제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사의 승소사례
보증기관이 갚은 전세대출금, 임차인이 다시 갚아야 하나요?
전세대출 구상금 청구를 받았다면, 보증기관이 은행에 대신 갚은 금액과 함께 그 기관의 전세보증금반환보증 책임을 확인해야 합니다. 이 사건에서는 반환보증에 따른 책임이 인정됐고, 법원은 은행에 지급한 대위변제금에 관한 임차인의 구상금채무가 없다고 판단했습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인 측을 대리한 사건입니다. 서울중앙지방법원은 2024년 11월 7일, 128,934,028원의 대위변제와 관련한 구상금채무 부존재를 확인했습니다. 원고의 청구를 모두 인용했고 소송비용도 보증기관이 부담하도록 했습니다. 서울중앙지방법원 2024. 11. 7. 선고 2024가단***** 판결입니다.
이번 판결의 성과는 해당 대위변제금에 관한 구상금채무 부존재 확인입니다. 보증금 전액의 지급이나 실제 회수 여부는 제공 판결문만으로 확인되지 않으며, 판결의 확정 여부도 추가 확인이 필요합니다.
이 사건은 왜 구상금 분쟁으로 이어졌나요?
임차인은 보증금 3억 1,290만 원, 임대차기간 2021년 7월 4일부터 2023년 7월 3일까지로 주택을 임차했습니다. 같은 보증기관과 전세보증금반환보증 및 전세금대출보증 계약을 체결한 상태였습니다.
두 보증은 보증채권자와 보증 대상이 다릅니다. 이 사건의 가입 내역을 구분하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 전세보증금반환보증 | 전세금대출보증 |
|---|---|---|
| 보증채권자 | 임차인 | 은행 |
| 보증 대상 | 임대인에게서 돌려받지 못한 전세보증금 | 임차인이 은행에 갚아야 하는 전세대출금 |
| 이 사건의 보증기간 만료 | 2023년 8월 3일 | 연장 후 2024년 2월 2일 |
대출보증 기간이 연장돼도 반환보증의 만료일은 그대로였습니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 은행 대출도 상환하지 못했습니다. 보증기관은 2024년 5월 30일 은행에 대출 원리금 잔액 128,934,028원을 대위변제했습니다.
보증기관은 임차인의 갱신거절 통지가 늦어 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 주장했습니다. 그러면 계약 종료와 보증사고 발생 시점이 늦어져 반환보증 책임은 없고, 은행에 대신 갚은 돈은 임차인에게 구상할 수 있다는 논리였습니다.
의뢰인 측은 기한 안에 갱신거절 문자가 도달해 계약이 예정대로 끝났다고 다퉜습니다. 통지 마감과 도달 시점이 반환보증 책임, 나아가 구상금채무를 판단하는 쟁점이 됐습니다.
갱신거절 통지 마감은 왜 5월 3일 자정이었나요?
법원은 이 사건의 통지 마감을 2023년 5월 3일 24시로 판단했습니다. 임차인이 문자를 보낸 시각은 그날 오전 11시 38분이었으므로 기한 안의 통지였습니다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항
보증기관은 5월 3일 0시 이전에 통지했어야 한다고 주장했습니다. 법원은 계약기간의 만료점부터 다시 계산했습니다. 「민법」 제159조에 따라 이 계약은 마지막 날인 7월 3일이 끝나는 때, 즉 7월 4일 0시에 기간이 만료합니다. 이 시점부터 2개월을 역산하면 5월 4일 0시, 곧 5월 3일 24시가 됩니다. 오전 0시부터 시작하는 기간 계산에 관한 「민법」 제157조의 예외도 판단 근거가 됐습니다. 민법 제157조, 민법 제159조
이는 이 사건 계약기간을 기준으로 한 법원의 계산입니다. 다른 계약에서는 만료일, 갱신 경위와 적용 조문을 확인한 뒤 통지기한을 계산해야 합니다. 통지를 준비하는 단계라면 마감 직전까지 기다리기보다 도달을 확인할 수 있도록 여유를 두는 편이 좋습니다.
문자를 읽지 않았다는 주장만으로 도달을 부정할 수 있나요?
실제로 읽었는지와 법적으로 통지가 도달했는지는 구분됩니다. 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적인 상태에 놓였는지가 도달 판단의 기준입니다.
「민법」 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시가 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결도 상대방이 현실적으로 내용을 읽거나 알았을 것까지 요구하지 않는다는 도달 법리를 설명합니다. 민법 제111조 제1항, 대법원 판결 원문
이 사건 법원은 5월 3일 오전 11시 38분에 전송된 문자로 임대인이 통지 내용을 알 수 있는 상태가 됐다고 봤습니다. 그 시각에 통지가 도달했고 묵시적 갱신도 차단됐다고 판단했습니다.
문자 도달이 다투어지는 다른 사건에서는 수신 상대방, 전송·수신 상태, 대화 전체와 후속 답변 등 자료를 함께 확인해야 합니다. 이 판결을 근거로 발송 화면 하나만 있으면 모든 사건에서 도달이 입증된다고 볼 수는 없습니다.
반환보증 책임이 인정되면 구상금채무는 어떻게 되나요?
이 사건에서는 은행에 지급한 대위변제금이 보증기관의 반환보증 책임 범위 안에 있었습니다. 법원은 이를 임차인에게 부담하는 보증금 반환채무를 이행한 것으로 보아, 임차인에게 같은 금액을 다시 구상할 수 없다고 판단했습니다.
판결문에 인용된 가입 약관은 계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우를 보증사고로 정하면서, 묵시적 갱신을 포함해 계약이 갱신된 경우를 제외하고 있었습니다.
법원은 기한 내 통지로 묵시적 갱신이 차단돼 계약이 2023년 7월 3일 종료됐고, 종료 후 1개월 내에 보증금을 돌려받지 못했으므로 반환보증 기간 안에 보증사고가 발생했다고 봤습니다. 보증기관은 임차인에게 임대인을 대신해 보증금을 반환할 의무가 있다는 판단이었습니다.
대위변제금 128,934,028원은 보증금 312,900,000원의 범위 안에 있었습니다. 그래서 법원은 해당 대위변제금에 관한 구상금채무가 없음을 확인했습니다. 이 설명은 제공 판결문 제3·6·7면의 해당 약관과 판단을 근거로 합니다. 보증상품과 가입 시기에 따라 약관·보증기간·변경 조건이 다를 수 있으므로, 자신의 보증서와 적용 약관을 별도로 확인해야 합니다.
반환보증 지급책임이 인정돼도 구상금채무를 별도로 판단한 사망 말소와 반환보증·구상금을 구분한 판결도 있습니다. 두 보증의 계약 내용과 대위변제 시점을 구분해 살펴야 합니다.
구상금 청구를 받았다면 어떤 자료를 확인해야 하나요?
계약 종료, 통지 도달, 보증 책임, 대위변제 내역을 한 흐름으로 정리해야 합니다. 우선 다음 자료부터 확인해 보세요.
- 임대차계약서와 갱신 계약서로 기간·만료일을 확인합니다.
- 갱신거절 문자·내용증명·후속 대화로 통지 내용과 도달 시점을 확인합니다.
- 반환보증·대출보증 보증서와 약관, 변경·연장 기록을 각각 확인합니다.
- 보증기관의 이행 거절 사유, 대위변제 내역, 구상금 통지서에서 다투는 이유와 금액을 확인합니다.
임대인에 대한 보증금 반환 절차도 함께 검토할 상황이라면 전세보증금 반환소송의 준비·절차에서 진행 순서를 확인할 수 있습니다.
실제로 묵시적 갱신이 성립한 경우에는 임차인이 해지를 통지하더라도 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는 규칙을 살펴야 합니다. 이 사건의 기한 내 갱신거절과 구분해 검토해야 하는 이유입니다. 주택임대차보호법 제6조의2 안내
계약 갱신 후 중도해지와 보증금 반환 사례는 갱신 이후의 해지 효력과 반환 절차를 확인할 때 참고할 수 있습니다.
구상금 상환을 요구받았거나 반환보증 이행이 거절됐다면, 계약 종료 시점·통지 도달 자료·보증서와 약관을 함께 검토할 필요가 있습니다. 현재 진행 단계와 보증기관이 제시한 사유를 간단히 남겨 주세요.
직원이 문의를 접수하고 상담 방식과 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다.
참고자료
- 서울중앙지방법원 2024. 11. 7. 선고 2024가단***** 제1심 판결 및 별지 보증서
- 주택임대차보호법 제6조 제1항
- 주택임대차보호법 제6조의2 안내
- 민법 제111조 제1항, 민법 제157조, 민법 제159조
- 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결
