핵심 요약
- 상가 분양계약서에 업종제한 특약이 있으면 이후 임차한 사람도 원칙적으로 구속됩니다.
- 다만 실제 판단은 “구속 여부”가 아니라 “내 영업이 제한 대상 업종에 해당하는지”에 달려 있습니다.
- 최근 제이씨엘파트너스가 대리한 사건에서 임차인이 영업금지·손해배상 청구를 전부 방어했습니다.
상가에서 장사를 하는데 옆 가게나 건물주가 업종제한약정 위반이라며 영업금지 소송이나 가처분을 걸어왔다면, 겁부터 먹을 일이 아닙니다. 법적 구조부터 정확히 짚는 것이 순서입니다.
임차인이라고 해서 무조건 지는 싸움이 아닙니다. 최근 제이씨엘파트너스가 대리한 과자류 판매점 영업금지청구 기각 사례에서도 임차인 측이 전부승소했습니다.
이 글에서는 업종제한약정이 실제로 어디까지 구속력을 갖는지, 법원이 유사업종을 어떤 기준으로 가르는지, 승소 판결이 어떤 논리로 나왔는지를 실무 경험에서 정리했습니다.
상가 업종제한약정, 임차인도 구속되나요?
결론: 원칙적으로 구속됩니다. 다만 승부처는 “구속 여부”가 아니라 “내 영업이 실제로 제한 대상 업종인지”입니다.
- 분양계약서에 업종제한 특약이 있으면, 나중에 그 점포를 임차한 사람도 약정을 지켜야 한다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다.
- 수분양자뿐 아니라 지위를 넘겨받은 사람, 점포를 임차한 사람도 서로 업종제한 의무를 묵시적으로 수인하기로 동의한 것으로 봅니다.
- 계약서에 이름을 올리지 않은 신규 임차인도 예외가 아닙니다.
- 다만 약정이 있다고 해서 겹치는 품목을 조금이라도 팔면 곧바로 위반이 되는 것은 아닙니다.
영업금지청구 소송에서 “유사업종” 판단 기준 (대법원 2023다270047)
결론: 법원은 업종의 사전적 의미, 실제 영업 내용, 산업분류 기준에 상권 규모·인근 상황까지 종합해 “거래관념상 통상적으로 수인해야 할 정도를 넘었는지”로 유사업종 여부를 가립니다.
대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결은 편의점과 아이스크림 할인점이 유사업종에 해당한다고 판단한 사례입니다. 영업 내용과 방식이 유사하고 주된 고객층을 공유한다는 점이 결정적이었습니다.
그런데 아래에서 소개할 판결은 같은 법리를 적용하고도 정반대 결론에 이르렀습니다. 사실관계가 어떠냐에 따라 결과가 통째로 갈립니다. 사건마다 대응 전략을 따로 짜야 하는 이유입니다.
지금 유사한 상황에 처해 있다면, 판례의 결론만 보지 말고 우리 사건의 사실관계가 어느 쪽에 가까운지부터 짚어봐야 합니다. 반대로 업종제한 약정이 아예 없는 경우의 판단 기준도 함께 참고해볼 만합니다.
실제 승소 사례 — 과자류 판매점, 편의점 업종제한 위반 청구 전부 기각
핵심 정리
- 사건: 의정부지방법원 고양지원 2025가합***** 판결
- 청구: 영업금지, 간접강제(위반 1일당 20만 원), 손해배상 1,000만 원
- 결과: 원고의 주위적 청구와 예비적 청구 모두 기각 — 임차인(제이씨엘파트너스 이상덕 대표변호사 소송대리) 전부승소
- 앞서 진행된 영업금지 가처분과 항고심 방어 과정도 이미 모두 기각된 상태였음
사건 개요 — 편의점 소유자, 임차인 상대 영업금지·손해배상 청구
같은 상가 1층에서 종합 편의점을 운영하는 원고들이 소송을 냈습니다. 상대는 인접 점포를 임차해 과자류 판매점을 운영하던 피고였습니다.
분양계약서에는 “해당 호실은 편의점 및 편의점 유사업종을 독점한다”는 업종제한 특약이 있었습니다. 원고들은 과자류 판매점의 취급 품목 상당수가 편의점과 중복된다며 영업금지와 손해배상을 청구했습니다.
법원의 판단 — “품목별 소매점”과 “종합 소매점”은 다르다
결론: 법원은 두 점포의 업종이 다르다고 봤습니다. 판단 근거는 다음과 같습니다.
- 편의점은 다양한 물품을 취급하는 ‘종합 소매업’, 과자류 판매점은 과자류 위주로 한정된 ‘품목별 소매점’에 가깝다.
- 영업시간도 편의점(24시간 또는 그에 준함)과 과자류 판매점(10시~23시)이 서로 달랐다.
- 상가 1층에 분식점·카페·반찬가게·패스트푸드점 등 품목별 소매점이 여럿 입점해 있었고, 편의점 쪽에서도 이들 품목과 일부씩 겹치는 상품을 팔았다는 점이 함께 고려됐다.
- 일부 품목이 겹친다는 사정만으로는 거래관념상 통상적으로 수인해야 할 정도를 넘었다고 볼 수 없다.
손해 발생 여부 — 매출 하락 입증 없이는 손해배상도 인정 안 된다
결론: 매출 하락 자료와 구체적 손해액 입증이 없어 손해배상 청구도 받아들여지지 않았습니다.
법원은 과자류 판매점 영업 이후 편의점 매출이 현저히 하락했다는 자료가 없다고 봤습니다. 인근에 이미 편의점이 여럿 영업 중이어서 매출 변동의 원인을 특정하기 어렵다는 점도 지적했습니다.
구체적인 손해액을 입증하지 못한 점 역시 손해배상 청구가 받아들여지지 않은 주된 이유였습니다. 영업이 겹치니 손해가 났으리라는 추정만으로는 부족하고, 실제 매출 데이터나 인과관계를 뒷받침할 자료가 있어야 합니다.
예비적으로 청구한 “국산 과자류에 한정한 영업금지”도 받아들여지지 않았습니다. 편의점이 취급하는 과자류는 국산 과자류 중 일부에 불과한데, 그보다 훨씬 넓은 범위인 모든 국산 과자류의 판매를 막는 것은 부당하다는 이유였습니다.
가처분 항고심에서 일부 품목 제한 요구를 어떻게 살폈는지는 국산 과자 영업금지 요구를 배척한 항고심 사례에서 확인할 수 있습니다.
영업금지 가처분부터 본안소송까지, 임차인이 준비해야 할 것
결론: 가처분(1~3개월)과 본안소송(1심 6개월~1년 이상) 두 단계로 진행되며, 어느 단계에서 승부가 갈릴지 미리 가늠해두는 것이 대응의 출발점입니다.
이 다툼은 대개 가처분과 본안소송 두 단계로 갑니다. 사건마다 편차가 크지만 가처분은 신청부터 결정까지 대략 1~3개월, 본안소송 1심은 6개월에서 1년 이상 걸리는 경우가 많습니다. 영업중단 위기에서 먼저 확인해야 할 5가지를 미리 점검해두면 초기 대응 속도가 달라집니다.
변호사 비용도 가처분과 본안을 따로 산정하는 것이 일반적입니다. 가처분에서 끝날 사건인지 본안까지 갈 사건인지를 처음에 가늠해두면 예산과 대응 순서를 함께 잡을 수 있습니다.
가처분 단계에서 확인할 서류(분양계약서, 업종제한 특약 내용)
우선 확인할 것: 분양계약서 특약사항에 업종제한 문구가 구체적으로 정해져 있는지, 포괄적으로만 적혀 있는지.
가처분 신청서를 받고 급하게 연락 오는 임차인들이 흔히 놓치는 것이 바로 이 서류입니다. 상대방 주장부터 반박하려 들지만, 정작 본인이 어떤 약정에 묶여 있는지 계약서를 확인하지 않은 채 오는 경우가 적지 않습니다.
- 임대인 또는 관리단을 통해 분양계약서 특약사항 사본을 확보한다
- 업종제한 대상 업종의 범위(품목, 영업방식)가 구체적으로 명시돼 있는지 확인한다
- 상가 전체 입점 현황과 유사 품목을 취급하는 다른 점포가 있는지 파악한다
- 기존에 같은 상가 내 다른 사건(가처분·소송)이 있었는지 확인한다
취급 품목·영업방식 차이를 입증하는 증거 수집 방법
법원은 취급 품목이 단순히 겹치는지가 아니라 전체 영업 방식과 업종의 성격을 함께 봅니다. 아래와 같은 차이를 구체적으로 입증해야 하는 이유입니다.
| 비교 요소 | 편의점형 종합 소매점 | 품목별 전문 소매점 |
|---|---|---|
| 취급 품목 범위 | 식품·잡화·생활용품 등 다양 | 특정 카테고리(과자류 등)에 집중 |
| 영업시간 | 24시간 또는 그에 준함 | 제한된 영업시간 |
| 계산 방식 | 다품목 통합 계산 | 품목 특화 판매 |
| 한국표준산업분류 | 종합 소매업(471) | 음·식료품 및 담배 소매업(472) 등 |
영업시간 안내판, 매장 사진, 판매 품목 리스트, 사업자등록증상 업종처럼 이런 차이를 뒷받침할 자료를 미리 정리해두면 대응이 훨씬 수월해집니다. 자료를 어떻게 정리해야 할지 막막하다면 사건 개요만 먼저 남겨주셔도 검토가 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
업종제한약정이 없어도 영업금지를 당할 수 있나요?
원칙적으로는 업종제한약정 등 명시적 근거가 있어야 영업금지를 청구할 수 있습니다. 다만 상가 관리규약이나 분양 당시 정황으로 묵시적 업종제한이 인정되는 경우도 있습니다. 약정서가 없다고 안심하기보다는 관련 서류 전체를 검토받는 것이 안전합니다. 기존 약국이 같은 상가의 다른 점포로 옮기려는 경우에는 약국 이전 전 확인할 독점 약정과 동의권자를 따로 살펴볼 필요가 있습니다. 업종제한과 성격이 비슷한 경업금지약정 위반 대처법도 참고하시면 도움이 됩니다.
예비적 청구(일부 품목만 금지)도 받아들여지나요?
소개해드린 사건에서는 예비적 청구(국산 과자류에 한정한 영업금지)도 기각됐습니다. 예비적 청구가 주위적 청구를 양적으로만 줄인 것에 불과하다고 판단되면 따로 인용되기 어렵습니다. 설령 별도로 판단하더라도 청구 범위가 합리적이지 않으면 마찬가지로 받아들여지지 않을 수 있습니다.
가처분에서 지면 본안소송도 무조건 지나요?
그렇지 않습니다. 가처분은 신속한 잠정 처분이고 본안소송은 별도의 절차입니다. 다만 실무에서는 가처분 단계의 법원 판단이 본안소송에도 상당한 영향을 미치는 경우가 많습니다.
소개해드린 사건에서도 가처분 기각과 항고 기각을 거쳐 본안에서 같은 결론이 유지됐습니다. 반대로 가처분에서 불리한 결과를 받고도 본안소송에서 추가 증거와 논리를 보강해 결과를 뒤집는 사례가 있습니다. 단계마다 전략을 따로 세워야 하는 이유입니다.
가처분 단계에서 법원이 상품 구성과 전면 영업중단의 필요성을 어떻게 살폈는지는 편의점 독점 특약이 있는 상가의 영업금지가처분 기각 사례에서 자세히 볼 수 있습니다.
지금 비슷한 상황으로 소송을 준비 중이시라면, 사건 진행 단계와 증거 상황을 먼저 점검받아 보시길 권합니다.
