의뢰인은 신탁회사가 공매한 토지의 매수인 지위를 넘겨받아 2019년 6월 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 토지 위에는 종전 시행사가 짓던 건물 11개 동이 남아 있었습니다. 건물들은 사용승인을 받기 전이었지만 채권자의 가압류 등기촉탁으로 종전 시행사 명의의 소유권보존등기가 된 상태였습니다.
2022년 9월에는 다른 회사가 건물들을 매수해 소유권이전등기를 받았습니다. 토지는 의뢰인 소유인데 건물 소유자들은 그 부지를 계속 사용하는 관계가 이어졌습니다. 새 건물 소유자는 의뢰인의 토지 취득 자체가 무효이고 건물을 유지할 법정지상권도 있다며 사용료 지급 의무를 다퉜습니다.
제이씨엘파트너스(JCL Partners) 이상덕 대표변호사는 토지 소유자인 의뢰인을 대리했습니다. 의뢰인은 건물 소유자들을 상대로 각자의 사용 기간에 해당하는 토지 사용료 상당의 부당이득을 청구했습니다.
건물 소유권 분쟁을 확인하고 청구 기간을 나눴습니다
이 사건에서는 종전 건물 소유자와 현재 건물 소유자 사이에서도 소유권을 다투는 소송이 진행됐습니다. 의뢰인이 누구에게 어느 기간의 사용료를 청구할지 정하려면, 건물 소유권이 실제로 언제 넘어갔는지부터 정리해야 했습니다.
판결문에 첨부된 청구원인 변경신청서에는 문서송부촉탁 회신으로 관련 소송의 제1심 결과를 확인한 과정이 담겨 있습니다. 원고 측은 그 자료를 토대로 기존의 주위적·예비적 청구를 바꿨습니다. 두 회사 중 어느 한쪽에 지급을 구하던 방식을 바꿔 각 회사에 서로 다른 사용 기간의 부당이득을 청구했습니다.
종전 소유자에게는 의뢰인의 토지 취득일부터 건물 소유권을 넘긴 날까지, 현재 소유자에게는 그다음 날부터의 사용료를 청구했습니다. 법원의 임료 감정 결과가 나온 뒤에는 기간별 사용료와 앞으로 발생할 월 사용료를 반영해 청구 금액도 정리했습니다.
토지를 사용할 법률상 원인 없이 이익을 얻어 토지 소유자에게 손해를 줬다면, 그 이익의 반환을 구하는 근거는 민법 제741조입니다. 이 사건처럼 건물 소유자가 바뀌었다면 누가 어느 기간에 토지를 사용했는지가 청구 상대방과 금액을 정하는 기준이 됩니다.
공매공고와 본계약의 내용이 달랐습니다
현재 건물 소유자는 공매공고에 “계약자 변경 불가”라는 문구가 있었는데도 매수인 지위가 의뢰인에게 넘어갔으므로, 의뢰인의 토지 취득이 무효라고 주장했습니다.
법원은 공매공고와 함께 실제 매매계약서도 살폈습니다. 본계약에는 잔금 납부 전 매수인이 제3자에게 계약상 지위를 넘기려는 경우 신탁회사가 이를 승낙할 수 있다는 조항이 있었습니다. 신탁회사와 최초 매수인, 의뢰인 사이에는 매수인의 권리·의무를 의뢰인이 그대로 승계하는 계약도 체결돼 있었습니다.
법원은 이 계약과 승계합의를 근거로 의뢰인의 소유권 취득을 유효하다고 판단했습니다. 공고의 문구만으로 본계약과 당사자 사이에 이루어진 합의의 효력을 부정할 수 없다고 본 것입니다. 입찰·낙찰 뒤 별도의 본계약을 체결하는 경우 공매안내와 본계약을 구별해야 한다는 법리는 대법원 1977. 2. 22. 선고 74다402 판결에서 확인할 수 있습니다.
공매로 토지를 취득한 뒤 매수인 변경의 효력이 문제 됐다면, 공고문뿐 아니라 본계약의 승계 조항과 매도인의 승낙, 실제 승계계약을 함께 살펴야 합니다.
신탁등기로 토지와 건물의 소유자가 달랐습니다
현재 건물 소유자는 종전 소유자에게 법정지상권이 있었고 자신이 그 권리까지 넘겨받았으므로, 토지를 정당하게 사용할 수 있다고도 주장했습니다.
관습법상 법정지상권은 한 사람이 소유하던 토지와 건물이 매매 등으로 서로 다른 사람에게 넘어갔을 때, 건물 철거 약정이 없는 등 요건을 갖추면 건물 소유자에게 인정하는 토지 사용 권리입니다. 이 법리는 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결에서도 유지됐습니다.
이번 사건에서는 의뢰인이 토지를 취득하기 전에 이미 신탁회사 앞으로 토지 소유권이전등기가 마쳐져 있었습니다. 법원은 토지는 수탁자인 신탁회사, 건물은 종전 시행사 소유였으므로 토지와 건물이 동일인 소유라는 요건을 갖추지 못했다고 판단했습니다. 이에 따라 관습법상 법정지상권 주장은 받아들여지지 않았습니다.
법정지상권이 인정되는지와 사용료를 내야 하는지는 함께 살펴야 합니다. 이 사건에서 법원은 설령 법정지상권이 성립할 여지가 있더라도 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무가 있다고 덧붙였습니다. 법정지상권이 있다는 주장만으로 토지를 무상으로 사용할 수 있다는 결론이 나오지는 않는다는 설명입니다.
같은 소유자였는지를 판단할 때는 건물의 취득 경위도 중요합니다. 신탁이 아닌 미등기 건물의 매매가 문제 된 경우는 미등기 건물 매수인의 법정지상권이 배척된 철거·인도 사례에서 비교해 볼 수 있습니다.
과거 사용료와 점유 종료일까지의 지급을 명했습니다
광주지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025가합***** 판결은 종전 건물 소유자와 현재 건물 소유자에게 각각 토지 사용료 상당액의 지급을 명했습니다. 종전 소유자에 대한 청구는 자백간주에 의한 판결로 인용됐고 현재 소유자에 대해서는 토지 취득 무효와 법정지상권 주장을 배척한 뒤 임료 감정 결과에 따라 금액을 정했습니다.
| 구분 | 대상 기간 · 지급을 명한 사용료 |
|---|---|
| 종전 건물 소유자 | 2019. 6. 11.~2022. 9. 6. 416,236,000원 |
| 현재 건물 소유자 | 2022. 9. 7.~2025. 3. 20. 648,014,000원 |
| 이미 발생한 사용료 원금 합계 | 위 두 기간 1,064,250,000원 |
| 현재 소유자의 계속 사용분 | 2025. 3. 21.부터 토지 점유 종료일까지 월 18,214,000원의 비율로 계산한 금액 |
판결은 이미 발생한 사용료에 대한 지연손해금도 인정했습니다. 다만 현재 소유자에 대한 지연손해금 청구는 일부만 받아들였으며 아직 이행기가 오지 않은 장래 월 사용료에 대한 지연손해금은 인정하지 않았습니다. 이 사례의 성과는 지급을 명한 제1심 판결이며 판결 확정이나 실제 지급 완료를 뜻하지 않습니다.
토지 위 건물의 소유자가 바뀌었거나 상대방이 법정지상권을 이유로 사용료 지급을 거절한다면, 제이씨엘파트너스는 소유권 변동과 사용 권한, 청구할 기간과 금액을 상담에서 함께 검토합니다. 토지를 취득한 시기와 상대방의 주장을 정리해 전화 070-4524-0427로 문의하세요. 관련 판결문이나 계약서가 있으면 상담 시 함께 말씀해 주세요.
비슷한 분쟁에서는 소유관계와 사용료 자료를 함께 준비하세요
토지 소유자가 사용료를 청구하려면 토지를 취득한 경위, 상대방의 건물 소유·점유 관계, 토지 사용 약정과 사용료 산정 근거를 함께 검토해야 합니다. 신탁이나 건물 매매가 있었다면 현재 등기뿐 아니라 과거의 권리변동 내역도 확인하는 편이 좋습니다.
상담을 준비할 때는 아래 자료 중 보유한 것을 모아 보세요.
- 토지·건물 등기사항증명서와 신탁 관련 자료
- 공매공고, 매매계약서, 권리·의무승계계약서
- 건물 위치와 토지 사용 범위를 보여 주는 사진·도면
- 사용료 약정·지급 내역과 상대방의 주장 또는 관련 소송 자료
사용료를 청구하는 것과 건물철거·토지인도를 구하는 것은 청구 내용이 다릅니다. 이번 판결은 금전 지급에 관한 것이므로, 토지를 돌려받는 조치도 필요하다면 별도의 청구 범위와 보전처분을 함께 검토해야 합니다.
공매로 산 토지에 다른 사람의 건물이 남아 있고 사용료 협의가 되지 않는다면, 제이씨엘파트너스는 계약과 등기, 현재 사용 상태를 바탕으로 청구 상대방과 대응 방향을 정리합니다. 보유한 계약서나 등기 자료가 있으면 현재 상황과 함께 카카오톡으로 보내 주세요.
손해안보는법 · 제이씨엘파트너스(JCL Partners)
대한변호사협회 인증 부동산·손해배상 전문변호사 이상덕
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참고자료
- 사건 경위·청구 정리·결과: 광주지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025가합***** 판결문
- 민법 제741조, 부당이득의 내용 — 시행 2026. 3. 17., 2026. 11. 4. 확인.
- 대법원 1977. 2. 22. 선고 74다402 판결
- 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결
