보증금을 내지 않은 상대방이 계약서의 임대료 면제기간을 내세워 지급을 거절한다면, 그 면제에 어떤 조건이 붙어 있는지부터 확인해야 합니다. 면제기간만 떼어 읽으면 계약에서 정한 의무와 혜택의 관계를 놓칠 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 원고 회사를 대리한 사건에서 법원은 미납 전대료와 계약 해지에 따른 손해배상금, 합계 290,101,400원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 보증금 제공과 임대료 면제의 관계가 판단을 가른 승소사례입니다.
보증금 없이 사용한 물류창고, 임대료 면제 주장까지
전대차는 빌린 공간을 다른 사람에게 다시 빌려주는 계약입니다. 이 사건의 원고 회사는 물류창고 일부와 하역장·사무실을 상대 회사에 전대했습니다. 계약기간은 5년이었고, 월 전대료는 44,798,824원이었습니다.
계약에는 보증금 또는 보증보험증권을 제공한 뒤 창고의 철제 선반을 설치하고, 초기 3개월의 전대료를 면제하는 내용이 있었습니다. 상대 회사는 보증금을 지급하지 않은 채 공간을 사용하다가 계약기간 중인 2023년 4월 15일 퇴거했습니다.
분쟁이 생기자 상대 회사는 초기 3개월은 임대료 면제기간이라고 주장했습니다. 이후 임대료도 철제 선반을 설치하지 않아 생긴 손해와 상계하겠다고 다퉜습니다. 자신이 받을 손해배상금을 미납 임대료에서 빼겠다는 주장이었습니다.
임대료 면제의 전제는 보증금 제공이었습니다
법원은 계약서의 면제 문구를 보증금 제공 조건과 함께 읽었습니다. 전차인이 보증금이나 보증보험증권을 먼저 제공하면, 전대인이 설비를 설치하고 3개월분의 전대료를 면제하기로 한 약정이라고 판단했습니다.
보증금은 앞으로 발생할 미납 임대료와 손해를 담보하는 역할을 합니다. 법원은 보증금도 받지 못한 상태에서 전대인이 먼저 설비를 제공하고 초기 임대료까지 면제할 것을 기대하기는 어렵다고 보았습니다.
이 사건에서는 보증금을 지급하지 않은 사실에 다툼이 없었습니다. 법원은 3개월분의 임대료가 면제됐다고 볼 수 없고, 전대인에게 철제 선반 설치의무가 발생했다고도 볼 수 없다고 판단했습니다. 설비 미설치를 이유로 한 상계 주장도 받아들이지 않았습니다.
면제기간이 적혀 있다는 사실과 면제 조건이 충족됐다는 사실은 구분해야 합니다. 이번 판결에서는 보증금 제공이 그 조건이었습니다.
상대방이 임대료 면제나 설비 미설치를 이유로 지급을 거절한다면, 특약과 실제 지급 내역을 함께 살펴야 합니다. 제이씨엘파트너스 전화상담으로 면제 조건의 충족 여부와 미납액 청구 방향의 검토를 문의하실 수 있습니다.
미납 임대료와 계약 해지 손해배상, 합계 290,101,400원 인정
원고 측은 사용기간의 임대료 상당액과 계약 해지에 따른 위약금을 함께 청구했습니다. 사용기간의 금액을 예비적으로 부당이득 반환으로 청구했지만, 법원은 퇴거 전까지 계약이 유효하게 유지됐다는 이유로 계약에 따른 전대료 청구로 해석했습니다.
법원은 원고가 청구한 2022년 12월 1일부터 2023년 4월 14일까지의 전대료 200,101,400원을 인정했습니다. 계약기간 중 상대 회사가 임의로 퇴거해 더 이상 계약을 유지하지 않겠다는 의사를 표시한 점을 들어, 계약 해지에 따른 손해배상 책임도 인정했습니다.
계약에는 상대 회사가 책임져야 할 사유로 계약이 종료되면 남은 기간의 전대료 상당액을 지급한다는 조항이 있었습니다. 원고 측은 잔여 전대료 상당액 약 25억 원 중 1억 원을 일부 청구했습니다.
법원은 이 조항이 계약 위반에 대한 제재와 함께 손해배상액을 미리 정하는 성격도 있다고 보았습니다. 그 약정 전체 금액이 과다한지를 살펴 손해배상금을 9,000만 원으로 제한했습니다. 손해배상액의 예정과 위약벌의 성격을 함께 가진 약정의 감액 기준을 적용한 것입니다. 민법 제398조, 대법원 2020. 11. 12. 선고 2017다275270 판결
| 법원이 지급을 명한 원금 | 금액 |
|---|---|
| 미납 전대료 | 200,101,400원 |
| 계약 해지에 따른 손해배상금 | 90,000,000원 |
| 합계 | 290,101,400원 |
원고가 회사에 청구한 300,101,400원 중 위 금액이 인정됐고, 상대 개인에 대한 청구와 회사에 대한 나머지 청구는 기각됐습니다. 회사에 임대료와 손해배상금의 지급을 명한 판결을 받은 사건입니다. 판결 확정이나 실제 지급 완료 여부는 제공된 자료만으로 확인되지 않습니다.
비슷한 전대차 분쟁에서 먼저 확인할 자료
전대차 임대료 미납 손해배상을 검토할 때는 면제 조건과 계약 종료 경위를 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 계약서에 적힌 금액만으로 청구 범위를 판단하기보다 실제로 무엇을 이행했고, 어떤 경위로 사용을 끝냈는지 연결해 살펴야 합니다.
- 계약서와 특약: 보증금 제공 방식, 임대료 면제의 조건, 설비 설치와 위약금 조항을 확인합니다.
- 입금 내역과 사용기간: 보증금·임대료를 구분하고, 실제 공간을 사용한 기간과 월별 미납액을 정리합니다.
- 퇴거·종료 협의 기록: 일방적인 퇴거인지, 종료에 합의한 것인지 확인할 문자·이메일·통지 자료를 살펴봅니다.
- 상대방의 지급 거절 사유: 임대료 면제, 설비 미설치, 별도 손해 주장 중 무엇을 근거로 다투는지 정리합니다.
이 자료를 살펴보면 임대료 청구와 계약 종료에 따른 손해배상 청구를 어떻게 구성할지 검토할 수 있습니다. 계약 상대방이 회사라면 개인에게도 책임을 물을 근거가 있는지 별도로 살펴야 합니다.
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합의 종료 여부가 다투어진다면 위약금 공제를 인정하지 않은 상가 합의 종료 사례에서 법원이 살펴본 퇴거 협의와 정산 경위를 함께 확인할 수 있습니다.
보증금 없이 공간을 사용한 상대방이 임대료 면제까지 주장하거나, 중도 퇴거 후 배상 책임을 다투고 있다면 제이씨엘파트너스 카카오톡 상담으로 문의하실 수 있습니다. 이상덕 대표변호사에게 계약 조건과 종료 경위, 청구 범위의 검토를 요청해 주십시오.
참고자료
- 수원지방법원 성남지원 2025. 2. 13. 선고 2023가단***** 판결문
- 민법 제398조 — 배상액의 예정
- 대법원 2020. 11. 12. 선고 2017다275270 판결
