전매확약을 받지 않았다는 분양 확인란에 서명했더라도, 실제로 반복된 전매 약속이 있었는지를 법원이 별도로 살펴본 사례가 있습니다. 서울고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023나2023843 판결은 직원들의 반복된 전매 확약을 증거로 인정한 뒤, 미리 인쇄된 확인 문구가 있다는 사정만으로 기망이 부정되지는 않는다고 보았습니다.
‘확인서’는 계약신청서의 확인란이었습니다
이 사건에서는 분양대행사 직원들이 오피스텔과 상가의 분양을 권유하면서 전매를 확약하거나 보장했는지가 문제 됐습니다.
수분양자들은 계약신청서의 ‘계약 시 확인사항’에 자필로 서명했고 그 내용을 인지하고 확인했다는 취지도 직접 적었습니다. 확인사항에는 다음 문구가 미리 인쇄되어 있었습니다.
(수분양자는) 분양권 전매확약 및 일정금액의 프리미엄을 확답 받지 않았습니다
법원은 이 서명 사실을 인정하면서도 실제 상담 내용까지 함께 살폈습니다.
법원은 어떤 사정으로 전매 약속을 인정했을까요
법원은 직원들이 원고 A에게 수차례 반복적으로 전매를 확약했다고 인정했습니다. 이 과정에서 분양계약을 체결한 뒤의 대화와 계약 당시 언급된 사정도 살펴봤습니다.
항의를 받은 직원의 반응과 해명
원고 A는 한 직원이 전매를 약속했던 말을 들어 다시 이의를 제기했습니다. 그런데 다른 직원은 그 약속이 없었다고 명시적으로 반박하지 않았습니다.
그 직원은 자신의 원래 성향 때문이었다거나, 중간에 관여한 이사의 눈치를 봤다는 취지로 해명했습니다. 법원은 그 설명을 납득하기 어렵다고 보았습니다. 전매를 확약하거나 보장한 적이 없었다면 그러한 항의에 소극적으로 대응하지는 않았을 것으로 판단했습니다.
법원은 항의 내용, 직원의 대응과 해명, 계약 경위를 함께 평가했습니다.
계약 당시 전달된 자금 사정
계약 과정에서는 원고 A가 계약금과 1차 중도금으로 낸 돈을 약 1년 뒤 돌려받아 다른 부동산의 잔금에 써야 한다는 사정도 언급됐습니다.
법원은 이러한 사정 아래에서는 직원들이 계약 체결을 유도하기 위해 전매를 확약하거나 보장했을 가능성이 일반적인 경우보다 높다고 보았습니다.
미리 인쇄된 문구만으로 약속을 부정하지 않은 이유
법원은 여러 사람과 계약하기 위해 미리 만들어 둔 문구가 있어도, 당사자들이 그와 다른 내용의 특약을 할 수 있다고 보았습니다.
특히 직원들이 원고 A에게 전매를 수차례 반복해 확약한 이상, 원고 A는 인쇄된 문구가 형식적인 것이고 자신과의 약속에는 적용되지 않는다고 믿었던 것으로 판단했습니다. 이러한 증거평가를 거쳐, 구두약정을 무효로 한다거나 전매확약을 하지 않았다는 문구가 있다는 사정만으로 기망행위가 부정되지는 않는다고 보았습니다.
오히려 계약 관련 서류에서 금지한 전매를 확약해 분양계약을 체결하도록 유도한 행위는 더 비난받을 수 있다고 지적했습니다.
이 판결은 실제 전매 약속이 증거로 인정된 사안에 관한 판단이며, 확인란의 서명 자체를 무효로 본 것은 아닙니다.
한편 대법원은 광고에 다소 과장이나 허위가 있더라도 거래 관행과 신의칙상 허용되는 범위라면 기망성이 없다고 보았습니다. 반면 거래에서 중요한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 알린 경우에는 기망행위에 해당한다고 판단했습니다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2020다215469 판결).
분양회사와의 계약 취소로 이어진 사정
법원은 상담 직원들과 분양회사 사이에 다음 사정이 있다는 점도 살펴봤습니다.
- 분양회사와 분양대행사를 같은 주소에서 같은 대표자가 운영했습니다. 직원들은 두 회사를 상대로 근무이행각서를 작성했고, 두 회사에 수수료를 청구할 수 있었습니다.
- 분양대행사 직원들이 상담과 계약 내용 설명을 맡은 직후 분양계약이 체결됐습니다. 분양회사 직원이 별도로 상담하거나 계약 내용을 설명하지는 않았던 것으로 보았습니다.
- 분양회사가 직원들에게 교육자료와 상담자료를 만들어 제공하는 등 실질적으로 관리·감독한 것으로 보았습니다.
법원은 이러한 사정을 토대로 원고 A가 직원들의 기망을 이유로 분양회사와 체결한 분양계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.
같은 판결에서도 수분양자별 결론은 달랐습니다
제1심인 서울중앙지방법원 2023. 5. 11. 선고 2021가합544411 판결은 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다. 항소심에서는 원고 A의 본소청구가 일부 인용되는 것으로 결론이 달라졌습니다.
다만 원고 A의 나머지 주위적 본소청구와 원고 B·C·E의 청구는 기각됐고, 원고 D의 항소도 기각됐습니다. 다른 수분양자들의 기각 이유는 제공된 판결 발췌 범위에서 확인되지 않습니다.
분양회사가 항소심에서 제기한 반소에 따라 원고 A도 분양회사에 돈을 지급하라는 판단을 받았습니다. 따라서 원고 A 부분은 본소청구의 일부 인용과 반소의 지급 판단을 함께 봐야 합니다.
이 판결은 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다317103, 2024다317110 판결의 「상고심절차에 관한 특례법」에 따른 상고 기각으로 확정됐습니다. 이 글에서 살펴본 확인란 문구와 반복된 전매 약속에 대한 판단은 서울고등법원의 판단입니다.
내 계약에서 확인할 두 가지 자료
전매 약속을 확인할 자료
문자나 녹음이 남아 있다면 누가, 언제, 무엇을 약속했는지 살펴보세요. 문제가 생긴 뒤 약속을 지적했을 때 직원이 어떻게 답했는지도 함께 정리해 보세요.
처음 상담한 사람과 나중에 대응한 사람이 다르다면 각자의 설명을 구분해 두는 것이 좋습니다. 계약 당시 전매가 필요한 사정을 전달한 기록이 있다면 그 내용도 함께 살펴보세요.
확인란에 서명할 당시 받은 설명
확인사항을 언제 받았고, 서명 전에 문구를 읽어봤는지 정리해 보세요. 서명할 때 직원이 인쇄 문구나 전매 약속에 관해 어떤 설명을 했는지도 함께 살펴보세요.
분양회사 역시 확인란을 받아 두는 데 그치지 않고 실제 상담에서 어떤 설명이 이뤄졌는지를 점검할 필요가 있습니다. 이 판결에서도 서명된 문구와 실제 약속의 증거가 함께 검토됐고, 수분양자별 결론이 달랐습니다.
전매보장 설명을 듣고 계약했는데 확인란에도 서명해 대응 방향이 고민된다면, 남아 있는 계약 서류나 상담 기록을 바탕으로 제이씨엘파트너스에 문의해 주세요. 확인란 문구, 약속을 뒷받침하는 자료, 계약 당시 설명을 함께 대조해 검토할 쟁점을 정리합니다.
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참고자료
- 서울고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023나2023843, 2023나2041056 판결
- 서울중앙지방법원 2023. 5. 11. 선고 2021가합544411 판결
- 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다317103, 2024다317110 판결
- 대법원 2020. 6. 25. 선고 2020다215469 판결
