약속의 내용과 상담사의 소속, 서명한 서류, 이후 주고받은 답변을 함께 남겨 두세요. 계약 당시 설명과 문서의 차이를 확인하는 데 필요한 자료입니다.
분양 상담사가 전매나 수익을 말로 약속했다면, 계약 전에는 그 내용을 문자로 다시 확인받고 계약 당일에는 서명한 서류와 입금 증빙을 보관하세요. 문제가 생긴 뒤에는 구체적인 항의 내용과 상대방의 답변까지 이어서 남겨 두는 것이 좋습니다.
계약서에 없는 구두 약속이 다툼이 되면, 약속이 있었다는 사실과 구체적인 내용을 자료로 뒷받침해야 합니다. 내가 보낸 확인 문자와 상대방이 그 내용에 답한 문자를 구분하고, 앞뒤 대화가 이어지도록 보관하는 데서 시작하세요.
계약 전에는 약속과 상담사의 소속을 확인하세요
누가, 무엇을, 언제까지 약속했는지 문자로 묻기
상담이 끝난 뒤 기억이 선명할 때 설명을 정리해 보내세요. 전매가 가능하다는 전망을 들었는지, 특정 기한까지 전매를 약속받았는지, 수익에 관해 어떤 조건을 설명받았는지를 구분해야 합니다. 실제로 듣지 않은 내용을 확인 문자에 보태지 마세요.
문자를 보냈다는 사실과 상대방이 약속을 확인해 주었다는 사실은 다릅니다. 답변이 오면 원문을 보관하고, 설명이 달라졌다면 어느 부분이 달라졌는지도 함께 남겨 두세요.
명함과 분양사무실 운영 주체를 함께 확인하기
상담사의 명함을 받고 소속 회사와 직함을 확인하세요. 시행사 직원인지 분양대행 회사 직원인지, 분양사무실은 누가 운영하는지도 물어 두세요. 명함, 안내문, 소속에 관한 답변은 함께 보관하는 편이 좋습니다.
이 자료는 나중에 책임 관계를 살필 때도 쓰일 수 있습니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결은 민법 제756조의 사용관계를 판단할 때 정식 고용계약의 유무뿐 아니라 사실상 지휘·감독 아래 업무를 했는지도 살펴야 한다고 보았습니다. 이 사건에서는 다음 사정들이 검토됐습니다.
- 분양대행계약상 시행사·시공사의 업무지침이나 지시에 따르거나 협의하여 업무를 수행하도록 정한 점
- 시행사가 모델하우스와 분양사무실을 설치하고 운영비용을 부담한 점
- 시행사 직원이 분양사무실에 상주한 점
- 시행사 이사가 분양대금 입금표에 직접 날인하기도 한 점
대법원은 이러한 사정에 비추어 시행사가 사실상 지휘·감독권을 행사했다고 볼 여지가 있다며 다시 심리하도록 파기환송했습니다. 특정 회사의 책임을 최종 확정한 판결로 읽어서는 안 됩니다. 계약 전에는 자신이 확인할 수 있는 소속과 운영 주체부터 기록하고, 책임 여부는 확보한 자료를 바탕으로 별도로 검토해야 합니다.
분양 광고와 안내 책자, 상담 자료, 상담사가 보낸 안내 문자와 이미지도 보관하세요. 어떤 설명을 받았는지 확인하는 자료입니다. 광고의 표현과 실제 내용에 차이가 있다는 이유만으로 배상 여부가 결정되는 것은 아닙니다.
계약 당일에는 확인란과 서명한 사본을 남기세요
계약서뿐 아니라 계약신청서와 별도 확인서도 서명 전에 읽어 보세요. 전매 확약을 받지 않았다는 문구나 구두 약정은 효력이 없다는 문구가 상담 설명과 다르다면, 서명하기 전에 그 차이를 묻고 답변을 문자로 받아 두세요.
서울고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023나2023843(본소), 2023나2041056(반소) 판결에서는 계약신청서에 미리 인쇄된 다음 확인 문구가 문제 됐습니다.
“(수분양자는) 분양권 전매확약 및 일정금액의 프리미엄을 확답 받지 않았습니다”
위 서울고등법원 판결에 기재된 계약신청서 ‘계약 시 확인사항’ 문구
계약자들은 확인사항에 자필로 서명하고 내용을 인지·확인했다는 취지까지 적었습니다. 그럼에도 법원은 분양대행 회사 직원들이 반복적으로 전매를 확약한 사실을 인정한 사안에서, 이러한 인쇄 문구가 있다는 사정만으로 기망행위가 부정되는 것은 아니라고 보았습니다.
이 판단은 반복된 약속이 증거로 인정됐다는 전제가 있습니다. 확인란의 서명은 나중에 상대방이 내세우는 사정이 됩니다. 이미 서명했다면 누가 어떤 설명을 하며 서명하게 했는지 경위를 바로 기록하세요. 자세한 판결 내용은 확인란 서명과 반복된 전매 약속을 살핀 판례해설에서 확인할 수 있습니다.
서명을 마친 계약서·계약신청서·확인서는 서명과 날인, 추가 기재가 모두 보이는 그대로 사본을 받아 두세요. 입금 계좌의 명의가 계약서에 적힌 분양자, 즉 계약 상대방과 같은지도 확인하세요. 입금확인증과 입금표를 받고, 찍힌 도장이 누구 명의인지 확인해 증빙을 보관하세요.
문제가 생겼다면 항의와 답변을 이어서 보관하세요
항의가 전화로 끝났다면 통화 뒤에 핵심 내용을 문자로 정리해 보내세요. 언제 누구에게 어떤 약속을 들었는지 구체적으로 적고, 그 내용에 대한 설명을 요청하세요. 상대방이 부인하거나 일부만 답하거나 명시적으로 반박하지 않은 경우에도 답변을 고치지 말고 앞뒤 대화와 함께 보관하세요.
위 서울고등법원 판결에서도 계약자가 직원의 ‘이거 전매 무조건 된다’는 말을 들어 다시 이의를 제기했을 때 직원이 명시적으로 반박하지 않은 점을 살폈습니다. 법원은 그렇게 대응한 이유에 관한 직원의 해명도 납득하기 어렵다고 보아, 전매 확약이 있었다고 판단하는 근거로 삼았습니다. 반박이 없었다는 사정 하나만으로 약속이 인정된다고 일반화할 수는 없습니다.
이미 보유한 녹음 파일과 문자 원본은 지우지 말고 보관하세요. 필요한 부분을 캡처하더라도 원래 대화와 파일을 남겨 두고, 새로 작성한 경위 메모는 당시 주고받은 자료와 구분해 두세요.
같은 판결에서도 원고 A의 본소 청구만 일부 인용됐고, 다른 원고들의 청구나 항소는 기각됐습니다. A에게 지급을 명한 반소 주문도 있어 사건 전체를 계약자의 일괄적인 승소로 설명할 수 없습니다. 남겨 둔 자료를 통해 자신의 계약 경위와 약속 내용을 구체적으로 확인해야 하는 이유입니다.
이 판결은 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다317103, 2024다317110 판결의 상고기각으로 확정됐습니다. 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항·제5조에 따른 기각이므로, 대법원이 전매 확약에 관한 법리를 별도로 판시한 것으로 설명해서는 안 됩니다.
시점별로 빠진 자료를 점검해 보세요
| 시점 | 확인할 내용 | 남겨 둘 자료 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 약속한 사람·내용·기한, 상담사 소속, 분양사무실 운영 주체 | 확인 문자와 답변, 명함, 광고·안내 책자·상담 자료와 받은 이미지 |
| 계약 당일 | 설명과 확인란의 차이, 서명·추가 기재, 입금 계좌와 날인 명의 | 서명한 계약서·계약신청서·확인서 사본, 차이에 관한 답변, 입금확인증·입금표 |
| 문제 발생 뒤 | 당시 약속을 특정한 항의와 상대방 반응, 이후 설명의 변화 | 항의·답변의 전체 대화, 보유한 녹음·문자 원본, 별도로 작성한 경위 메모 |
이 표는 빠진 자료를 찾기 위한 점검표입니다. 자료를 모두 갖췄다는 이유로 특정 결과가 보장되지는 않습니다. 각 자료가 언제 누구의 어떤 설명과 연결되는지 함께 정리해 두세요.
상담에서는 약속과 문서가 어긋난 지점을 살핍니다
상담 전에는 들은 약속, 서명한 문구, 문제가 생긴 뒤 답변을 순서대로 정리해 보세요. 현재 가진 자료로 어떤 사실이 확인되고 무엇을 더 확인해야 하는지 검토하는 데 도움이 됩니다. 모든 자료를 갖춘 뒤에만 문의할 수 있는 것은 아닙니다.
자료를 모은 뒤의 대응은 분양권 사기 피해 대응 안내를, 계약을 정리하는 방법과 부담이 궁금하다면 분양계약 해지와 위약금 검토 사항을 함께 참고할 수 있습니다.
상담 당시 설명과 확인란이 다르거나, 약속을 부인하는 답변을 받았다면 현재 상황과 가진 자료를 바탕으로 제이씨엘파트너스에 상담을 문의해 주세요. 약속의 구체적인 내용과 서명 경위, 이후 답변을 대조해 검토할 쟁점을 정리합니다.
참고자료
- 서울고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023나2023843(본소), 2023나2041056(반소) 판결
- 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다317103, 2024다317110 판결
- 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결 — 사용관계 판단요소와 파기환송 취지.
- 민법 제756조 — 사용자의 배상책임.
- 상고심절차에 관한 특례법 제5조 — 판결의 특례.
