제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사
신탁된 주택에 공매가 진행되면서 보증금을 돌려받기 어려워졌다면, 임대인의 반환 책임과 함께 중개 과정의 잘못도 살펴야 합니다. 신탁관계와 동의 없는 계약의 위험을 제대로 설명하지 않았다면 공인중개사의 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사가 임차인을 대리한 이번 사건에서는 중개사와 공제사업자에게 공동으로 8,400만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 선고됐습니다. 서울남부지방법원 2024. 12. 10. 선고 2023가단***** 판결의 승소 사례입니다.
공매가 진행 중인데도 보증금 손해가 인정됐나요?
이 사건에서는 공매절차가 진행 중인 상황에서도 미반환 보증금 상당의 손해가 인정됐습니다. 수탁자의 동의를 받지 못한 임대차였고, 임대인에게서 보증금을 회수하기도 사실상 어려운 사정이 함께 확인됐기 때문입니다.
주택의 소유권은 이미 신탁회사에 이전돼 있었습니다. 임차인은 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자인 임대인과 계약을 체결했고, 법원은 이 계약으로 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득하지 못했다고 판단했습니다.
이후 신탁회사가 신탁계약에 근거해 공매를 공고했습니다. 판결문에 따르면 당시 임대인은 다수 임차인의 보증금을 반환하지 못했고, 관련 사기 사건으로 1심에서 유죄를 선고받아 항소심이 진행 중이었습니다.
법원은 이러한 사정과 임차인의 보호받기 어려운 지위를 함께 고려했습니다. 보증금 회수가 사실상 불가능해 보인다고 판단해, 공매절차가 개시될 무렵 미반환 보증금 1억 2,000만 원의 손해가 발생했다고 보았습니다.
공매가 진행된다는 사실만으로 모든 임차인의 보증금 전액이 곧바로 손해로 인정되는 것은 아닙니다. 임대차의 효력, 보호받을 수 있는 권리, 이미 돌려받은 금액과 남은 회수 가능성을 함께 검토해야 합니다. 이번 판결의 손해 인정은 위와 같은 개별 사정에 기초합니다.
동의 관련 약정과 실제 서류 확보 여부를 구분해 살펴본 동의서 특약과 실제 동의 미확보가 문제 된 사례도 참고할 수 있습니다.
확인·설명서에서 빠진 신탁관계가 왜 중요했나요?
등기상 소유자가 누구인지, 계약 상대방에게 임대할 권한이 있는지, 필요한 동의가 없으면 임차인의 권리가 어떻게 달라지는지는 계약 결정에 영향을 주는 정보입니다. 이번 사건의 법원은 중개사가 이 내용을 제대로 설명하지 않았다고 판단했습니다.
임차인은 2021년 10월 공인중개사의 중개로 보증금 1억 3,000만 원의 주택 임대차계약을 체결했습니다. 계약 상대방은 주택을 신탁한 위탁자였고, 소유권은 수탁자인 신탁회사 명의로 등기돼 있었습니다.
해당 신탁계약은 위탁자가 수탁자의 사전승낙 없이 주택을 임대할 수 없도록 정했습니다. 이를 어겨 체결한 임대차계약의 효력을 수탁자에게 주장할 수 없다는 내용도 있었습니다.
그런데 중개대상물 확인·설명서의 소유권 항목에는 위탁자인 임대인이 기재돼 있었습니다. 신탁계약에 관한 내용이나, 그 계약에 따라 임차인의 대항력·우선변제권이 어떻게 달라지는지에 관한 설명은 기재돼 있지 않았습니다.
신탁원부는 신탁의 내용을 확인하는 자료이며, 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 봅니다. 신탁등기가 있다면 등기상 표시와 함께 신탁원부에 적힌 임대 권한과 제한을 확인할 필요가 있습니다. 부동산등기법 제81조
대법원도 신탁부동산을 중개하는 공인중개사에게 신탁관계를 조사·확인하고 신탁원부를 제시하며 그 법적 의미를 설명할 의무가 있다고 보았습니다. 특히 소유자가 수탁자라는 점과, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없는 계약으로는 수탁자에게 임차권을 주장할 수 없다는 점 등이 설명 대상입니다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결
이번 사건의 법원은 중개사의 확인·설명의무 위반으로 임차인이 수탁자 동의 없는 계약을 체결했고, 그 결과 보증금 손해를 입었다고 판단했습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 중개행위 중 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우의 배상 책임을 정하고 있습니다. 공인중개사법 제30조
신탁관계가 계약서에 기재돼 있었던 경우의 설명의무 판단은 특약 기재와 위험 설명을 구분한 1,800만 원 승소사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
서류 전달과 설명 이행을 구분하는 판단은 신탁원부 전달과 위험 설명을 구분한 사례에서도 살펴볼 수 있습니다.
배상액이 8,400만 원으로 정해진 이유는 무엇인가요?
이미 반환받은 보증금 1,000만 원을 제외한 손해액 1억 2,000만 원에, 법원이 정한 피고들의 책임 비율 70%를 적용했기 때문입니다.
임차인은 계약 후 보증금 중 1,000만 원을 돌려받았습니다. 따라서 손해를 산정할 때는 최초 보증금 1억 3,000만 원과 현재까지 반환받지 못한 1억 2,000만 원을 구분해야 했습니다.
법원은 임차인에게도 신탁원부를 포함한 등기사항을 확인하고 신중하게 계약할 필요가 있었다고 보았습니다. 이러한 확인을 소홀히 한 사정이 손해 발생에 기여했다고 판단했습니다. 중개보수가 39만 원이었다는 점 등 제반 사정도 고려해 피고들의 책임을 70%로 제한했습니다.
| 구분 | 이 사건의 금액·결과 |
|---|---|
| 최초 임대차보증금 | 1억 3,000만 원 |
| 이미 반환받은 금액 | 1,000만 원 |
| 미반환 보증금·손해 산정 기준 | 1억 2,000만 원 |
| 소송상 청구 원금 | 9,100만 원 |
| 법원이 정한 피고들의 책임 | 손해액의 70% |
| 인정된 배상 원금 | 1억 2,000만 원 × 70% = 8,400만 원 |
| 나머지 원금 청구 | 700만 원 기각 |
책임 70%는 미반환 보증금에 적용한 비율입니다. 소송에서 청구한 9,100만 원에 다시 70%를 곱한 금액이 아닙니다. 이 사건의 계약과 설명·확인 경위를 반영한 판단이므로 다른 신탁부동산 분쟁에 같은 비율을 그대로 적용할 수는 없습니다.
임차인의 확인 경위를 배상 범위에 반영한 책임 70%가 인정된 별도의 신탁부동산 사례도 함께 볼 수 있습니다.
지연손해금도 인정됐습니다. 중개사는 2023년 8월 21일부터, 공제사업자는 2023년 10월 2일부터 각각 판결 선고일인 2024년 12월 10일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하도록 명했습니다.
위 금액은 판결이 명한 지급 범위입니다. 제공된 자료만으로 민사판결의 확정 여부와 실제 배상금 회수 여부까지 확인되지는 않습니다.
공제사업자도 같은 배상액을 지급해야 하나요?
이 사건에서는 중개사와 공제계약을 체결한 공제사업자의 지급 책임도 인정됐습니다. 중개사의 배상 책임은 중개 과정의 과실에, 공제사업자의 책임은 해당 공제계약에 근거합니다.
공제계약은 중개행위 중 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생하면 1억 원 한도에서 지급하도록 정하고 있었습니다. 공제기간은 2020년 12월 30일부터 2021년 12월 29일까지였고, 이번 임대차계약은 그 기간에 중개됐습니다.
법원은 중개사에게 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 배상 의무가 있고, 공제사업자에게도 공제계약에 따른 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 공인중개사법 제30조 제3항·제5항은 손해배상 책임의 보장과 보장금액·기관·기간에 관한 설명을 규정합니다. 공인중개사법 제30조
판결이 정한 공동 지급 원금은 총 8,400만 원입니다. 같은 보증금 손해에 대해 중개사와 공제사업자의 지급 책임이 함께 인정된 것입니다.
중개사·공제기관 공동 지급을 인정한 다른 사례에서는 계약과 동의서 확보 경위를 함께 판단했습니다.
비슷한 피해가 있다면 실제 공제증서의 보장기간·한도·조건을 확인해야 합니다. 이번 사건의 보장 한도와 책임 비율이 다른 공제계약에도 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
비슷한 피해라면 어떤 자료를 확인해야 하나요?
계약 당시의 권리관계와 설명 내용, 보증금 지급·반환 내역, 현재 공매 상황을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 다음 표는 유사한 피해를 상담할 때 참고할 준비자료입니다.
| 보유한 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서와 특약 | 계약 상대방, 보증금, 동의 관련 약정과 지급 조건 |
| 계약 당시 등기사항증명서와 신탁원부 | 등기상 소유자, 임대 권한과 필요한 동의 |
| 수탁자의 동의서·회신 등 관련 자료 | 실제 동의 여부와 확인 시점 |
| 확인·설명서와 문자·메신저·보유한 녹음 | 신탁관계와 보증금 회수 위험에 대해 받은 설명 |
| 보증금 송금·반환 내역 | 최초 지급액과 이미 돌려받은 금액, 미반환액 |
| 공매공고와 관련 통지 | 공매 진행 단계와 임차인의 보호·회수 가능성 |
| 공제증서 | 중개 당시의 보장기간·한도·조건 |
자료는 다음 순서로 정리할 수 있습니다.
- 현재 보유한 계약·설명·지급·공매 자료를 모읍니다.
- 계약일, 설명을 들은 날, 보증금 지급·반환일, 공매 통지를 받은 날 순서로 경위를 정리합니다.
- 중개사의 설명 부족이 계약과 손해에 어떤 영향을 주었는지, 임차인이 당시 확인할 수 있었던 사정은 무엇인지 함께 검토합니다.
청구 상대방과 공제계약의 검토 기준은 공인중개사 손해배상·공제금 청구 확인사항에서 더 살펴볼 수 있습니다.
신탁부동산의 보증금을 돌려받지 못했다면, 계약 당시 받은 설명과 현재 공매 상황을 바탕으로 중개사 책임과 배상 범위를 상담받으실 수 있습니다. 첫 문의에는 임차인이라는 점, 미반환 금액, 공매 진행 단계를 간단히 알려 주세요.
담당 직원이 문의를 접수하고 상담 방식과 일정을 안내한 뒤, 예약된 시간에 변호사가 상담합니다. 상담 방식과 비용은 예약 단계에서 확인해 주세요.
참고자료
- 서울남부지방법원 2024. 12. 10. 선고 2023가단***** 판결문
- 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결의 공식 판례속보
- 공인중개사법 제30조
- 부동산등기법 제81조 제3항
현행 조문 확인일: 2026. 10. 12. 사건의 사실과 판단은 제공된 판결문을 기준으로 설명했습니다.