전세계약을 맺은 뒤 집주인이 신탁회사로 바뀌었는데 신탁회사가 보증금은 다른 곳에서 받으라고 한다면 누구를 상대로 반환을 요구해야 할까요. 계약서에 적힌 임대인뿐 아니라 입주·전입신고와 소유권이전등기의 순서를 함께 살펴야 합니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인 측을 대리한 사건에서 서울동부지방법원은 신탁회사에 주택을 인도받음과 동시에 보증금 2억 3,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 신탁등기 전에 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환을 다룬 승소사례입니다.
계약 후 소유자가 바뀌자 반환 책임을 부인한 신탁회사
의뢰인은 2020년 3월 보증금 2억 3,000만 원의 주택 임대차계약을 체결했습니다. 같은 해 4월 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며 법원은 의뢰인이 2020년 4월 23일 대항력을 취득했다고 인정했습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 효력입니다.
그 뒤 주택의 소유권은 조합을 거쳐 신탁회사로 넘어갔습니다. 조합 명의의 소유권이전등기는 2020년 8월 5일, 신탁회사 명의의 신탁등기는 2022년 2월 25일에 이루어졌습니다. 의뢰인의 임대차와 대항력 취득이 모두 신탁등기보다 앞선 사건입니다.
의뢰인은 계약을 끝내고 보증금을 돌려받으려 했지만 신탁회사는 조합과 맺은 신탁계약을 근거로 반환 책임을 부인했습니다. 신탁계약에서 보증금 반환채무를 조합이 부담하도록 정했으므로, 신탁회사는 소유권만 관리하고 보증금은 반환하지 않아도 된다는 취지였습니다.
신탁원부의 책임 면제 조항이 인정되지 않은 이유
임차인 측은 신탁회사가 임대인의 지위를 이어받았으므로 보증금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택을 넘겨받은 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제3조
신탁회사는 신탁계약 내용을 적은 등기 문서인 신탁원부에 책임 면제 조항이 기재돼 있다는 점을 내세웠습니다. 그러나 법원은 의뢰인이 신탁등기 전에 이미 임대차관계를 맺고 대항력을 갖췄다는 점을 확인했습니다. 신탁원부에 기재된 약정을 들어 이 의뢰인에게 반환 책임이 없다고 주장할 수는 없다고 판단했습니다.
법원은 임차인에게 불리한 약정의 효력도 검토했습니다. 의뢰인의 동의 등 특별한 사정 없이, 신탁회사는 소유권만 취득하고 보증금 반환 책임은 기존 조합에 남긴다는 약정은 주택임대차보호법에 어긋나는 불리한 내용이라고 보았습니다. 같은 법 제10조는 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 주택임대차보호법 제10조
이 사건에서는 선행 임차인의 권리와 임대인 지위 승계가 반환 책임을 가른 근거였습니다. 신탁원부에 책임 면제 문구가 있다는 사실만으로 판단을 끝낼 수 없었던 이유입니다.
대항력 취득보다 소유권이전이 먼저인 경우의 청구 상대방 문제는 전입신고 시점과 임대인 반환 책임 사례와 비교해 살펴볼 수 있습니다.
신탁회사가 반환 책임을 부인한다면 계약서와 등기 내역을 함께 살펴 청구 상대방을 검토해야 합니다. 제이씨엘파트너스에 전화상담을 문의해 주세요.
계약이 갱신됐다는 주장에도 종료가 인정된 이유
신탁회사는 계약이 묵시적으로 갱신돼 아직 종료되지 않았다고도 주장했습니다. 법원은 2022년 4월 무렵 묵시적 갱신이 이루어졌다고 보았지만 그 뒤 임차인의 해지 통지로 계약이 끝났다고 판단했습니다.
묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 주택임대차보호법 제6조의2
의뢰인은 2022년 6월 27일 내용증명으로 계약 해지와 보증금 반환을 요청했고 신탁회사는 다음 날인 6월 28일 이를 받았습니다. 법원은 그때부터 3개월이 지난 2022년 9월 28일 무렵 계약이 해지됐다고 보았습니다.
계약이 갱신됐다는 사정만으로 반환 요구를 계속 미룰 수는 없었습니다. 해지 의사를 누구에게 전달했고 언제 도달했는지가 종료 시점을 판단하는 기준이 됐습니다.
갱신 경로에 따른 해지와 통지 시점은 계약갱신 후 중도해지·보증금 반환 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
주택 인도와 동시에 2억 3,000만 원 지급 판결
서울동부지방법원은 2025년 5월 16일 신탁회사에 주택을 인도받음과 동시에 보증금 2억 3,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 주택을 넘겨주는 의무와 보증금을 지급하는 의무를 서로 동시에 이행하도록 한 것입니다.
신탁회사는 의뢰인이 계속 거주하면서 얻은 임대료 상당의 이익을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했지만 이 항변은 받아들여지지 않았습니다. 법원은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속한다는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 의뢰인에게 주택을 점유·사용할 근거가 있다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제4조
이 사례의 성과는 신탁회사의 보증금 반환 의무를 인정한 지급 판결입니다. 실제 보증금 지급이나 판결 확정 여부는 제공된 판결문만으로 확인되지 않습니다.
반환 책임이 다투어진다면 확인할 날짜와 자료
신탁회사와 기존 임대인이 서로 반환 책임을 부인하는 상황이라면, 계약서의 이름만 보고 청구 상대방을 정하기보다 다음 자료의 날짜와 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 임대차계약서와 보증금 지급 자료: 계약 당사자, 보증금 액수와 지급 경위
- 입주·전입신고 기록과 등기사항증명서: 대항력 취득과 소유권이전·신탁등기의 순서
- 신탁원부와 별도 동의서: 반환 책임 약정과 임차인이 동의한 내용
- 해지 통지와 배달 기록: 종료 의사의 내용, 상대방과 도달일
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참고자료
- 사건자료: 서울동부지방법원 2025. 5. 16. 선고 2024가단***** 판결
- 주택임대차보호법 제3조 — 대항력과 임대인 지위 승계
- 주택임대차보호법 제6조의2 — 묵시적 갱신 후 해지
- 주택임대차보호법 제10조 — 임차인에게 불리한 위반 약정
- 주택임대차보호법 제4조 — 보증금 반환 전 임대차관계
