상가 명도소송에서 가장 중요한 건 비용이 아니라 ‘해지 타이밍’입니다. 언제 해지했고 그걸 어떻게 남겼는지가 승패를 가릅니다. 절차와 비용은 그다음 문제입니다.
함께 읽기 가건물·컨테이너 점포에도 상가임대차보호법이 적용되는지는 컨테이너 상가임대차법 적용 기준(2025 대법원 판결)에서 정리했습니다.
한눈에 보기
- 절차: 계약 해지 통보(내용증명) → 점유이전금지가처분 → 건물인도청구 소장 → 판결 → 강제집행
- 기간: 소송 보통 4~6개월, 강제집행까지 가면 3개월쯤 추가
- 비용: 법원 실비 대략 50만~100만 원 + 변호사 선임료 + (강제집행 시) 노무비 등 별도
아래에서 절차·기간·비용을 순서대로 짚고, 이 구조가 실제로 어떻게 작동하는지 저희가 임대인 측을 대리해 전부 승소한 사건으로 확인해 보겠습니다.
상가 명도소송, 언제 할 수 있나? (차임 3기 연체 기준)
임차인이 밀린 월세가 3개월분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의8이 “차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”에 임대인의 해지권을 인정하기 때문입니다.
명도소송은 돈을 받아내는 소송이 아니라 점포의 점유를 되찾는 소송입니다. 그래서 청구도 “돈을 지급하라”가 아니라 “부동산을 인도하라”가 됩니다. 이 차이 때문에 소가와 인지대를 계산하는 방식도 달라지는데, 이건 비용 부분에서 다시 짚겠습니다.
실무에서 가장 많이 오해하는 게 ‘3기’의 의미입니다. 핵심만 정리하면 이렇습니다.
- 연속으로 세 달을 밀려야 하는 게 아닙니다.
- 밀린 금액의 합계가 월세 3개월분에 이르면 요건이 채워집니다.
- 한두 달씩 띄엄띄엄 밀린 것도 총합이 석 달치가 되면 해지 사유가 됩니다.
한 가지 더 있습니다. “임차인이 나중에 밀린 걸 다 갚으면 못 내보내는 것 아니냐”는 질문인데, 그렇지 않습니다. 이미 적법하게 해지된 뒤라면 임차인이 뒤늦게 연체분을 갚아도 이미 발생한 해지의 효력은 되살아나지 않습니다. 이 부분은 실제 사건에서 승패를 가르는 지점이라, 뒤에서 저희 사례로 다시 설명하겠습니다.
밀린 개월 수와 해지 통보 시점이 애매하다면, 소송을 서두르기 전에 해지 요건이 확실히 갖춰졌는지부터 점검하는 편이 안전합니다. 이 판단이 어긋나면 소송 전체가 흔들립니다. 그래서 시작 전에 한 번은 반드시 짚어야 합니다. 특히 차임 연체를 이유로 한 건물명도를 혼자 진행하다 실패하는 대표적인 이유를 미리 알아두면, 같은 실수를 피하는 데 도움이 됩니다.
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상가 명도소송 절차, 어떻게 진행되나? (5단계)
전체는 다섯 단계입니다. 순서를 지키는 것 자체가 승소 확률과 직결됩니다.
- 계약 해지 통보 — 내용증명으로 연체 사실과 해지 의사를 명확히 남깁니다. 이 서류가 나중에 해지 시점을 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 상담을 오시는 분들 중에는 문자나 카톡으로 해지를 통보해 둔 경우가 많은데, 그것만으로는 나중에 시점과 내용을 다투기 어려워집니다. 번거롭더라도 내용증명으로 남겨두시길 권합니다.
- 점유이전금지가처분 — 소송 중에 임차인이 점포를 제3자에게 넘겨버리면, 애써 받은 판결문이 그 사람에게는 효력이 없어 집행이 막힙니다. 이를 막는 장치가 점유이전금지가처분이고, 인지대가 1만 원 수준이라 부담도 크지 않습니다. 명도소송과 함께 거는 것이 원칙입니다.
- 건물인도청구 소장 접수 — 소장은 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원에 냅니다. 임대차계약서, 등기부등본, 건축물대장, 내용증명, 연체 내역을 함께 첨부하고, 계약 체결일부터 연체 경위와 해지 통보까지 시간 순서대로 정리합니다.
- 변론기일 → 판결 선고 — 이때 대개 가집행 선고가 함께 붙어, 확정을 기다리지 않고도 집행에 착수할 수 있습니다.
- 강제집행 — 임차인이 판결 뒤에도 자진 퇴거하지 않을 때만 진행됩니다. 다만 실제로 이 단계까지 가는 경우는 많지 않습니다. 대부분은 그 전에 임차인이 스스로 나갑니다.
절차가 단순해 보여도, 각 단계에서 서류 하나가 빠지거나 순서가 어긋나면 기일이 밀리고 사건이 길어집니다. 소장 작성 단계에서 방향을 잡기 어렵다면 초기 상담으로 쟁점을 먼저 정리해 두는 것이 시간을 아끼는 길입니다.
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상가 명도소송, 기간은 얼마나 걸리나?
소장 접수부터 선고까지는 보통 4~6개월입니다. 쟁점이 단순하고 서류가 잘 갖춰져 있으면 3개월대에 끝나기도 합니다(단, 소송시 걸리는 시간이나, 강제집행에 걸리는 시간은 사안별로 상이합니다).
| 단계 | 소요 기간 |
|---|---|
| 소장 접수 → 판결 선고 | 보통 4~6개월 (준비 충실 시 3개월대) |
| 강제집행 신청 → 본집행 | 약 3개월 추가 |
강제집행까지 가는 경우에는 신청부터 본집행까지 3개월쯤 더 걸립니다. 집행관이 현장에 나가 계고를 하고, 임차인에게 약 2주의 자진 퇴거 기간을 준 뒤, 그래도 비우지 않으면 노무자와 함께 짐을 반출하는 본집행이 이뤄집니다. 이 본집행 날이 실제로 점포를 돌려받는 날입니다.
다만 강제집행까지 실제로 가는 사건은 전체 중 그리 많은 비중을 부담하지 않습니다. 저희가 맡은 사건들을 돌아봐도, 판결까지 가지 않고 계고 단계에서 임차인이 나가는 경우가 훨씬 많았습니다. 그래서 강제집행 비용을 지나치게 걱정하실 필요는 없습니다. 기간은 “판결까지 4~6개월”을 기준으로 잡고, 강제집행은 예외적 상황으로 두는 편이 현실에 가깝습니다.
상가 명도소송 비용, 총 얼마나 드나? (항목별)
법원에 내는 실비만 보면 대략 50만~100만 원입니다. 여기에 변호사 선임료가 더해지고, 강제집행까지 가면 노무비 등이 붙습니다. 항목별로 나눠 보겠습니다.
소가는 어떻게 정해지나
명도소송의 소가는 보증금이 아니라 부동산의 시가표준액을 기준으로 정합니다. 점유를 되찾는 소송이기 때문입니다.
- 토지: 부동산공시가격 알리미에서 개별공시지가를 확인해 면적을 곱한 뒤 50%를 적용
- 건물: 위택스에서 건물 시가표준액을 조회해 면적을 곱한 뒤 50%를 반영
이렇게 나온 소가에 따라 인지대와 송달료가 달라집니다.
법원에 내는 실비 — 인지대와 송달료
명도소송의 인지대는 보통 30만 원 내외입니다. 부동산 가액이 크면 그만큼 올라갑니다. 전자소송으로 접수하면 인지액의 10%를 할인받습니다.
송달료는 2025년 기준 1회분이 5,200원입니다. 민사 제1심 단독사건은 당사자 수에 15회분을 곱해 예납하므로, 피고가 1명이면 5,200원에 15회를 곱해 7만 8천 원가량입니다. 정확한 금액은 소가에 따라 달라지니, 대한법률구조공단이나 전자소송의 소송비용 계산기로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
변호사 선임료
변호사 선임료는 착수금과 성공보수 구조로 나뉩니다. 사건 난이도, 연체 규모, 강제집행까지 대리하는지에 따라 달라지므로 일률적으로 말하기 어렵습니다. 초기 상담에서 사건을 보고 예상 비용과 회수 가능성을 함께 안내받으면, 소송을 진행할지 판단하기가 훨씬 수월합니다.
강제집행 단계 비용
앞서 말했듯 전체 중 일부 사건만 여기까지 갑니다. 그만큼 예외적인 지출입니다.
| 항목 | 대략 비용 |
|---|---|
| 집행관 계고비용 | 20~40만 원 |
| 노무비 (20평 기준) | 70~100만 원 (2평당 인부 1명 산정) |
| 짐 운반·보관비 | 5톤 트럭 기준 약 110만 원 |
| 기타 | 열쇠공·사다리차·폐기 비용 등 상황에 따라 |
노무비는 면적에 비례하는데, 통상 2평당 인부 한 명을 산정합니다.
20평 상가 기준으로 합쳐보면
감을 잡기 쉽도록 20평 상가를 예로 들어 보겠습니다.
- 판결까지만 가는 일반적인 경우: 법원 실비 50만~100만 원 + 변호사 선임료가 전부입니다. 여기서 끝나는 사건이 대부분입니다.
- 임차인이 끝까지 버텨 강제집행까지 간 경우: 계고·노무·운반비를 합쳐 200만 원 안팎이 추가로 들 수 있습니다. 다만 이 비용은 원칙적으로 임차인에게 청구할 수 있습니다.
못 받은 월세와 소송비용, 임차인에게 받을 수 있나
받을 수 있습니다. 소송비용은 패소한 임차인이 부담하고, 연체 차임과 인도 완료일까지 발생하는 차임 상당액은 보증금에서 공제하는 방식으로 정산됩니다. 보증금으로 다 회수되지 않는 연체액이 남는다면 지급명령이나 채권추심으로 밀린 월세를 회수하는 방법을 함께 검토하게 됩니다.
보증금을 받지 못한 전대차에서 상대방이 임대료 면제나 중도 퇴거의 책임을 다툰다면, 미납 전대료와 계약 해지 손해배상 지급 판결처럼 각 청구의 근거를 나누어 검토할 필요가 있습니다.
여기서 명도와 보증금 반환의 관계를 짚어둘 필요가 있습니다. 임대인이 임차인을 내보내려면 남은 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 그 돈을 받음과 동시에 점포를 비워야 합니다. 이걸 동시이행 관계라고 합니다. 그래서 판결도 “보증금에서 연체분을 뺀 나머지를 받으면서 점포를 인도하라”는 형태로 나옵니다. 임대인 입장에서는 보증금을 한 푼도 안 주고 내보내는 게 아니라, 밀린 돈을 정산하고 남은 만큼 돌려주며 되찾는 구조인 셈입니다. 참고로 원상회복비용을 보증금에서 얼마나 뺄 수 있는지는 다툼이 잦은데, 임대인 요구액의 80%가 법원에서 기각된 상가 원상회복비용 사례를 보면 그 기준을 가늠할 수 있습니다.
복구비가 인정된 경우의 정산은 원상회복비 공제 후 남은 보증금과 상가 인도를 함께 정한 판결에서 확인할 수 있습니다.
우리 상가 기준으로 인지대·송달료가 얼마나 나올지 궁금하다면, 카카오톡으로 사건 개요를 보내고 예상 비용을 받아보세요.
임차인이 자주 내세우는 방어 논리 3가지
소송에 들어가면 임차인 쪽에서 반복적으로 나오는 주장이 있습니다. 미리 알아두면 당황하지 않습니다.
| 임차인 주장 | 실무상 결론 |
|---|---|
| “밀린 걸 지금 다 갚았으니 나갈 이유 없다” | 적법한 해지가 이미 이뤄진 뒤라면 뒤늦은 변제는 결과를 바꾸지 못함 (아래 사례) |
| 인테리어·시설 투자분을 빼달라 (유익비·필요비) | 인정 범위가 제한적이고 입증 책임도 임차인에게 있어, 명도 자체를 막지는 못하는 경우가 많음 |
| 권리금 회수·방해를 주장 | 별개 쟁점으로 다뤄지며, 차임 연체 해지 사유가 분명하면 명도 청구는 그대로 인용되는 것이 보통 |
권리금 주장이 얽히면 쟁점이 복잡해지는데, 반대로 임대인 쪽에서 임대인이 직접 장사할 경우 권리금을 청구할 수 있는지 같은 문제도 함께 검토해 두면 대응 폭이 넓어집니다.
실제 승소사례 — JCL파트너스 이상덕 대표변호사 (수원지방법원 안산지원 2023가단***** 판결)
앞서 설명한 “해지 뒤 뒤늦게 갚아도 소용없다”는 원칙이 실제로 어떻게 적용되는지, 저희 JCL파트너스 이상덕 대표변호사가 임대인 측을 대리해 전부 승소한 사건으로 보겠습니다.
사건 요지
- 임차인이 오랫동안 월세를 연체했고, 밀린 채무가 5억 원대에 이른 상황
- 임대인은 계약을 해지하고 건물인도를 청구
- 소송 도중 임차인이 밀린 차임 4억 3천여만 원을 뒤늦게 갚고는, 다 변제했으니 나갈 이유가 없다고 다툼
법원의 판단은 분명했습니다. 소장이 송달될 무렵 이미 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로, 그 뒤에 연체분을 갚았더라도 이미 발생한 해지의 효력은 유지된다고 보았습니다. 그 결과 임대인의 청구가 전부 인용되었고, 임차인은 남은 보증금에서 인도 완료일까지의 차임 상당액을 공제한 금액을 받음과 동시에 점포를 인도하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용도 전부 임차인이 부담하고, 가집행 선고까지 붙었습니다.
이 사건이 주는 실무 교훈은 분명합니다. “연체했다가 나중에 갚으면 된다”는 임차인 쪽의 통념과 달리, 해지 타이밍만 제대로 잡으면 이후의 변제는 결과를 바꾸지 못합니다. 반대로 해지 통보 시점과 그 입증을 놓치면 애초에 이길 수 있던 사건도 어려워집니다. 별도의 해지 통지 자료와 인도 판결 사례에서는 해지 문자와 내용증명 도달 자료를 근거로 인도를 청구한 과정을 확인할 수 있습니다.
지금 임차인의 연체로 고민 중이시라면, 해지 요건이 언제 채워졌는지, 통보를 어떻게 남길지부터가 승패의 갈림길입니다. 사건 초기에 이 부분을 함께 점검받으시면 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.
상가 명도소송 자주 묻는 질문 (FAQ)
월세를 안 내니 제가 문을 잠가버려도 되나요? 안 됩니다. 상담 오시는 건물주분들이 가장 많이 물으시는 질문인데, 임대인이 임의로 점포를 폐쇄하거나 짐을 치우면 오히려 형사 문제가 될 수 있습니다. 아무리 임차인이 잘못했어도 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.
변호사 없이 혼자 할 수 있나요? 가능은 합니다. 다만 해지 요건 판단, 점유이전금지가처분 병행, 소가·인지대 산정, 강제집행 연계까지 한 번이라도 순서가 어긋나면 사건이 몇 달씩 길어집니다. 연체 규모가 크거나 임차인이 다툴 조짐이 보이면 초기 상담만이라도 받아보는 것이 안전합니다. 선임을 고민 중이라면 상가명도소송 변호사 선임 전 반드시 확인할 5가지를 먼저 읽어보시길 권합니다.
3개월 밀렸다가 다 갚으면 못 내보내나요? 이미 적법하게 해지된 뒤라면 뒤늦게 갚아도 해지 효력은 유지됩니다. 위 사례가 바로 그 경우입니다. 관건은 변제 여부가 아니라 해지가 언제 이뤄졌는지입니다.
소송 중에 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기면 어떻게 되나요? 점유이전금지가처분을 걸어두지 않았다면 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않아 집행이 막힐 수 있습니다. 그래서 명도소송과 함께 가처분을 거는 것이 원칙입니다.
총비용은 대략 얼마인가요? 법원 실비는 50만~100만 원, 여기에 변호사 선임료가 더해집니다. 강제집행까지 가면 노무비 등이 추가되지만, 실제 그 단계까지 가는 사건은 많지 않습니다.
상가 명도는 결국 타이밍 싸움입니다. 해지 요건이 갖춰진 시점에 정확히 통보하고, 가처분과 소송을 제때 연결하는 것만으로도 몇 달을 아낄 수 있습니다. 반대로 초기 판단이 어긋나면 이길 사건도 길어집니다.
임차인의 연체로 점포를 되찾아야 하는 상황이라면, JCL파트너스가 실제 승소 경험을 토대로 사건 초기부터 방향을 함께 잡아드립니다. 해지 요건 점검과 예상 비용·기간 안내를 포함한 상담을 통해, 지금 무엇부터 해야 하는지 확인해 보시기 바랍니다.
지금 상황을 바로 설명하고 답을 듣고 싶다면 전화상담으로 연결하세요.
