 계신 분이 이 글의 독자입니다.

임대인의 수선의무: 법적 근거와 핵심 원칙

임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 이 의무는 임대인 본인의 잘못으로 하자가 발생했는지와 무관하게 적용됩니다.

대법원은 2010년 판결(2009다96984)에서 “임대인의 수선의무는 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다”고 명시했습니다. 2021년 판결(2021다202309)에서는 “임차인이 하자를 알거나 알 수 있었다 하더라도 마찬가지”라고 확인했습니다. 이 두 판례는 “내 잘못이 아니다”, “임차인이 알면서 들어온 것 아니냐”는 임대인의 가장 흔한 두 가지 항변이 법적으로 인정되지 않는다는 뜻입니다.

계약 해지 요건 — 충족 여부 판단표

상황	해지 인정 여부
2회 이상 수리 요청했으나 임대인이 방치한 경우	충족 가능성 있음
임시방편 처리 후 동일 하자가 재발한 경우	충족 가능성 있음
거주 불가 수준의 전면적 곰팡이·벽체 손상	충족
수리를 시도했으나 근본적 원인 미제거로 반복 발생	충족
경미한 누수로 일상 생활에 지장이 없는 경우	주의 (해지 어려울 수 있음)
임차인이 계약 전 이미 하자를 인지한 경우	주의 (단, 이후 악화 시 충족 가능)

단계별 대응 절차

임대인이 수리를 거부하거나 임시방편만 반복할 경우 다음 순서로 대응합니다.

증거를 먼저 확보해야 합니다. 수리 요청 문자·카카오톡 메시지, 하자 사진·영상, 임대인의 거부 또는 미온적 답변, 임시방편 처리 전후 상태를 모두 보존합니다. 카카오톡의 경우 상대방이 메시지를 읽으면 ‘1’이 사라지는 특성 덕분에 수신 확인 여부도 증거가 됩니다.

그다음으로는 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 원칙적으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기명령 결정을 받아 등기를 마친 뒤 이사하면 이 권리가 유지됩니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하여 인용 결정을 받고, 등기를 마친 뒤 이사하는 것이 가장 안전한 순서입니다.

지금 바로 법률 전문가와 상담하셔서 임차권등기명령 신청 여부와 타이밍을 확인해 보시기 바랍니다.

이후 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다. 사안이 명확하고 증거가 충분하면, 피고(임대인)가 기한 내에 답변서를 제출하지 않을 경우 법원은 무변론 판결로 원고 청구를 전부 인용할 수 있습니다.

실제 승소 사례 — 보증금 3억 원 전액 + 손해배상 전부 인용

이런 분이 저를 찾아오셨습니다. 서울 소재 주택에 보증금 3억 원으로 임대차 계약을 체결했고, 입주 후 5개월부터 심각한 누수와 곰팡이가 발생했습니다. 임대인 측은 재도배를 진행했지만 기존 곰팡이를 제거하지 않은 채 도배지만 덮어 2주 만에 재발했습니다. 임신 중이었고, 자녀들이 폐렴 진단을 받아 더 이상 거주가 불가능한 상황이었습니다.

이 사건에서 저는 두 가지 핵심 법리를 구성했습니다. 첫째, 임시방편 반복 처리는 수선의무 불이행이라는 점. 둘째, 임차인이 새 임차인을 직접 구해 임대인과 이사 날짜를 합의했다면, 그 시점부터 임대차계약은 합의 해지로 종료되고 즉시 반환의무가 발생한다는 점입니다.

임차권등기명령을 통해 이사 이후에도 권리를 보호했고, 서울중앙지방법원은 보증금 3억 원 전액 + 거주 불가 기간 손해배상금 880만 5천 원 + 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 이자를 모두 인용하는 무변론 판결을 선고했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 귀책사유 없다고 하는데, 정말 책임이 없나요?
귀책사유와 무관하게 책임이 발생할 수 있습니다. 대법원은 귀책사유 불문 수선의무를 명확히 인정합니다. 건물 노후화, 구조적 원인도 임대인의 수선 대상입니다.

Q. 임시방편 처리 후 재발했는데, 증거로 쓸 수 있나요?
재도배 날짜와 재발 날짜, 처리 전후 사진·영상이 있다면 유력한 증거가 됩니다. 영상에 기존 곰팡이 위에 도배지를 덮은 흔적이 확인되면 더욱 효과적입니다.

Q. 이미 이사를 나왔는데, 지금 소송해도 되나요?
이사 전에 임차권등기명령을 마쳤다면 권리가 유지됩니다. 이미 이사를 나왔다면 대항력 유지 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 지금 바로 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

Q. 거주 불가 기간 동안 낸 월세도 돌려받을 수 있나요?
거주 불가 기간 동안 지급한 차임은 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 또한 거주하지 못한 기간에 상당하는 차임 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 두 항목을 합산하여 880만 5천 원이 인용됐습니다.

Q. 소송 비용도 받을 수 있나요?
청구가 인용되면 소송비용은 피고(임대인) 부담으로 판결됩니다.

감사합니다.

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