분양대행사 사용자책임, 시행사 책임을 가르는 기준

분양대행 직원의 잘못으로 손해를 입었는데 시행사에서 ‘우리 직원이 아니다’라고 설명한다면, 누구에게 책임을 물어야 할지 막막할 수 있습니다. 시행사와 상담사 사이에 고용계약이 없더라도 사용자책임이 문제 될 수 있습니다. 판단의 출발점은 누가 그 업무를 맡겼고, 객관적으로 지휘·감독해야 할 관계에 있었는지입니다.

민법 제756조는 피용자가 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해에 대한 사용자의 배상책임을 정합니다. 다만 선임과 사무감독에 상당한 주의를 했거나, 그러한 주의를 해도 손해가 발생했을 경우에는 책임을 지지 않는다는 단서가 있습니다. 따라서 사용관계가 인정되는지와 최종적으로 배상책임이 성립하는지는 구분해 살펴야 합니다.

정식 직원인지보다 지휘·감독 관계를 봅니다

대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결은 사용관계에 유효한 고용계약이 반드시 필요한 것은 아니라고 설명했습니다. 다른 사람을 위해 그 지휘·감독 아래 의사에 따라 사무를 처리하는 관계라면 사용관계가 성립할 수 있습니다. 이때 기준은 실제로 지시를 했는지에 그치지 않습니다.

객관적으로 지휘·감독을 하여야 할 관계에 있느냐

대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결 중 지휘·감독 관계의 판단 기준

이 사건에서는 오피스텔 소유자가 중개보조인 등에게 임대차계약 체결과 월세·보증금 수령, 수선 등 임대 업무를 계속 맡겼습니다. 그런데 중개보조인이 권한 없이 전세계약을 체결하고 보증금을 편취했습니다. 대법원은 핵심 업무인 월세·보증금 수령이 객관적으로 소유자의 감독 범위에 속하고, 소유자가 임대 업무를 오래 맡겨 두면서 계약 내용 등을 제대로 확인하지 않은 사정을 함께 살펴 사용자책임을 인정한 원심을 유지했습니다. 결론은 상고기각입니다.

확인을 소홀히 했다는 사실 하나로 책임이 생겼다는 뜻은 아닙니다. 어떤 사무를 계속 맡겼고 그 사무가 객관적으로 누구의 감독 범위에 속했는지가 먼저 판단되었습니다. 이 판결은 같은 법리가 적용된 예로 분양대행업무 수행자와 시행사의 관계에 관한 다음 판결도 들었습니다.

분양 현장에서는 계약과 운영 방식을 함께 봅니다

대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결은 오피스텔 시행사와 분양대행업자의 관계를 다뤘습니다. 분양대행용역계약을 체결한 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 업무를 수행했다면 사용자와 피용자의 관계가 있을 수 있다고 보았습니다.

대법원은 대행계약상 시행사·시공사의 업무지침을 따르거나 협의하도록 정한 점, 시행사가 모델하우스와 분양사무실을 설치하고 운영비를 부담한 점을 살폈습니다. 시행사 직원이 분양사무실에 상주하고, 시행사 이사가 분양대금 입금표에 직접 날인한 사정도 함께 고려했습니다.

그 결과 지휘·감독권을 행사하였다고 “볼 여지가 있다”고 판단했습니다. 대법원이 사용자책임을 최종 인정한 판결은 아닙니다. 분양대행이라는 외형에 치우쳐 사용관계를 충분히 심리하지 않은 원심을 파기환송했습니다. 이 판결에서 가져올 기준은 계약의 이름보다 실제 업무 통제와 현장 운영을 확인해야 한다는 점입니다.

위탁받은 업체의 직원도 사용관계가 문제 됩니다

대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다219520 판결은 분양 사건이 아니라 지방자치단체가 민간단체에 돌봄센터 운영을 맡긴 사건입니다. 단체 소속 돌봄교사의 불법행위에 대해, 운영을 위탁한 지방자치단체에도 사용자책임이 성립하는지가 문제 되었습니다.

대법원은 위임·조합·도급 등 계약 형식과 관계없이 실질적인 지휘·감독 관계가 있으면 충분하다고 설명했습니다. 업무를 맡긴 쪽이 계약을 통해 상대 업체와 그 직원을 자신의 사무에 종사하게 하고 이들을 실질적으로 지휘·감독해야 할 관계에 있다면, 상대 업체의 직원과도 사용관계가 인정될 수 있다는 것입니다.

이 사건에서는 법령상 센터 운영 주체라는 점, 위탁계약상 관리·감독과 서류 열람·시정 요구 권한, 운영시간·인력·비용 등 구체적인 조건을 정해 위탁한 점이 고려되었습니다. 대법원은 활동영역을 확장한 데 상응하는 지휘·감독을 해야 할 관계로 보아 원심의 판단을 유지했고, 상고를 기각했습니다. 여기서는 직접 고용하지 않은 업체 직원에게도 사용관계가 성립할 수 있다는 일반 법리를 확인할 수 있습니다.

업무를 맡겼어도 사용관계가 부정된 사안이 있습니다

반대 방향의 판단으로는 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다250897 판결이 있습니다. 아래 내용은 제공된 판결 재현본의 요지이며 공식 전문은 확인하지 못했습니다. 지역주택조합이 업무대행사에 사업 업무를 맡긴 사안에서, 원심은 업무대행사 임직원의 불법행위에 대한 조합의 사용자책임을 인정했습니다. 대법원은 그 판단을 받아들이기 어렵다고 보아 원심 중 피고 패소 부분을 파기환송했습니다.

재현본에 따르면 조합은 사업 수행에 필요한 전문성이 부족해 관련 능력을 갖춘 대행사에 업무를 맡겼습니다. 계약에는 조합이 대행사의 업무 수행을 개별적·구체적으로 지휘·감독할 권한에 관한 명시적 규정이 없었고, 실제로 그러한 지시·감독을 받았다고 보기도 어려웠습니다. 위탁 경위와 업무 성격, 계약 내용, 수행 방식을 종합해 사용관계를 인정하기 어렵다고 본 것입니다.

환송 후 광주지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나91377 판결은 재현본상 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그 부분 원고 청구를 기각했습니다(공식 전문·확정 여부 미확인). 두 판결의 요지를 볼 때도 ‘실제로 감독하지 않았으니 책임이 없다’고 일반화해서는 안 됩니다. 객관적으로 감독해야 할 관계였는지와 그 판단에 쓰인 자료를 함께 보아야 합니다.

어떤 사정이 판단을 갈랐을까요

표의 각 요소는 해당 판결의 다른 사정과 함께 고려된 자료입니다. 어느 한 요소를 갖추거나 없앤다고 결론이 정해지는 체크리스트는 아닙니다. 시행사 입장에서도 대행계약 문구와 함께 현장에서 누가 업무를 통제하고 서류와 대금을 관리하는지 살펴볼 필요가 있습니다.

업무 관련성과 피해자의 중과실도 따로 봅니다

사용관계가 있더라도 문제의 행위가 외형상 객관적으로 사용자의 업무와 관련되어 보이는지 확인해야 합니다. 대법원 2011. 11. 24. 선고 2011다41529 판결은 본래 직무와 불법행위의 관련 정도, 사용자가 손해발생의 위험을 만들거나 방지조치를 하지 않은 책임이 어느 정도인지를 고려한다고 설명했습니다.

외관상 업무 범위에 속해 보여도, 피해자가 사용자의 사무집행에 해당하지 않는 행위임을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다면 사용자책임을 물을 수 없습니다. 여기서 중대한 과실은 단순한 부주의가 아니라, 일반인에게 요구되는 주의를 현저히 위반해 거의 고의에 가까울 정도로 주의를 기울이지 않은 상태를 뜻합니다.

이 판결은 은행 거래 사건입니다. 거래가 없던 은행 지점에서 처음 만난 부지점장에게 거액의 수표를 맡기면서 정식 예금 절차를 거치지 않고 현금보관증만 받은 사정 등이 문제 되었습니다. 대법원은 은행 영업시간에 고객상담실에서 이루어진 거래라는 사정만으로 업무 관련성이나 피해자의 고의·중과실 부재를 인정하기 어렵다고 보아, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송했습니다. 원고의 상고는 기각했습니다.

계약서와 분양사무실 자료에서 확인할 것

수분양자라면 상담사의 소속을 확인하는 데서 한 걸음 더 나아가, 시행사와 현장이 어떻게 연결되어 있었는지 보여 주는 자료를 정리해 보세요. 다음 다섯 가지가 검토의 출발점이 됩니다.

• 사무실 운영과 비용 부담: 모델하우스·분양사무실을 누가 설치·운영했고 비용은 누가 냈는지 확인해 보세요.
• 계약서·입금표 날인: 어느 회사와 누가 도장을 찍었는지, 발급 과정에 누가 관여했는지 살펴보세요.
• 대금 수령 명의: 안내받은 입금 명의와 실제 수령 명의, 받은 입금표를 함께 정리해 보세요.
• 대행계약의 업무 통제: 업무지침, 승인·협의, 감독 권한에 관한 규정이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 계약 명칭과 개별 조항뿐 아니라 실제 수행 방식도 함께 봅니다.
• 시행사 직원의 현장 관여: 시행사 직원이 상주했는지, 상담·계약·대금 처리에 어떻게 관여했는지 정리해 보세요.

대행계약서를 갖고 있지 않더라도 현재 가진 분양계약서, 입금표, 이체내역, 현장 안내자료부터 모아 두면 됩니다. 이 자료들이 사용관계와 업무 관련성 중 어떤 쟁점을 뒷받침하는지 나누어 검토하는 것이 중요합니다.

함께 읽기: 허위 과장 분양광고 소송 방어 사례, 분양 상담 증거 보관 체크리스트, 분양 확인서 서명 후 전매보장 다투기

중개보조원을 통한 계약 진행이 문제라면 중개보조원의 업무상 행위와 공인중개사 배상 책임도 함께 살펴볼 수 있습니다. 해당 글은 이 글의 민법상 사용자책임과는 별도로, 공인중개사법에 따른 행위 귀속을 설명합니다.

참고자료

• 민법 제756조
• 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결
• 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결
• 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다219520 판결
• 대법원 2011. 11. 24. 선고 2011다41529 판결

• 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다250897 판결
• 광주지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나91377 판결